Lakásra fel! Itt van minden, amit az Otthon Start programról tudni kell!

Nagy Kristóf, Pálfy Dániel Ábel és Szalai Laura írása a Mandiner-hetilapban

Elindult a rendszerváltás óta eltelt időszak legnagyobb állami otthonteremtési programja, amelytől az Orbán-kormány a lakhatási válság enyhülését és a lakásépítések felpörgését is várja. Míg az eltelt tíz évben a lakástámogatásokat elsősorban a gyermekvállalással kapcsolták össze, most tömegek jogosultak a piacinál lényegesen olcsóbb, fix 3 százalékos kamatú kölcsönre. Összeállításunkból kiderül, hogy korábban milyen segítségre számíthattak a magyarok, mit kell tudni a most elrajtoló Otthon Start programról, és mit várnak tőle a szakértők az ingatlanpiacon. 

Polgári otthonteremtés, majd fészekrakó

A miniszterelnök július 2-án a Facebook-oldalán jelentette be: a kormány új otthonteremtési támogatásról döntött, a nyár folyamán pedig kiderültek a részletek is. „Hat hónapja vergődök, sámfázom, gyomrozom, faragom, fúrom ezt a 3 százalékos otthonteremtési programot. Mert amit kigondoltunk még az év elején, arra épült, hogy majd egy békeév áll előttünk, aminek egy magasabb gazdasági növekedés lesz az eredménye. De nem ez van. Most akkor vagy föladod azt a szándékodat, hogy áttörést érjél el az otthonteremtésben, föladod azt a célt, hogy minden magyarnak lehessen saját otthona saját tulajdonban, és azt mondod, háború van, emberek, nem tudjuk megvalósítani, vagy kitalálsz valamit, hogy hogyan lehet mégis. Én hat hónapja dolgozom a kollégáimmal azon, hogy kitaláljuk, hogy hogyan lehet mégis, és jelentem, hogy szeptember 1-jén be lehet menni a bankba, és föl lehet venni a 3 százalékos otthonteremtési hitelt családi állapottól, lakhelytől függetlenül, és a legfiatalabbak is tulajdonosok lesznek a saját otthonukban. Én nem tudom, hogy ez lelkesítő cél-e bárkinek, de azt biztosan mondhatom, hogy sehol Európában nincs olyan, hogy te, barátom, elérted a 18 éves kort, és ha úgy döntesz, hogy saját otthonban akarsz lakni, akkor az lehetséges. Hiába mennek el dolgozni Németországba, ilyen sosem lesz ott. Lehet, hogy többet fognak keresni, talán még meg is takarítanak valamit, de hogy ők Németország megbecsült polgárai legyenek mint ingatlantulajdonosok, hát az kevés magyarnak fog sikerülni. 

 – ezt már augusztus elején az MCC Feszten mondta Orbán Viktor, nyomatékot adva annak, hogy az intézkedés nemzetközi viszonylatban is példátlan. 

Az otthonteremtési program nem előzmény nélküli. 1998-ban az első Orbán-kabinet kormányprogramjában a következőket fektették le: „a polgári lét tisztességes életkörülményeket jelent. Magyarországon ma mégis egyre kevesebben jutnak lakáshoz, különösen a fiataloknál ütközik ez nehézségekbe. A kormány kiemelt hangsúlyt helyez az otthonteremtés elősegítésére, így összehangolt és sokrétű szabályozási politikára törekszik, amely nem szociális, hanem társadalompolitikai problémaként kezeli a lakásügyet. A lakáspolitika, a lakásellátás válsága mélyen fekvő strukturális okokra vezethető vissza, ezért átfogó, főképp felfogásbeli váltásra van szükség. A kormány olyan piaci alapú lakáspolitikát alakít ki, amelyben helye van az állami szerepvállalásnak is”. 

