Egyértelműen megállapítható, hogy Magyarországon aktív, a családok, fiatalok saját tulajdonú lakáshoz jutását elősegítő, célzott programok kizárólag jobboldali, konzervatív kormányok idején voltak.
Szakáli István Loránd, az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány stratégiai igazgatójának írása
A rendszerváltás óta eltelt időszak lakáspiaci folyamatait elemezve egyértelműen megállapítható, hogy Magyarországon aktív, a családok, fiatalok saját tulajdonú lakáshoz jutását elősegítő, célzott programok kizárólag jobboldali, konzervatív kormányok idején voltak. Ezeknek a programoknak a közös jellemzője, hogy valós társadalmi igényt elégítettek ki, élénkítették a gazdaságot és a lakáspiacot is. Ennek követlen hatása, hogy nőtt a háztartások vagyona, beleértve az ingatlanvagyont is. Ezzel szemben, a baloldali kormányok hasonló programot nem indítottak, viszont 2002 után szabadjára engedték a devizahitelezést, aminek társadalmi, gazdasági hatása rendkívül káros volt és a háztartások elszegényedéséhez vezetett. Ezen előzmények után különösen pikáns, az Otthon Start Program kapcsán 20 - 40 százalékos általános lakásár emelkedést vizionálni, ami közgazdaságilag nonszensz feltételezés.
Az Otthon Start Program (OSP) egy, a maga nemében egyedülálló lakáspiaci program, amelynek célja a fiatalok, illetve többségi ingatlantulajdonnal nem rendelkező személyek, családok saját tulajdonú ingatlanhoz jutásának kormányzati segítése. A program egyik legnagyobb erénye, hogy hosszútávú, a futamidő teljes időszakára (25 év) kiterjedő biztonságot és kiszámíthatóságot biztosít a hitel törlesztőrészleteinek tekintetében, illetve alacsony önrész (10%) mellett igényelhető. Az állam által garantált fix, 3 százalékos lakáshitel kamat - amely alá egyébként a bankok a verseny jegyébe önként bemehetnek – európai szinten is kiemelkedő.
Ennél kedvezőbb feltételek mellett, amibe a kamat mellett szerepet játszik a mindössze 10 százalék önrész feltétel is, jelenleg egyik régióbeli országban – beleértve Ausztriát is – sem lehet lakásfinanszírozáshoz hozzájutni.
Az Otthon Start Program másik különlegessége, hogy a 2015 utáni jobboldali, konzervatív kormányok lakáspolitikai programjaitól eltérően, nem támaszt pronatalista feltételeket az igénylőkkel szemben, azaz nem feltétele a gyermekvállalás. Ugyanakkor érdemes megjegyezni, hogy az Otthon Start Program esetén megvan annak a lehetősége, hogy azt kombinálni lehessen egyéb, kifejezetten pronatalista szemléletű ösztönzőkkel, amilyen például a csok plusz, a falusi csok vagy babaváró hitel. Ezáltal olyan további előnyökre lehet szert tenni, mint amilyen a nagyobb felvehető hitelösszeg vagy a vagyonszerzés utáni illetékmentesség.
Az Otthon Start program további fontos jellemzője, hogy jól reagál a magyar lakosság tulajdonnal kapcsolatos igényeire, ami a nemzetkarakterológiával áll összefüggésben. A magyar emberek egyik legfontosabb, számos kutatás , felmérés által alátámasztott törekvése, hogy saját, vagy a családtagok tulajdonban lévő lakással rendelkezzenek. Ez az értékrendből és történelmi tapasztalatokból fakadó magatartás eltér a Nyugat-Európában és Észak-Amerikában általánosan elterjedt gyakorlattól, ahol a lakosság jelentős része bérelt lakásban él, és nem is törekszik saját tulajdonú ingatlan birtoklására. A magyarok több, mint 90 százaléka él saját, vagy a családtagok tulajdonában álló lakásban, miközben ez az arány például Németországban nem éri el az 50 százalékot. Éppen ezért a társadalom békés fejlődése szempontjából valid és elvárható kormányzati törekvés a fiatal generációk saját tulajdonú lakáshoz való jutásának elősegítése.
