Otthon Start? Ez egy nagyon-nagyon jó konstrukció! – pénzügyi szakértő a Mandinernek

Pénzügyi szakértőként mi volt az első gondolata, amikor megjelentek az Otthon Start Program részletei? 

Az, hogy ez egy tök jó konstrukció. Szerintem ügyesen céloz meg egy olyan csoportot, amely a CSOK-ot és a Babaváró hitelt nem tudja igényelni, mert – vagy a közeljövőben vagy egyáltalán – nem tervez gyereket. A feltételek enyhítése nekem tetszett, közgazdászként úgy látom, hogy számos olyan ember igénybe tudja majd venni a 3 százalékos hitelt, akik nem az első lakásukat fogják megvenni. Például egy házaspár, akik fele-fele részben tulajdonosai a közös lakóingatlannak, és lehet, hogy pár hónapja eszébe sem jutott volna ingatlant venni, ezzel a lehetőséggel azonban a gyerekeik számára tudnak egy lakást vásárolni. Természetes, hogy ilyen feltételek mellett sok ilyen lakásvásárló is lesz, de nincs ezzel gond, egyértelmű, hogy ez volt a jogalkotó szándéka. Az is biztos, hogy a gazdaságot annál jobban tudja pörgetni ez a program, minél többen igénybe veszik a 3 százalékos Otthon Start hitelt, és főleg minél több lakás épül majd. 

Az enyhe feltételeket sokan kritizálták, mondván olyan mértékű keresletet indukál, ami nagyon fel fogja vinni az ingatlanárakat. Erről mit gondol?

Így van, szerintem is fel fognak menni az ingatlanárak. De nagyon nehéz szétszálazni mindent és pontosan megmondani, hogy ezt mi eredményezi. 

Ezt persze lehet egyszerűen a Babaváró, a CSOK, és a CSOK Plusz bevezetésével indokolni, amiben van igazság, ám az is igaz, hogy ebben a 10 évben nagy mértékben nőttek a reálbérek, eközben csökkentek a hitelkamatok, azaz alacsonyabbak lettek a törlesztőrészletek. Ebben a kormány és az MNB intézkedéseinek, az önkéntes kamatplafon és THM-plafon bevezetésének is volt szerepe. Mindez növelte a hitelfelvételi kedvet, ezzel pedig több vevő jelent meg a piacon. Az ingatlanok száma azonban nem nő a kellő mértékben, kevés lakóingatlan épül, ezért főként a használt lakások mennek a piacon, és minél több pénze vagy hitellehetősége van a vevőnek, annál többet tud adni egy lakásért. Az ingatlanár-emelkedést tehát sok tényező befolyásolta, de az Otthon Start valószínűleg tényleg gyorsíthatja ezt a folyamatot. Hogy mennyivel, azt nem tudjuk. Szerintem a következő egy évben átlagosan 10 és 20 százalékos áremelkedésre lehet számítani, de ennek csak egy részét okozza a program. 

Mekkora érdeklődést tapasztalnak? 

Óriásit. Exponenciálisan növekszik az érdeklődések mennyisége. Beszéltem bankokkal, jogászokkal, ingatlanszakértőkkel, azt a visszajelzést kapom mindenkitől, hogy rengetegen érdeklődnek. Lényeges azonban, hogy az érdeklődők egy jó része még nem gondolta át a dolgot, nem tudja, hogy biztosan jogosult-e, rendelkezik-e elég önerővel. Opportunisták, akik nem szeretnének lemaradni a 3 százalékos hitelről, és ezért sokan mindenféle kreatív jogi megoldásban gondolkodnak a nyaraló átminősítésétől a házastársi vagyonközösségig. Az első időszakban szerintem ez a csoport fog dominálni, de aztán szép lassan letisztul a piac, és azok fogják az Otthon Start hitelt igénybe venni, akik valóban megfelelnek a feltételeknek. 

Milyen kockázatokat érdemes figyelembe vennie az Otthon Start Programban való részvételen gondolkodó ügyfeleknek? Valóban megváltozhat a futamidő alatt a törlesztőrészlet vagy ez egy tévhit? 

Ezt tévhit, az államilag garantált 3 százalékos kamat miatt a futamidő végéig a bank által most meghatározott fix törlesztőrészlettel lehet tervezni. Ez nagyon jó, mert a bérek vélhetően továbbra is évről-évre emelkednek, ezért a törlesztőrészlet egyre kisebb része lesz a jövedelmünknek, ezért öt-tíz év múlva még könnyebben tudjuk fizetni. 

A banki hitelbírálaton viszont mindenkinek meg kell felelnie az Otthon Start hitel igénybevételéhez. A tíz százalékos önerő is nagy segítség, de nem mindegy, minek a 10 százaléka ez. Meg persze ott vannak ez egyéb költségek. Amennyiben vesz az ember egy 50 millió forint értékű ingatlant, oké, hogy a 90 százalékát megkapja hitelre, de ki kell fizetnie a vagyonszerzési illetéket, ami négy százalék. Emellett egyéntől függően plusz költség lehet a bútorozás, a költözés, esetleges felújítás, és sok egyéb dolog. Ez azért lényeges, mert amikor hitelfelvételen gondolkodik az ember, akkor ezeket az egyéb költségeket is figyelembe kell vennie. Amennyiben valaki nagyon kicentizi a dolgot, az kockázatot jelenthet. Szintén kockázatos a lehetőségtől tűzbe jőve úgy ajánlatot tenni egy ingatlanra, előleget letenni, hogy a vevő nem tudja, hogy egyáltalán hitelképes-e vagy jogosult-e az Otthon Start Programban való részvételre. E célból számos kalkulátor elérhető, mi a Biztos Döntésnél szintén készítettünk egyet, amellyel mindenki kiszámolhatja, hogy mi a legmegfelelőbb megoldás.