A lakhatási program 2000 februárjában indult el, s a jelzáloghitelek kamattámogatására irányult új és használt lakások vásárlására állami garanciavállalással. A Világgazdaság a vonatkozó cikkében emlékeztetett, hogy az állam fix, kedvezményes kamatozású lakáshiteleket biztosított jellemzően 6 százalékos kamattal, ami jóval kedvezőbb volt a piaci kamatoknál. A gyakorlatban ez úgy nézett ki, hogy a maximum 10 millió forintos hitel esetében a kamatból 8 százalékot kellett a magánszemélynek fizetnie az első öt évben, a fölötte lévő részt az állam vállalta. A program hamar hatást gyakorolt az ingatlanpiaci folyamatokra: már 2001-ben 48 ezer építési engedélyt adtak ki Magyarországon, 2002-ben 31 ezer lakást adtak át, ami 10 ezerrel volt több az 1999-es mélypontnál. Azonban hiába bizonyult sikeresnek a konstrukció, a 2002-es kormányváltás után az MSZP–SZDSZ-kormány megszüntette, majd elkezdődött a lakosság belehajszolása a devizahitelezésbe. 

Gyurcsány Ferenc hivatalba lépését követően elindult az emlékezetes Fészekrakó program, amely azokat a fiatalokat célozta, akiknek nem volt kezdőtőkéjük, nem volt önálló lakásuk, viszont az átlagosnál jóval nagyobb jövedelmet tudtak igazolni. A kezdeményezést sok kritika érte az akkoriban ellenzékben politizáló Fidesztől. A párt kifogásolta, hogy míg a polgári kormány otthonteremtési támogatása szinte mindenkinek elérhető volt, addig 

„A Gyurcsány-kormány Fészekrakó programja nem baloldali, hanem liberális, keveseknek kínál lehetőséget, és bizonyos értelemben nagyot; az Orbán-kormány otthonteremtési programja inkább volt baloldali” – fogalmazott Rogán Antal frakcióvezetőként. 

Ismeretes, 2010 után az Orbán-kormányok elsősorban a gyermekvállalással kapcsolták össze az otthontámogatást. Az egyik lehetőség a csok plusz, amely 50 millió forintig kamattámogatott lakáshitelt kínál új és használt lakások vásárlására, építésére, bővítésére és korszerűsítésére. A falusi családi otthonteremtési kedvezmény ugyancsak lakáscélra fordítható, akár 15 millió forintos támogatással, a vidéki otthonfelújítási program pedig az 5000 fő alatti településeken élő, legalább egygyermekes családoknak nyújt 3 millió forintos vissza nem térítendő támogatást és kedvezményes hitelt a lakásuk korszerűsítéséhez. Az Otthon Start program pedig végre – mindamellett, hogy kombinálható más futó támogatásokkal – az ingatlanpiacról eddig kiszoruló széles kör előtt nyitja meg a lehetőséget az ingatlanvásárlásra, s a legfontosabb célja a fiatalokat segíteni abban, hogy albérlet helyett saját tulajdonban kezdjék meg önálló életüket. 

Otthon Start kisokos

S hogy mi is a konstrukció lényege? Legfeljebb 50 millió forintnyi hitelt vehet fel az, akinek legalább kétéves folyamatos tb-jogviszonya van, maximum 25 évre, a futamidő végéig fix 3 százalékos kedvezményes kamattal, meghatározott értékű ingatlan vásárlására, legalább 10 százalék önerővel, az első lakás megvásárlásához, korhatár nélkül, házastárs és gyerekvállalás nélkül. Feltétel, hogy ne legyen a személynek köztartozása. Nézzük a részleteket! 

Ki lehet „első tulajdonos”? 

Az első lakástulajdon megszerzése azt jelenti, hogy az elsőlakás-vásárló 100 százalékos tulajdonrészt szerez a 3 százalékos lakáshitel segítségével. Nem akadály, ha az igénylő már tulajdonosa egy ingatlannak, a lényeg, hogy más lakásban az 50 százalékot ne haladja meg a tulajdoni hányada. Az sem jelent problémát, ha 15 millió forintnál kisebb értékű a meglévő ingatlan. A korábbi tulajdonviszonyokat tíz évig visszamenőleg kell vizsgálni, magyarán ha valaki 2015 előtt eladta az ingatlanját, akkor idén szeptemberben ismét elsőlakás-vásárlóként igényelheti az Otthon Start hitelt. Adóstárs kizárólag az igénylő házastársa, illetve szülője lehet. 

