Ingatlanpiac: tavasztól újra felpöröghetnek a felújítások

Az elmúlt hónapok nagy kihívásokat hoztak az ingatlanpiacon, főképp az energetikailag korszerűtlen lakóingatlanok eladói számára. Ugyanakkor az előttünk álló esztendő összességében még pozitív meglepetést is hozhat. 
Egy részről a tél elmúltával a szankciók és a háború okozta energiasokk is enyhülhet, elmúlhat, és az építkezések-felújítások is újult erővel indulhatnak el. Mi több, az év második felével a mai, magasabb kamatok is elindulhatnak lefelé, miközben akár új támogatások is megjelenhetnek a lakápiacon. 

Összességében persze a járvány előtti időszak látványos növekedése egyelőre nem kopogtat az ajtón, de könnyen lehet, hogy a 2023-as év sokkal jobban sikerül majd az ingatlanpiac szempontjából is, mint azt három vagy hat hónappal ezelőtt gondolhattuk.

Milyen makro-trendek várhatók?

Nézzük először a „nagyobb képet”, amellyel kapcsolatban több elemzői műhely is optimista. A gazdaság egészével mindig szorosan korrelál az ingatlanpiac, tehát korántsem mindegy, hogy recessziós környezetre, tartósan magas inflációra kell-e készülni, magas kamatkörnyezettel. Szerencsére a fenti három trend mindegyikében sokat javultak a kilátások az utóbbi hónapokban.

Magyarán Magyarország gazdasága 2023 egészében – miközben a fél világ recesszióba csúszik – részben megtarthatja növekedését. A kérdés igazán csak az a különböző elemző műhelyek közt az, hogy egy vagy másfél százalék körüli lesz-e az új esztendő egészében a magyar növekedés.

Suppan Gergely, a Magyar Bankholding makrogazdasági vezető elemzője január vége felé elmondta: duplájára, 0,4-ről 0,8 százalékosra javították a 2023-as GDP növekedési prognózisaikat a javuló külső környezet, az energiaválság enyhülése, a forint erősödése és az EU-s pénzek érkezésének nagyobb valószínűsége miatt.

Makronóm Intézet makroelemzési vezetője, Regős Gábor szerint még egy kicsit jobb: egy, de akár 1,5 százalékos lehet a hazai GDP 2023-as gyarapodása.

Természetesen ez az egy százalék körüli ütem lassuló gyarapodást jelent a 2021-es és a 2022-es adatokhoz képest, ám amennyiben 2023 tavaszára-nyarára már egyértelműek lesznek a kilábalás jelei, akkor az építőipar egésze stabilizálódhat.

A ma rendelkezésre álló legfrissebb adatok szerint 2022 novemberében az építőipar termelési volumene 7 százalékkal nőtt, azaz kifejezetten erős hónap volt. A KSH adatai szerint az épületek építése főcsoportban 18,6 százalék volt a növekedés.

Az építőipar megrendelésállománya leginkább az állami beruházások időleges visszafogása miatt csökkent kissé, ugyanakkor az ismert energiabiztonsági kérdések és az energiaárak növekedése miatt elképesztő mértékben felpörögtek az energetikai korszerűsítések. Ezek igazi boomja ráadásul 2023 tavaszától következhet be, amelyeket a különféle vállalati és lakossági támogatások felpörgése is fűt.

Csökkenhet az inflációs nyomás, javulhat a kamatkörnyezet 

A Magyar Bankholding szakértői szerint viszont a drágulás továbbra is igen erőteljes az iparágban: a 2022-es esztendő harmadik negyedévében 22-28 százalékkal nőttek az építőipari termelői árak éves alapon, de még az előző negyedévhez képest is 5,2 százalékkal emelkedtek.

A tavalyi év utolsó előtti hónapjában megugrott kissé az építőipar, köszönhetően az év végi átadásoknak, de továbbra is igaz, hogy egy ilyen volatilis teljesítményű iparág esetében egy-egy havi mozgásból nem érdemes tartós trendet felrajzolni. Viszont, ahogy említettük: a megkötött szerződésállományok alapján rövid–középtávon egyelőre elegendő megrendelés látszik az építőiparban, viszont iparági szereplők véleménye alapján nem biztos, hogy kitart 2024-re is a lendület.