Persze, de ezek az ügyfél egyéni rizikói, nem az Otthon Start hitelkonstrukcióban rejlő kockázatok. 

Igen. De lényegesek, mert amikor pénzről van szó, sokan stresszelnek, amikor sok pénzről van szó, még inkább. Az emberek nagy része tíz-tizenöt évente vesz ingatlant, ezért tapasztalatlan. Ma be van zsongva mindenki, hiszen tudja, hogy még ötvenezren terveznek piacra lépni, és kevés a jó lakás. Az is kockázat, hogy az ügyfélnek stabil-e a munkahelye, tudja-e fizetni a törlesztőrészleteket. Ez a konstrukció azért is nagyon jó, mert 

 Ez azért fontos, mert az említett piaci hiteleknél, amennyiben nem érkezik meg az ügyfél fizetése, a bank megemeli a hitelkamatot, hiszen az ügyfél úgy jogosult a kedvezményre, hogy rendszeresen bizonyos összeg érkezik a számlájára. De 20-25 év alatt sok minden történhet, amiért ideiglenesen nem érkezik fizetés a számlára. Ekkor a bank akár hosszabb időre is megemelheti a kamatot, és magasabb lesz a törlesztőrészlet és a végén kifizetett összeg. Az Otthon Start hitelnél nincs ilyen kockázat, hiszen a 3 százalékos kamat a futamidő végéig az állam által garantált. 

Tehát az a bírálat, hogy az államilag garantált kamat az ügyféltől függetlenül emelkedhet, egész egyszerűen nem igaz?

Ez nem igaz. Amennyiben kiderül, hogy az ügyfél hazudott az ingatlanokat illetően, okiratot hamisított vagy egyéb szabályokba ütköző dolgot tett, akkor persze az egészet büntetőkamatokkal vissza kell fizetni, de egyébként, amennyiben az ügyfél minden szabályt betartott, akkor nincs ilyen kockázat, hogy a kamat emelkedne. 

Egy pénzügyi portálon megjelent cikk szerint egyes bankok 41 évnél idősebb ügyfelektől nem 10, hanem 20 százalék önerőt szabnak feltételként az Otthon Start hitel felvételéhez. Igaz ez? 

Én nem tudok ilyesmiről, és nem tartom valószínűnek. A bankok nem kizárólag életkort, teljes ügyfélprofilt néznek. Gondoljunk bele: amennyiben az ügyfél 42 éves, egymillió nettót keres, és a felesége fizetése is nagyon jó, miért kérne tőle többet valamelyik bank?  Persze ez emellett nagy csacsiság lenne a bankok részéről, hiszen piaci verseny van. Amennyiben az egyik bank ilyen feltételt hoz, az egy-két nap alatt minden médiumban megjelenik, és az összes 41 évnél idősebb ügyfél nem hozzájuk, hanem azokhoz a bankokhoz megy majd, akik nem szabnak ilyen feltételeket. 

Olyan bírálatok is érkeztek, hogy egy kedvezőtlen gazdasági helyzetben túl nagy terhet róna a költségvetésre. Ezzel szemben Panyi Miklós államtitkár kijelentette, hogy várakozásaik szerint az állam szempontjából „pluszos” lesz az Otthon Start program. Erről mi a véleménye? 

Attól függ, milyen távon tekintjük „pluszosnak” a programot. Rövidtávon, egy-két-három éven belül szerintem simán lehet „pluszos”. Egyrész az állam oldalán bevételként jelentkezik a 4 százalékos vagyonszerzési illeték. Ez viszonylag gyorsan beérkezik, mert októberben megtörténhetnek az első hitelfelvételek, és mire az illetékeket kifizetik, viszonylag kevés kamattámogatást kell kifizetni. Valószínűleg a következő évben is ez lesz. De mondjuk 5 év múlva – amennyiben még a konstrukció igényelhető lesz – bár szintén befolyik nagy összegű illeték, de közben lesz egy csomó hitel, amelyeknek a kamattámogatását fizetni kell. Nem tudjuk, hogy az állampapírpiaci hozamok 3 hónap vagy 3 év múlva mekkorák lesznek, hiszen 2 hétre is nehéz tervezni ebben a világban, ezért nem ismert, hogy mekkora lesz a szükséges kamattámogatás mértéke. 

mert egy új lakást vásárló ügyfél valószínűleg vásárolni fog bele sok mindent, ami ÁFA-bevételt eredményez, amennyiben felújít, az egy csomó szakembernek munkát teremt, és ez bővíti a gazdaságot. Leginkább persze az eredményez gazdasági növekedést, hogyha új lakások épülnek. Hogy mennyi épül majd, azt nem tudjuk, mert hiába indul el a program, ennek lassú az átfutási ideje. Egy év múlva még nem feltétlenül érződik majd az eredménye az építőipar teljesítményében, de amennyiben fellendül, akkor hosszú távon is „pluszossá” teheti a programot. Egy fontos dologról viszont még nem beszéltünk! Az Otthon Startot sokan „3 százalékos hitelnek” nevezik, de szerintem lesz több olyan bank, amely 3 százalék alatti kamatokkal kínálja majd ezt a hitelt, és lesznek olyan pénzintézetek, amelyek olyan 150-200 ezer forint összegű „ingyen pénzt” is kínálnak majd az ügyfelek részére. Szerintem nagyon érdemes lesz figyelni a híreket, mert nagy lesz a piaci verseny a bankok között, hogy melyik kínál kedvezőbb feltételeket. 

Nyitókép: Pixabay