Van-e korhatár? 

A program elsősorban a fiataloknak szól, de akár egy idősebb érdeklődő is ki tudja használni a támogatás nyújtotta lehetőségeket. Az életkorral kapcsolatban ugyanis egyetlen előírás van a kapcsolódó jogszabályban: az igénylőnek be kell töltenie a 18. életévét. Ugyanakkor elvárás a kétéves tb-jogviszony, tehát a nyugdíjas státusz önmagában nem elegendő. Az a személy azonban megfelelhet a feltételeknek, aki nyugdíj mellett dolgozik, vagy vállalkozó. Időközben egy fontos, az igénybevevők körét szélesítő döntés született: míg korábban a 10 százalékos önerőre csak a 41 év alattiak voltak automatikusan jogosultak, a Magyar Közlönyben múlt héten megjelent jegybanki rendelet alapján megszűnt a korhatár, pontosabban a Magyar Nemzeti Bank kiterjesztette a lakásfedezet forgalmi értékének arányában a 90 százalékos hitelfelvétel lehetőségét. 

Milyen ingatlanokra használható fel? 

Lakás: új vagy használt ingatlan, maximum 100 millió forint értékhatárig, négyzetméterenként legfeljebb 1,5 millió forint értékben. Családi ház és tanya: új vagy használt ingatlan, maximum 150 millió forint értékhatárig, négyzetméterenként legfeljebb 1,5 millió forint értékben. Épített otthon: van lehetőség építkezni is, de bonyolultabb folyamatra kell számítani. Míg lakásvásárlásnál 30 napon belül elbírálják a hiteligénylést, építkezésnél 60 napig is eltarthat. Ez azért van, mert a banknak számos tényezőt kell ellenőriznie: például az építési engedélyt, a költségvetést és a kivitelező cég hitelességét. „Otthon építése esetén a kölcsön folyósítása a készültségi fokkal arányosan, utólagosan történik” – olvasható a rendeletben. Vagyis a bank minden szakasznál a helyszínen ellenőrzi, valóban elkészült-e az adott rész, ezt követően folyósítja a következő összeget. 

Mekkora hitel, mennyi önerő? 

Maximum 50 millió forintnyi hitel vehető igénybe, maximum 25 éves futamidővel. Alapvetően 10 százalékos önerő szükséges, ami radikálisan csökkenti a belépési küszöböt a lakásvásárlás előtt állók számára. A jelenlegi hitelpiaci szabályok szerint lakásvásárlásnál minimum 20 százalékos önerőt várnak el a bankok. A pénzintézetek jellemzően úgy kalkulálnak, hogy a havonta fizetendő hiteltörlesztés összege ne haladja meg az adós és az adóstársak – fiatal elsőlakás-vásárló esetén jellemzően a szülők – összes jövedelmének 50 százalékát. 

Milyen egyéb támogatással kombinálható? 

Az Otthon Start házastárs és gyerekvállalás nélkül is igénybe vehető, azonban a kormány a családosoknak is lehetővé tette, hogy éljenek a lehetőséggel. Kombinálható például csok plusz támogatással, babaváró hitellel, falusi csokkal, energiahatékonysági felújítási hitellel, vidéki otthonfelújítási programmal.

