Alkotmányos célokat szolgál, de egyes részleteiben alkotmányellenes a lakástörvény

Kereki Gergő írása

***

Célját és alapvető megoldási módjait tekintve alkotmányosnak minősítette az Alkotmánybíróság a lakástörvény június közepén elfogadott módosítását. Azzal pedig, hogy az egyes részletszabályokkal kapcsolatban alkotmányellenességet állapított meg, megszabta azt a keretet, amelynek segítségével ezek is maradéktalanul összhangba hozhatók az Alaptörvénnyel.    

A június 15-én az Országgyűlés által elfogadott törvényjavaslat egyik célja, hogy magyar állampolgárok, családok minél szélesebb körben szerezhessenek lakástulajdont, emellett egy történetileg előálló hátrányos helyzetet is orvosolni kívánt. Eszerint a rendszerváltást követően az állami és önkormányzati tulajdonú lakások bérlőinek egy meghatározott szűkebb köre nem volt jogosult megvásárolni az általa bérelt ingatlant, szemben a hozzájuk hasonló helyzetben lévő, ám nem műemléki ingatlant bérlő többséggel.       

Előzmények

Ahogy arról korábban már írtunk, a törvénymódosítás a világörökségi területeken és azok védőövezetében elhelyezkedő ingatlanok közül azokat az önkormányzati és állami tulajdonú bérlakásokat érinti, amelyek a ’90-es évek derekán végrehajtott lakásprivatizációt lehetővé tevő törvény alapján akkor valamiért nem voltak megvásárolhatók (ennek oka lehet – például a várbeli lakások esetében –, hogy műemléki védettség alatt állnak, vagy épp korábban le akarták bontani, de végül másképp alakult). 

Ez összesen nagyjából 1500-2000 lakást és a bennük lakó 10 000 embert érint, ezek közül körülbelül 900 az I. kerületben, nagyrészt a várban található, de az V. kerületben is van 200-300, a VI. kerületben pedig 300-400 ilyen lakás. 

Az államfői indítvány

A lakástörvény június 15-én megszavazott módosítása és az Alaptörvény összhangjának vizsgálatát Áder János Köztársasági elnök kezdeményezte az Alkotmánybíróságnál június 25-én megküldött indítványában. Az államfő álláspontja szerint a világörökségi területen és a védőövezetében található, a magyar kulturális örökség részét képező műemléki ingatlanok teljes körére kiterjedő vételi jog kimondása, ezáltal pedig az értelmezése szerint feltétel nélküli magántulajdonba adása több szempontból nem felel meg az Alaptörvény egyes rendelkezéseinek, ezért azzal nem összeegyeztethető.

A köztársasági elnök indítványa alapvetően két szempont kapcsán kezdeményezte az alkotmánybírósági vizsgálatot. Egyfelől az Alaptörvény P) cikk (1) bekezdése szerint a kulturális örökség, az épített környezet és kifejezetten a műemléki védelem alatt álló építmények, másrészről a XIII. cikk szerinti tulajdonhoz való jog védelmével összefüggésben. 

Megmarad a védelem

Az Alkotmánybíróság csütörtökön közzétett határozata a lakástörvény módosításáról szóló javaslat általános célkitűzéseit alkotmányosnak ítélte meg, ugyanakkor egyes részletszabályok körében alaptörvény-ellenességet állapított meg. 

Az első kérdéskör kapcsán az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az állam két módon garantálhatja a védett ingatlanok értékének fenntartását a tulajdonosváltást követő időszakra: az államot és/vagy az önkormányzatot megillető elővásárlási joggal, illetve a védett érték megőrzését szolgáló állami jóváhagyás kötelezővé tételével.

E körben a testület rögzíti, hogy a magyar jogrendszer a kulturális örökség védelméről szóló törvény (Kötv.) szerinti jóváhagyáson túl az állami vagy önkormányzati műemléki lakások esetében további hatósági hozzájárulást tesz kötelezővé a védett ingatlanokban található lakások megvétele kapcsán. 