Magyarországon az ingatlan egyúttal a családok legmeghatározóbb vagyoneleme is, ami a háztartások nettó vagyonának több, mint a felét teszi ki. Az elérhető legfrissebb adatokat közlő MNB-s kiadvány szerint a magyar háztartások nettó – tartozások levonása utáni – vagyona 2023-ban 249 ezer milliárd forint volt, aminek közel 51 százalékát, 126,6 milliárd forintot tett ki a lakóingatlan vagyon. Ez az összeg az adott évi GDP összegének 169 százaléka.
Amennyiben az elmúlt 20 év tekintetében vizsgáljuk a háztartások vagyonelemeinek az alakulást, azt látjuk, hogy 2005 és 2014 között, kilenc év alatt a háztartások nettó vagyona 63 százalékkal növekedett, azon belül lakóingatlan-vagyon 74 százalékkal.
Ugyanakkor a 2014 és 2023 közötti időszakban, amikor a kormányzat aktív lakáspolitikai programokon – csok, falusi csok – keresztül segítette a saját tulajdonú lakóingatlanhoz jutást, a nettó vagyon 226 százalékkal, az ingatlanvagyon pedig 219 százalékkal növekedett.
Itt érdemes megjegyezni, hogy a 2021 év elejétől igényelhető Otthonfelújítási Támogatással – ahol 3 millió forint vissza nem térítendő költségvetési támogatást lehetett igényelni a költségek 50 százalékára – 370 ezer ingatlan újult meg összes 800 milliár forint költségvetési forrásból. Ez a program is jelentős mértékben járult hozzá a magyarok ingatlanvagyonának növekedéséhez.
Az adatokból az is kiderül, hogy 2010 és 2014 között az ingatlanvagyon 4,5 százalékkal csökkent.
Ennek elsődleges oka a devizahitelezés okozta lakáspiaci sokk, amiért egyértelműen a 2010 előtti baloldali kormányokat és az akkori jegybanki vezetést terheli a felelősség,
akik semmit sem tettek annak érdekében, hogy ennek a rendkívül kockázatos folyamatnak az elterjedését prudenciális alapon visszafogják, mint az más országok, például Lengyelország, Románia esetében megtörtént.
A magyar háztartások lakóingatlan vagyonának alakulását térségi összehasonlításban az alábbi, a nominális lakásárindexen alapuló grafikon is mutatja, ahol a 2005-ös árszínvonal felel meg 100 százaléknak. Jól látható, hogy miközben 2005-öt követően mindegyik országban dinamikus növekedés volt, ami a 2008 – 2009-es pénzügyi válság hatására megtorpant, majd az árak egy magasabb szinten stabilizálódtak, addig
Magyarországon 2014-ig az árak gyakorlatilag stagnáltak.
2008 és 2013 között az ingatlanvagyon veszített az értékéből, majd 2014 után dinamikus növekedés kezdődött.
A grafikon egyértelműen megmutatja, hogy az áremelkedés/vagyonnövekedés,
ami a többi országban 20 év alatt ment végbe, az Magyarország esetében 10 évet vett igénybe.
Abban, hogy Magyarországon Lengyelországot követően a második legmagasabb volt a nominális áremelkedés, a relatíve magasabb infláció is komoly szerepet játszott.
Az alábbi ábrán jól látható, hogy
Magyarország az abszolút árszintek tekintetében (euróban mérve) még mindig a viszonylag alacsonyabb lakásárakkal rendelkező országok közé tartozik.
Magyarországon 2025 első félévében az országos átlagos lakás-négyzetméterár 40 százalékkal magasabb, mint Romániában és 7 százalékkal, mint Lengyelországban, ugyanakkor alacsonyabb, mint Szlovákiában (13 százalékkal) és Csehországban (20 százalékkal). Ez magyarázza a 2014 utáni viszonylag gyors növekedés tényét: a piacnak volt „tere” a felzárkózásra, illetve a magyarországi lakóingatlan árak már 2005-ben is elmaradtak a szlovák és cseh árszínvonaltól.
Ha valaki azt állítja, hogy a magyarországi lakásárak, pár hónap alatt átlagosan 20 - 40 százalékkal ugranak meg, az nem egyszerűen túlzás, hanem közgazdasági nonszensz. A magyar lakásállomány értéke 2023-ban 126,6 ezer milliárd forint volt, ami a 2022-es népszámlálás szerint körülbelül 4,5 millió lakás értékének felel meg. Ebből kiszámolható, hogy milyen következményekkel járna egy 20-40 százalékos áremelkedés, ha valóban néhány hónap alatt következne be.