Extrák a bankoktól

Az Otthon Start már az indulása előtt óriási érdeklődést váltott ki, a potenciális lakásvásárlók megrohamozták a bankokat. Mint megtudtuk, a pénzintézetek nemcsak a kedvezményes lakáshitellel készültek a jelentősen megnövekedett érdeklődésre, hanem további engedményekkel is próbálják magukhoz csábítani az ügyfeleket. Ezek közül kiemelkedő az egyes bankok – például a Gránit Bank és a CIB Bank – kamatkedvezménye, vagyis a 3 százaléknál is kedvezőbben elérhető Otthon Start. Több pénzintézet – többek között az MBH – kamatkedvezmény helyett egyedi bankszámla-konstrukciókkal, ajándékutalványokkal és értékes nem banki szolgáltatásokkal igyekszik megszólítani az ügyfeleket. Számos bank ügyfélpontok felállításával, külső hitelközvetítők bevonásával és hosszabb nyitvatartással készül kielégíteni a megugró keresletet, miközben a lehető legrövidebb hitelbírálati és -folyósítási idő alatt igyekszik teljesíteni az igényeket. A bankszektor arra számít, hogy a jövőben a lakáshitelek 50-60 százaléka Otthon Start lesz, míg a kihelyezett kölcsön­összeg elérheti a havi 250 milliárd forintot, amely 100 mil­liárddal haladja meg a jelenlegi, már most is magas számot. 

Megváltás az építőiparnak

Szakértői vélemények szerint az új program gyógyírt jelenthet az építőipar gyengélkedésére, hiszen a várakozások alapján több tízezer új lakóingatlan épülhet a következő években. Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) a Mandinert arról tájékoztatta, hogy az építőipar gyenge teljesítményét nagyrészt a lakásépítések visszaesése okozza: idén várhatóan 10-12 ezer új lakást adnak át. Ez a szám alacsony, azonban tény, volt már sokkal rosszabb is a helyzet. 

Az Otthon Start programnak köszönhető jelentős keresletélénkülés már most megmozgatta a piacot. Az ÉVOSZ várakozásai szerint 

A szakmai szervezet úgy véli, 2026-ban 800 milliárd forinttal nőhet a megrendelések értéke. Ez pedig kedvezően hat az ágazat egészére, beleértve az ingatlanberuházásokat, az építőanyagok piacát és a foglalkoztatást is. 

A vállalkozói érdekképviselet azt is világossá teszi, hogy az Otthon Start hitel feltételének számító, legfeljebb 1,5 millió forintos négyzetméterár nem jelent akadályt, mivel a beruházási költségek még Budapesten is megengedik, hogy ennél több százezer forinttal alacsonyabb négyzetméteráron kínálhassák az új építésű ingatlanokat. 

Az ÉVOSZ szerint az évi 35 ezer új lakás már elegendő lenne a hazai állomány korszerűsítéséhez, ugyanakkor szükség lenne egyéb ösztönzőkre is, például az Otthon Starthoz hasonló, 3 százalékos kamatozású, támogatott otthonfelújítási kölcsönre. „A magyar építőipar kapacitása elegendő a jelentősen megnövekedő kereslet kielégítésére” – szögezi le. 

Gazdaságélénkítő hatás

„Az Otthon Start program egy jó konstrukció, 

 – ezt már Gergely Péter, a Biztos Döntés pénzügyi szakértője mondja lapunknak. A közgazdász szerint pozitívum, hogy a kedvező feltételeknek köszönhetően olyanok is igénybe tudják majd venni a 3 százalékos hitelt, akik nem az első lakásukat vásárolják. Ez azért szerencsés, mert a gazdaságot annál jobban tudja pörgetni a program, minél többen veszik igénybe a 3 százalékos hitelt. Gergely Péter az ingatlanárak további emelkedését prognosztizálja, amiben szerinte csak kisebb szerepet játszik a kormányzati otthonteremtési projekt. Tévhitnek nevezi a vélekedést, hogy az Otthon Start hitel államilag garantált kamata megváltozhat. Mint kifejti, a 3 százalékos kamat a várható béremelkedések és az infláció fényében azt jelenti, hogy míg a törlesztőrészleteket öt-tíz év múlva még könnyebben tudjuk fizetni, a lakások értéke legalább az inflációval azonos mértékben növekszik majd. Vagyis nominálisan és arányaiban is egyre kevesebb lesz az ingatlanon a hitel mértéke. Gergely Péter szerint a költségvetés szempontjából rövid távon mindenképp „pluszos” lesz a program, hosszú távon azonban nem tudni, mire lehet számítani. Egy dologban viszont biztos, mégpedig hogy az Otthon Start meg fogja pörgetni a GDP-t. 