A jelenleg rendelkezésre álló adatok alapján a becslés szerint tavaly 4-5 százalék körül alakult az építőipar éves növekedése, 2023-ban pedig 3 százalék körüli zsugorodás következhet, de érdemes figyelembe venni, hogy a 2022-es bázis is igen magas. Továbbá: a 2024-es évre már újra 4 százalék feletti építőipari növekedésre számít a Magyar Bankholding a január végi várakozásokban.

Kisebb, átmeneti visszaesés jöhet tehát, de a következő néhány negyedévben a még folyamatban lévő lakossági építkezési, felújítási és állami megrendeléstömeg bőven elegendő volument biztosít.

Továbbá tavaszra-nyárra a ma magas kamatok is csökkenhetnek némiképp, újra felpörgetve ezzel a megrendelésállományt, míg az elmúlt hetekben látványosan csökkenő gázárak az építőanyag inflációt tarthatják kordában. Mert mint ismert, a legtöbb építőanyag (cement, tégla, cserép, üveg) gyártása igen energiaigényes, de a faiparban és az acéliparban is jelentősen visszafelé korrigáltak az árak.

Várakozások, trendek mikroszinten

Természetesen a kereslet átmeneti csökkenése érzékelhető a használt lakások piacán a legtöbb régióban, ám amennyiben 2023 tavaszára-nyarára túl leszünk a nehezén, akkor újra javulhatnak a kilátások. Addig pedig a már említett energetikai felújítások fogják meghatározni a piacot, illetve az, hogy az energetikailag korszerűbb ingatlanok sokkal stabilabban őrzik értéküket, akár az inflációval együtt is mozoghat ezek ára, miközben ugyanez a korszerűtlenebb lakásokról, házakról nem lesz elmondható. Különösen azokról nem, amelyek a kedvezményes lakossági áram- és gázárak felett fogyasztanak a téli időszakban.

A fentiek tükrében nem is meglepő, hogy már 2022 nyarán elindult egy újabb energetikai korszerűsítési „roham”, a Magyar Nemzeti Bank két hónapja kiadott elemzése szerint a hatmillióig igényelhető három millió forintos otthonfelújítási támogatás több mint 40 százalékát energiahatékonysági korszerűsítésre igényelték a családok. Ezen belül a legnagyobb arányban a tető cseréjére, felújítására. 

Részletesen ez az alábbit jelenti: 2022 harmadik negyedévének végén

Egészen pontosan a fenti 41 százalékon belül az arányok a következők: az energetikai cél korszerűsítéseken belül a tetőfelújítást (41 százalék) a nyílászárócsere (9 százalék) és a homlokzati hőszigetelés (7 százalék) követte, ezeket a napelemes rendszerek telepítése (8 százalék), illetve a fűtési- és melegvízrendszer korszerűsítése (6 százalék).

Az adatok egyúttal azt is megmutatják, hogy a 3 millió forintos otthonfelújítási támogatás – amelyhez 6 millió forint kölcsön is felvehető volt – nagyobb részét, közel 60 százalékát inkább szépészeti felújításokra és nem energetikai korszerűsítésre igényelték a családok, de azért a 41 százalékos arány sem nevezhető rossznak.

Egyébként ennek kapcsán ágazati szereplők tavaly ősszel az otthonfelújítási támogatás meghosszabbítását kérték, ami – részben – meg is történt. 

Ugyanakkor kihívások is maradtak szép számmal: a jegybank elemzése szerint a hazai lakásállomány megújulási aránya 12 éve elmarad az EU átlagától, ezen idő alatt mintegy 100–150 ezer lakás megépítése maradt el. Emiatt a használt lakások piacáról hiányzik a fiatal, relatíve újabb építésű és jó minőségű kínálat. 

Nehezíti a helyzetet, hogy a magyar lakásállomány energetikai állapota rossz: 2016 óta lakóingatlanokra kiadott mintegy 919 ezer energetikai tanúsítvány 30 százaléka HH, vagyis gyenge vagy rosszabb besorolású, amely ingatlanok energetikai hatékonysága legalább háromszor gyengébb a közel nulla energiaigény követelményszintnél, és csupán 3,5 százalékuk éri el az utóbbi szintet, vagyis a BB besorolást.