Amennyiben lakást veszünk, a vételár mellett számos egyéb költségelem keletkezhet, amellyel a vevő sokszor nem számol előre. Segítségképpen összegyűjtöttük, hogyan érdemes ingatlanvásárlást tervezni, és adunk pár tippet a költségek csökkentésére is.
Az első lakásukat vásárlókkal gyakran előfordul, hogy téves elképzelésekkel rendelkeznek az ingatlanvásárlás költségeit illetően. Magyarul azt gondolják, hogy „oké, ennyibe kerül a lakás/ház, kifizetem az árát, és az enyém lesz!”, ám ez sajnos szinte csak kivételes esetekben igaz. Az ingatlanvásárlók többségének a vételár mellett komoly összegeket kell kifizetni az üzlet létrejöttéhez. Ez szélsőséges esetben sokmilliós tétel, akár az ingatlanért kifizetett pénz közel 10 százaléka is lehet.
Az Otthon Start Program egyik fő célja, hogy segítsen a magyar állampolgároknak első saját otthonuk megteremtésében, ezért a résztvevők közt valószínűleg rengetegen lesznek, akik még életükben nem vásároltak ingatlant. Az alábbiakban főként őket szeretnénk segíteni azzal, hogy összegyűjtjük az lakásvásárlás járulékos költségeit. Cikkünk végén készítettünk egy ki kalkulációt, amelynél egy fiktív, az Otthon Start hitel keretében felvehető legmagasabb, 50 milliós hitelösszeggel és 5 millió forint önerővel vásárolt 55 millió forint értékű lakás megvételének járulékos költségeit próbáltuk megbecsülni.
Ezt is ajánljuk a témában
Mennyi hitelt igényelhetünk? Mekkora lesz a tölesztőrészlet és mennyit kell visszafizetni? Jobban megéri az Otthon Start Program segítségével lakást venni mint bérelni? Milyen feltételeknek kell megfelenünk, hogy részt vehessünk a programban? Íme a válaszok és még sok egyéb információ!
Az mennyiben Magyarországon ingatlant vásárolunk, a vételár mellet ezekből a tételekből állhat az új otthon megteremtésének teljes költsége:
Ezek egy része természetesen az ingatlantranzakció körülményeinek függvényében 0 is lehet, minden ügylet egyedi, számos esetben ezek némelyikére nem kell pénzt szánnunk, ám a teljes kép kedvéért minden járulékos költséget bemutatunk.
Az 1990. évi XCIII. illetéktörvény értelmében amennyiben nem örökösödés vagy ajándékozás alapján szerzünk ingatlant, úgynevezett vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettségünk keletkezik.
A vagyonszerzési illeték összege alapesetben az ingatlan vételárának 4 százaléka, ez általában a legnagyobb tétel az ingatlanvásárlással járó pluszköltségek közül. A mai ingatlanárak mellett – különösen egy nagyobb értékű lakás vásárlásánál – ez már olyan összeg, amellyel mindenképpen tervezni kell.
Némi könnyebbséget jelent, hogy az illetéket nem a vásárláskor azonnal, hanem később kell megfizetni. A vagyonszerzésről szóló úgynevezett B400-as nyomtatványt az adásvételi szerződés megkötését követően kell elküldeni a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV), amely általában pár hónappal, fél évvel ezt követően értesít a fizetési kötelezettségről. A nyomtatványt online is be lehet küldeni, de sok esetben az ingatlantranzakció jogi részét intéző ügyvédi iroda ezt is elvégzi.
A vagyonszerzési illeték befizetésére 12 havi részletekben is van lehetőség, amennyiben a vásárló az első lakását veszi, ám ezt kérvényezni kell az adóhivataltól. Nagyon fontos viszont, hogy a részleteket időben befizessük, mert amennyiben ez nem teljesül, egy összegben kell kiegyenlíteni a tartozást.
Amennyiben nem kértünk részletfizetést, lesz lehetőség pótolni, mert az értesítés megérkezését követő 15 napon belül ezt még megtehetjük, ekkor annak megítéléséig, általában 30 napig felfüggesztik a fizetési kötelezettséget.
Bizonyos esetekben a vagyonszerzési összeg jóval alacsonyabb is lehet.
Az illeték mértéke például „mindössze” 2 százalék, amennyiben a vásárló 35 év alatti, korábban nem rendelkezett sem önálló lakástulajdonnal, sem 50%-ot elérő ingatlantulajdoni hányaddal és 15 millió forintnál kisebb forgalmi értékű ingatlant vásárol. Ez a mai ingatlanárak mellett nagyon kevés esetben valósul meg.