A köztársasági elnöki indítványnak megfelelően az Alkotmánybíróság vizsgálta az úgynevezett visszalépés tilalmának esetleges sérelmét. Ez azt jelenti, hogy az illető műemléki ingatlanra vonatkozó jogszabályi védelem szintje nem csökkenhet. Ezen felül pedig olyan biztosítékok is kellenek, amelyek révén a károk ugyanolyan valószínűséggel kizárhatók, mintha állami vagy önkormányzati tulajdonban maradt volna az adott ingatlan. 

Ezzel kapcsolatban a testület határozata rögzíti, hogy „mivel a Törvény vizsgált rendelkezései nem érintik a tárgybeli ingatlanok műemléki védettségét, és nem vonatkoznak a műemléki védettség szintjének megváltoztatására”, így nem befolyásolják a műemlékek általános védelmére vonatkozó előírásokat sem. Emiatt az állam ezzel kapcsolatos kötelezettségei továbbra is megmaradnak. 

Kimondja továbbá a határozat, hogy „a vételi jog gyakorlását követően is eleget kell tenni az épület jellegéből adódó speciális építésügyi előírásoknak”, amelyek betartatása továbbra is az illetékes műemlékvédelmi hatóságok hatáskörébe tartozik. Mindezek alapján tehát az alkotmánybírósági értékelés szerint önmagában a műemléki lakások esetében a vételi jog nem sérti az Alaptörvény vonatkozó részét. 

Az Alkotmánybíróság ugyanakkor alkotmányos követelményként fogalmazta meg, hogy a műemléki és világörökségi védettség alatt álló lakások esetleges magántulajdonba adása során az eljáró hatóság a kulturális örökség védelmét semmilyen más szempontnak ne rendelje alá, és egyedileg vizsgálja meg, hogy a műemlék megőrzését érintheti-e a tulajdonosváltás. 

Indokolatlan különbségtételt orvosol a törvény

A tulajdonhoz való joggal kapcsolatban az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az új törvény által biztosított vételi jog ugyan nem minősül tulajdonelvonásnak, de a – jelen esetben állami – tulajdon jelentős megterhelését jelenti. Az Alkotmánybíróság gyakorlata szerint ugyanakkor az, hogy az állam a lakáshelyzet megoldása kapcsán milyen arányban támaszkodik a magán, illetve köztulajdonban lévő ingatlanokra, az állami lakáspolitika körébe tartozik. Emiatt a törvény által biztosított vételi jog alkalmazása „nem eleve és minden körülmények között alkotmányellenes, de nem is eleve alkotmányos”. Azt viszont kimondja a határozat, hogy az alkotmányosság garantálása érdekében szükséges az úgynevezett értékgarancia érvényesítése, ezért a „kártalanításnak közel kell állnia a klasszikus kisajátításhoz alkotmányosan megkövetelt teljes kártalanításhoz”. 

Az Alkotmánybíróság akként foglalt állást, hogy azoknak a jelenlegi bérlőknek az esetében, akiknek a jogviszonya meghaladja a 25 évet, a tulajdonszerzés lehetősége a bérlők között a 90-es évek óta meglévő indokolatlan megkülönböztetést orvosolja. 

Akiknek bérleti jogviszonya viszont nem éri el a 25 évet, azok esetében nem áll fenn ez az indokolatlan megkülönböztetés AB érvelése szerint. Így, amennyiben a jogalkotó esetükben is lehetővé kívánja tenni az önkormányzati tulajdonú bérelt ingatlan megvásárlását, a szabályozásnak érvényesítenie kell az értékarányosság követelményét a vételár kapcsán. Hasonló a helyzet azon bérlők esetében is, akik saját ingatlanukat cserélték korábban bérleti jogra.

Az ingatlanok vételárának részletekben történő kifizetése önmagában nem jelenti az értékgarancia követelményének a sérelmét az AB szerint. Azt is leszögezi ugyanakkor a testület, hogy a jogalkotónak ilyen esetben olyan kamatfizetési szabályokat kell megállapítania a vevővel szemben, amelyek garantálni tudják az eladói oldal, vagyis az állam és az önkormányzatok számára, hogy az ingatlanok valós értékét tükröző vételárhoz jussanak végül.