A 20 százalékos drágulás 25 ezer milliárd forintnyi plusz vagyont jelentene a magyar háztartásoknak, míg egy 40 százalékos emelkedés már 50 ezer milliárd forinttal növelné a papíron kimutatott ingatlanvagyont.
Ezek az összegek önmagukban is hatalmasak, de igazán akkor érthető meg a nagyságrend, ha összevetjük őket más, általánosan használt gazdasági mutatókkal.
Magyarország éves GDP-je 2024-ben 81 ezer milliárd forint volt. Ez azt jelenti, hogy egy néhány hónap alatt bekövetkező 20-40 százalékos ingatlanár-emelkedés olyan vagyongyarapodást eredményezne,
ami az éves nemzeti jövedelem 31, illetve 62 százalékának felelne meg.
Másképp fogalmazva: a magyar lakosság pár hónap alatt annyit „gazdagodna”, mint amennyit az ország egész gazdasága 4, illetve 8 hónap alatt állít elő.
Amennyiben az állampapír-megtakarításokat nézzük, a lakosság által tartott teljes állomány nagyságrendileg 11 ezer milliárd forint.
A feltételezett 25 ezer, valamint 50 ezer milliárd forintos vagyonnövekedés tehát több, mint kétszerese, akár több, mint négyszerese is lehetne annak, ami a lakosság összes állampapírban tartott megtakarítása.
Ez azért különösen szemléletes, mert az állampapír-állomány nagyságát a közbeszédben rendszeresen példaként említik, mégis eltörpülne egy ilyen hipotetikus ingatlanpiaci áremelkedés hatása mellett.
Hasonlóan beszédes a párhuzam az szja-visszatérítéssel. 2022-ben a kormány a családosok számára körülbelül 600 milliárd forintnyi személyi jövedelemadót térített vissza, ami az egyik legnagyobb egyszeri juttatás volt a rendszerváltás óta. Ha azonban a lakásárak valóban 20–40 százalékkal ugranának meg pár hónap alatt, akkor ez 25 - 50 ezer milliárd forintnyi többletvagyont eredményezne a háztartások számára.
Ez 41-szerese, valamint 83-szorosa annak az összegnek, amit az szja-visszatérítéskor kifizettek,
tehát lényegében olyan hatást keltene, mintha több évtizednyi adóvisszatérítést adott volna a kormány minden ingatlantulajdonosnak, mindezt anélkül, hogy ennek bármilyen költségvetési terhe lett volna.
A fenti példák jól mutatják, hogy a néhány hónap alatt bekövetkező 20 – 40 százalékos ingatlanár-emelkedéssel való riogatás közgazdaságilag irreális állítás. Egy ilyen nagyságrendű változás annak felelne meg, mintha egyetlen kormányzati intézkedés hatására az összes magyar lakástulajdonnal rendelkező háztartás egyik hónapról a másikra év(tized)nyi jövedelemmel válna gazdagabbá. Amennyiben egy ilyen forgatókönyv megvalósulna, akkor az bizonyosan közgazdasági Nobel-emlékdíjat érne.
Nyitókép illusztráció. Fotó: ATTILA KISBENEDEK / AFP
Ezt is ajánljuk a témában
A párhuzamosan igényelhető támogatásoknak köszönhetően a magyar családok minden eddiginél magasabb összegű vissza nem térítendő támogatásra és kamattámogatott hitelre lehetnek jogosultak.
A kisvállalkozói akcióterv két szempontból is védhető.
Európa nem csak földrajzi értelemben van innen messze. Hajdú Tímea írása.
A kiköltözési hullámra is ésszerű magyarázatot adott.
Megreformálják a vendégmunkásokra vonatkozó szabályokat.
A világ túl nagy befolyással bír az istenképünkre (is). Mintha mi tudnánk jobban mindent – mintha mi lennénk a középpontban. Alázat nélkül nem fog menni. Vágvölgyi Gergely írása.
Ursula von der Leyen levelet intézett az Európai Unió vezetőihez, amelyben egy újabb, Ukrajnának szánt támogatási csomag jóváhagyását sürgette.
Kétségbeesett próbálkozás, nézzük el neki.
Peti nem vergődik, hanem süt, mert ez nyilván nem vergődés.