Szintén csökkent a vagyonszerzési illeték mértéke, amennyiben a vásárló ingatlant értékesít a vásárlást követő 1 évben, vagy az azt megelőző 3 évben. Ilyenkor amennyiben az új ingatlanért fizetett összeg magasabb, mint az eladott lakásért kapott összeg, az értékkülönbözet lesz az adóalap, azaz ennek a 4 %a terheli a vásárlót. Amennyiben a vevő a tranzakciót követő évben készül ingatlant értékesíteni, azt jeleznie kell az adóhivatal felé, amely ekkor 1 évig szünetelteti az illetékfizetést.
Ezt is ajánljuk a témában
A lakáshitel-igénylés hosszú és bonyolult folyamat, és ha nem érkezik meg időben a pénz, az problémákat eredményezhet. Mutatjuk mi kell ahhoz, hogy elkerülje az ilyen helyzeteket, és minél gyorsabban megkapja az Otthon Start Programban igényelt összeget.
Illetékmentesség illeti meg azt, aki új ingatlant vásárol és a korábbi ingatlantulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül értékesíti, és az új ingatlan vételára kisebb, mint az eladott lakástulajdon értéke.
Szintén nem kell illetéket fizetni, amennyiben építési telket veszünk, és azon négy éven belül a szabályoknak megfelelő ingatlant építünk, amelyre használatbavételi engedélyt is szerzünk.
nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni a 2021. január 1-jét követően a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) segítségével vásárolt ingatlanokért. 2024. január 1-től pedig a CSOK Plusz felhasználásával történő vásárlás is illetékmentes. Ezt az adásvételi szerződésben és a (B400 jelű) kísérőnyomtatványon szintén jelölni kell.
Az ingatlanvásárlásnál általában ügyvédi közreműködésre is szükség van, amelyet jellemzően a vevő fizet. Ez elsősorban az adásvételi szerződés elkészítését és ellenjegyzését foglalja magában, de sok esetben az ügyvédi iroda egyéb feladatként elvégzi a vagyonszerzés bejelentését a NAV, a tulajdoni lapok/térképmásolatok kikérését, valamint érkezteti a szerződést a földhivatalnak. Az ügyvédi irodák 2025-ben átlagosan 0,5 és 0,75 százalékot kérnek az ingatlantranzakcióhoz szükséges szolgáltatásaikért. Van olyan iroda is, amely fix összeggel számol, de nem ez a jellemző, és általában minél nagyobb a vételár összege, annál kisebb az ügyvédi díj aránya. Kivételes esetekben, ahol bonyolultabb ügyletet – több eladó vagy több vevő vagy például tehermentesítés – kell megvalósítani, ez az arány persze emelkedhet.
Bár ingatlanközvetítőt jellemzően az eladók alkalmaznak és épp ezért általában ők fizetik a szakembert megillető összeget, kivételes helyzetekben – különösen, ha a vásárlói kereslet magas – előfordulhat, hogy a vevők is hozzá fordulnak. Ritka ugyan, de előfordul, hogy a vevő és az eladó megosztják az ingatlanközvetítő díját. Magyarországon az átlagos ingatlanközvetítői 2,93 százalék, de egyes cégek akár 5 százalékot is kérhetnek sikeres üzlet esetén. A közvetítő cég mellett a szolgáltatás tartalma, a megbízás típusa és az ingatlan értéke is befolyásolja jutalék pontos összegét. Cikkünk végén található kalkulációnkban 2,5 százalékos díjjal számoltunk.
Ezt is ajánljuk a témában
Milyen kockázatai vannak a szeptemberben induló 3 százalékos hitelnek? Jogosak-e az Otthon Start Programot ért kritikák? Emelkedni fognak-e az ingatlanok árai? Gergely Péter közgazdásszal, a Biztos döntés pénzügyi szakértőjéven tisztáztuk ezeket a kérdéseket.
A költözés költségei természetesen opcionálisak, hiszen egy lakásvásárló nem feltétlenül szeretne a saját ingatlanjába költözni, lehet, hogy bérbeadásra készül, és az is megtörténhet, hogy saját maga intézi a költözést. Amennyiben viszont szakemberekre bízza ezt a feladatot, bizony komoly összegeket is kifizethet. A költöztetői díj számos tényezőtől függ. Legfőképp két dolog, a szállítandó teher mennyisége és minősége valamint a távolság a meghatározó, de a szolgáltatás része lehet a csomagolás, a lakásból-lakásba, azaz az ajtón belülre szállítás, bútorok szét- és összeszerelése, nagyobb tömegű és/vagy speciális bánásmódot igénylő tárgyak szállítása és számos egyéb apróság is.
Egy átlagos, 40-70 négyzetméteres lakásban található ingóságok költöztetési díja egy városon belül nagyjából 100 ezer forint körül kezdődik, de plusz szolgáltatások igénylésével ennek akár a háromszorosa is lehet.
Egy másik településre költözés esetén pedig ez az összeg jelentős mértékben nőhet. Az egyszerűség kedvéért most 175 ezer forinttal számolunk.