Tízezreknek lehet új lakásuk már az idén 

S hogy mi várható az ingatlanpiacon? Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője arra mutat rá, hogy országosan négy eladó ingatlan közül három megfelel az Otthon Start program feltételeinek. Mint fogalmaz: már most óriási az érdeklődés, és 

Az enyhe feltételek szerinte azt jelzik, hogy a jogalkotó a valós élethelyzetek figyelembevételével alkotta meg a programot. Példaként említi, hogy örökölt résztulajdon esetén – pláne haszonélvezettel terhelve, vagy épp egy bontandó vidéki házzal – szintén vásárolható most ingatlan. „A tulajdonosnak jogos igénye, hogy tényleges saját otthont szerezzen” – szögezi le. A szakértő szerint nagyjából 2000 milliárd forint áramolhat a piacra, és ez vélhetőleg az ingatlanfejlesztők fantáziáját is megmozgatja majd. A lakáspiacon eladási láncolatok alakulhatnak ki, és általános jellegű kereslet- és forgalomnövekedés várható, ám Balogh szerint ez nem jelent mindenhol egyértelmű áremelkedést, az egyes területeken az árváltozás különböző lesz. Emlékeztetett, hogy az utóbbi évtizedekben az állami támogatásoktól függetlenül folyamatosan emelkedtek az ingatlanárak. Úgy véli, a kamattámogatott hitelt nem lehet beépíteni az árakba oly módon, mint a vissza nem térítendő támogatást, hiszen az mindenkinek más és más költséget jelent, ráadásul az eladók nem tudják, ki jogosult a programban részt venni. Szintén fékezi az áremelkedést, hogy a banki értékbecslés által megállapított összegtől az eladási ár legfeljebb 20 százalékkal térhet el. 

Visszaüthet a trükközés

A sok pozitívum ellenére nem árt tisztában lenni azzal, milyen elköteleződéssel jár a lakásvásárlás. „Az Otthon Start programba úgy vetik bele magukat az emberek, mintha nem lenne holnap, mintha semmi nem számítana, csak 3 százalékos hitel legyen. Tényleg rendkívül vonzó a kamat, de fontos tudatosítani, hogy ezután ott lesz a felvett 50 millió forint, és azt vissza kell fizetni” – mondja lapunknak Nagy Zoltán ügyvéd. Az ingatlanjogász szerint sokan próbálnak ügyeskedni, találkozott például olyan ügyféllel, aki a 150 millió forintos házvásárlását úgy próbálta megoldani, hogy 100 millióért veszi a lakást és 50 millióért a hozzá tartozó garázst. Persze lehet valós helyzet az, hogy valaki a lakás mellett külön megvesz ingóságokat vagy egyéb ingatlanrészeket, de az említett eset nem ezek közé tartozik, és szerinte számos hasonló próbálkozás lesz még. „Ez azért veszélyes, mert a vásárló vagy az eladó is beleeshet abba a hibába, hogy törvénytelenül cselekszik, például színlelt szerződést köt, esetleg költségvetési csalást követ el, annak pedig büntetőjogi és pénzügyi következményei is vannak” – hívja fel a figyelmet. Az ügyvéd szerint ha a bank észrevesz valamilyen „okoskodást”, nem folyósítja a hitelt. Előfordulhat olyan helyzet is, hogy valaki részbeni érvénytelenségre hivatkozva megtámad egy szerződést. Amennyiben igaza van, az eredeti állapot visszaállítása következik, ezzel pedig ugrik a hitel.

Nyitókép: Shutterstock