Mielőtt beindulnak a felújítások

A meghirdetett állami támogatásoknak köszönhetően országszerte beindulnak a házfelújítások és tetőtér-beépítések. Valószínűleg olyanok is belevágnak most a munkálatokba, akik korábban még nemigen építkeztek, így nincs tapasztalatuk abban sem, hogy az igényeiket, elvárásaikat hogyan kell pontosan és szakszerűen megfogalmazniuk. Legalább ekkora gond, hogy a kivitelező vállalkozók között is lehetnek olyanok, akik nincsenek eléggé felkészülve egy-egy ilyen feladat professzionális elvégzésére. Ebben a helyzetben nem lehet kizárni, hogy jó néhány reménytelien induló felújítás kisebb-nagyobb vitákba – súlyosabb esetekben akár pereskedésbe – torkollik, vagy éppen el kell bontani és újra megcsinálni a munkát. Mindkét fél alapvető érdeke tehát, hogy már a kezdetektől a biztonságra törekedve, megfelelő műszaki-jogi előkészítéssel induljanak a munkálatok.

Az építőiparban eddig is a munkaerőhiány volt a jellemző, az építkezést tervezők általános tapasztalata volt, hogy nehéz kivitelezőt találni, különösen olyat, aki megfelelő ajánlásokkal, referenciamunkákkal tudta alátámasztani, hogy valóban magas szinten ért ahhoz, amire vállalkozik – mondja Bethlenfalvy Gábor, az epitkezes.info.hu weboldal főszerkesztője. A járványhelyzet nem sokat enyhített ezen. A lakossági megrendelők közül ugyan sokan átgondolták, hogy elköltsék-e a megtakarításaikat, de a profi kivitelezők továbbra is teljes kapacitással dolgoztak, legföljebb nem voltak olyan hosszú időre előre „betáblázva” megrendelésekkel. 

A várható helyzetet jól érzékelteti az Újház Centrum építőanyag-kereskedő hálózat nem reprezentatív (saját szakkivitelező vásárlóik megkérdezésén alapuló) felmérése. Eszerint a kivitelezők többsége már most legalább két hónapra előre lekötötte a kapacitásait, de 16 százalékuk esetében ez az időszak négy hónap vagy még hosszabb. A kereslet erősödésére utal az is, hogy a kivitelezők többsége áremelést tervez: jellemzően 10-25 százalékkal fognak drágábban dolgozni, mint eddig. A kereslet növekedése pedig óhatatlanul ahhoz vezet, hogy a kevésbé gyakorlott, kevésbé képzett vállalkozóknak is több munka jut, ami megnövelheti a minőségi problémákból és egyéb gondokból fakadó jogviták számát – teszi hozzá Bethlenfalvy Gábor.

Persze egyáltalán nem biztos, hogy a vitákban mindig a kivitelező a hibás fél: az is gyakori, hogy a megrendelő nem fogalmazza meg pontosan az igényeit, és ebből adódik a félreértés. Jellemzőek ebből a szempontból a Magyar Energiahatékonysági Intézet nevű civil szervezet által készített felmérés eredményei. Bár a felújítási munkálatokon már túljutott emberek 93 százaléka úgy nyilatkozott, hogy „megérte” belevágni az építkezésbe, de a megkérdezetteknek csak kevesebb mint a fele jelölte be, hogy az eredmények a lakás energiaköltségeinek csökkenésében is megmutatkoztak. A felújítások 76 százalékához nem is készült energetikai terv, ami azt jelenti, hogy ebből a szempontból nem is gondolták át alaposan a felújítást. Ez azért hiba, mert egy ilyen építkezés évtizedekre előre meghatározhatja, hogy hogyan alakul a család energiafogyasztása, és hogy milyen megtakarítások (lettek volna) lehetségesek. Persze, a magasabb energiahatékonysági szint sokszor többletköltséggel jár – de ahhoz is szakember kell, hogy pontosabban átlássuk ezeket a költségeket, illetve azt, hogy milyen módon tudjuk ütemezve, több lépésben, akár több év alatt megvalósítani az optimális beruházásokat. Az a lényeg, hogy ha már áldozunk a lakóházunk felújítására, akkor a pénzünket hasznosan költsük el. Azt sem szabad elfelejteni, hogy egy elszúrt kivitelezés sokkal nagyobb károkat tud okozni, mint amit egyáltalán a felújításra szántunk volna…

Az energetika azonban csak egy példa; a gazdaságos és célszerű felújítási, tetőtér-beépítési program kialakításához például statikai, kényelmi, egészségi, biztonsági szempontokat is figyelembe kell venni. Mindezek áttekintéséhez a laikus építtetőnek feltétlenül érdemes szakembert bevonnia, csakúgy, mint a mindezen szempontok alapján készülő tervek összeállításához. Egy felújítási, illetve tetőtér-beépítési munka tehát jó esetben egy műszaki ellenőr és egy építész tervező bevonásával kezdődik. Ennek eredményeképpen a kivitelező már az induláskor minden adatot megkap ahhoz, hogy egyáltalán korrekt árajánlatot tudjon adni és határidőket tudjon ígérni. Ezzel máris rengeteg kudarcot, veszteséget, idegeskedést meg lehet előzni. 

A megfelelő műszaki előkészítés mellett a másik kulcskérdés a jogi előkészítés: a követelmények, a határidők, a biztosítékok pontos rögzítése egy írott szerződés keretében. Egy ilyen minden részletre kiterjedő dokumentum óriási előny mind a megrendelő, mind a vállalkozó számára, hiszen ezzel sok tekintetben tiszta helyzetet lehet teremteni, és előre ki lehet küszöbölni egy sor lehetséges konfliktusforrást. 

Az epitkezes.info.hu erre a célra annak a kivitelezési szerződésmintának az alkalmazását ajánlja, amelyet dr. Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu főszerkesztője állított össze, kifejezetten felújítási, tetőtér-beépítési munkálatokhoz. „A szerződésminta összeállításában alapvető szempont volt, hogy mindkét fél érdekeit védje: sem az építtetőnek, sem a kivitelező fővállalkozónak ne legyenek olyan eszközei (például a biztosítékok, kötbérek, felmondási okok tekintetében), amelyekkel el tudnák lehetetleníteni a másik felet. Így megnő az esélye, hogy a munkálatok ne vezessenek kilátástalan vitákhoz, pereskedéshez. A szerződésminta nagy hangsúlyt fektet arra, hogy a kivitelezés részteljesítések, részhatáridők, részletfizetések megállapításával folyjon. Ez is csökkenti a kockázatot mindkét fél számára: hamarabb kiderül, ha valamiért nem tudnak együttműködni a felek” – hangsúlyozza dr. Jámbor Attila. 

A kivitelezési szerződésminta igen sok lehetséges részproblémára kitér; a dokumentum 10 oldal terjedelmű. Ez segítheti az alapos előkészítést, előzetes átgondolást – a felek természetesen kihagyhatják a saját tényleges szerződésükből azokat a részeket, amelyek megítélésük szerint számukra nem lényegesek. A szerződésmintát ugyanis Word formátumban letölthetik a megrendelők, tehát azt szabadon szerkeszthetik, alakíthatják a saját igényeiknek megfelelően. 

(forrás: közlemény)