Az ingatlan adásvételéhez szükség lesz a tulajdoni lapra, és sok esetben az ingatlannyilvántartási térképmásolatra, amely szintén pénzbe kerül. Emellett a tulajdonjog bejegyzéséért földhivatali eljárási díjat kell fizetni. Ezek költsége az adott ingatlantól függően nagyjából 15-40 ezer forint lehet. A banki hitelfelvételnél sok esetben külön kel fizetni a hitelbírálatért és az értékbecslésért, bizonyos lakáshiteleknél pedig a folyósításért (a pénzintézetek rendkívül kreatívak, ha az ügyfélről lehúzott újabb és újabb összegek indoklásáról és elnevezéséről van szó). A hitelbírálat díja bankonként eltérő, és jellemzően csak sikeres üzletkötés esetén fizetendő, de akkor a felvett hitelösszeg 1-2 százalékát is elkérhetik.
Az Otthon Start hitelt azonban a legtöbb bank akciókkal kínálja, és nemhogy elengedik ezeket a díjakat, hanem bizonyos feltételek – például a pénzintézetnél vezetett számlára érkező rendszeres jövedelem – mellett még kisebb-nagyobb összegű jóváírással is csábítják az ügyfeleket.
Ide tartozhat még a biztosítás költsége, ugyanis a legtöbb bank úgy ad lakáshitelt, ha az ügyfél ingatlanbiztosítást is köt – lehetőleg a náluk vagy partnerüknél. Ennek összege általában éves szinten néhány 10 ezer forinttól kezdődik. Nagyjából hasonló összegbe kerül a jelzálog-bejegyzéshez kapcsolódó közjegyzői díj is.
Amennyiben valaki használt ingatlant vesz, általában számolnia kell bizonyos felújítási költségekkel. Ez lehet, hogy csak egy tisztasági festés, egy-két szaniter vagy villanykapcsoló cseréje, de lehet komolyabb összegbe kerülő felújítási munka – például az elektromos hálózat felújítása, burkolatok cseréje vagy akár a lakás szerkezeti átalakítása. Amennyiben a vevő albérletből költözik az első lakásába, valószínűleg bútorokra, háztartási gépekre is lesz szüksége, de ha ki szeretné adni az ingatlant, akkor is be kell rendeznie valamennyire. A bútorozás és a gépek költsége egy egyszerűbb berendezésnél is lehet többmilliós tétel. Gondoljunk csak bele, hogy mennyibe kerül egy egyszerű kazáncsere!
Nézzük, mennyibe plusz költségünk lenne egy 55 millió forintért kapható lakás megvételével!
Ez összesen: 2,5 millió – 6 millió forint közötti összeg lehet egy 55 millió forintért megvásárolt ingatlanért.
Ez azt jelenti, hogy amennyiben minden költséggel számolunk, és a kérdéses tételeket kissé alulbecsüljük,
egy átlagos, 55 millió forintos lakás vásárlásánál az 50 millió forint összegű hitelhez önerőként szükséges 5 millió forint mellett 2,5-6 millió forint járulékos költségünk is keletkezhet.
Persze a fenti tételek közül sokat meg lehet spórolni, bizonyos esetekben saját munkával lehet pótolni (ez persze szintén nincs ingyen), és van olyan, amit nem azonnal és nem feltétlenül egyszerre kell kifizetni, de ezzel együtt olyan összeget jelenthet, amellyel ingatlanvásárlás esetén jó előre tervezni. Az Otthon Start hitel iránt érdeklődőknek érdemes fejben tartaniuk, hogy az ingatlanvásárlás plusz költségei akár a 10 százalékos önerővel azonos összeget is elérhetik, és ennek tudatában megtervezni új otthonuk megteremtését.
Nyitókép: Pixabay
Akár 30 ezer új lakás is épülhet 2027-ig.
Budapesten és a nagyvárosokban is robbanásszerűen nőtt az új lakáshirdetések száma, miután eladók tömege várt az állami program indulására.
Az ingatlan.com augusztusi statisztikái szerint érdemben nem befolyásolta a lakáspiaci árak mozgását a július végén bejelentett otthonteremtési program. Az Otthon Start nagy érdeklődést generált, ám az áremelkedés nem tér el az eddigi trendektől.
Elindult a lakáshitelboom.
Az első otthonhoz jutást segítő hitelkonstrukció hivatalosan szeptember elsején rajtolt el.
Az Otthon Start Program bejelentése óta országos szinten a támogatott hitel feltételeinek megfelelő eladó használt lakások és házak négyzetméterárainak középértéke 1 százalékkal csökkent.
A rendőrség tájékoztatása szerint az ismeretlen tettes három férfit és két nőt sebesített meg, az egyik nő állapota súlyos.
Meglepő kijelentést tett a magyar válogatott csapatkapitányáról a miniszterelnök.
