A vevők vagy az eladók lesznek Otthon Start program nyertesei? – ingatlanpiaci szakértő a Mandinernek

Mi volt az első benyomása az Otthon Start program részleteinek megjelenését követően? 

Az Otthon Start program bejelentését követően az első reakcióm az volt, hogy „Na végre!”. Az elmúlt évtizedben ugyanis felemás módon működött az ingatlanpiac. Az árak nagyjából három és félszeresükre emelkedtek. Ilyen áremelkedésre jellemzően nem feltétlenül pozitív módon reagál a lakosság. Ez azonban egy speciális helyzet, mivel 

Az áremelkedéssel tehát az emberek ingatlanban tartott vagyona is emelkedett. Ezt persze nem egyszerű a hétköznapokra alkalmazni, hiszen ettől nem kap az ember a boltban több kenyeret, de amennyiben ingatlan-tranzakciót tervez, meghatározó. Mivel Magyarországon legtöbbször úgy vásárolnak az emberek ingatlant, hogy közben el is adják az előző lakásukat, ezért az áremelkedést a legtöbben nem vagy kevéssé érzik. Az árak növekedése elsősorban azokat érinti rosszul, akiknek nincs saját ingatlanjuk, és ezzel magasabb lett a „belépési küszöb”, amelyet az első ingatlan megszerzéséhez el kell érni. Az állam a családtámogatások jó részével egyértelművé tette, hogy szívén viseli a gyermeket vállalók lakhatásának kérdését. A Csok, a Falusi Csok, a Csok Plusz és még babaváró hitelek nagy része is a lakásszerzésüket segíti. Azoknak, azonban, akiknek még nem volt családja vagy rövid távon nem terveztek családot, eddig nem volt ilyen támogatási lehetőség. Ez leginkább a fiatalokat érintette. Ez a réteg most egy óriási lehetőséget kap az Otthon Start Program keretében. 

Sokan élhetnek az Otthon Start program lehetőségével

A feltételeket vizsgálva mégis az látható, hogy korántsem csak a fiatalok és a gyermektelenek élhetnek az Otthon Start lehetőségével, hiszen több kiskaput is tartalmaz a kormányrendelet. Egyrészt a nincs életkorhoz kötve, másrészt bizonyos tulajdoni hányad és érték alatt szintén jogosult lehet valaki a 3 százalékos kedvezményes hitel igénybevételére. 

Pontosan! Ahogy megjelentek a részletek, kiderült, hogy nagyon enyhék a feltételek. Például az is jogosult lehet, akire a sztereotip kép alapján nem „első lakásvásárlóként” gondolunk. Ez azonban érthető, hiszen bizonyos élethelyzetekben jogilag ugyan nem az első ingatlanját veheti meg valaki, a gyakorlatban mégis ez a program segít neki saját lakástulajdont szerezni. Mondok pár példát! 

Az is részt vehet a programban, aki az elmúlt tíz évben nem rendelkezett saját ingatlannal. Tehát ha valakik a devizahitel miatt elveszítették az otthonukat, most esélyt kapnak, hogy újat vegyenek. A 15 millió forintnál kisebb értékű ingatlanok még a legkisebb településeken sem jelentenek hosszú távú megoldást a lakhatásra. De például az is felveheti a hitelt, akinek legfeljebb 50 százalékos tulajdonrésze van egy ingatlanban. Logikus, hiszen előfordul, hogy valaki egy válás következtében albérletbe kényszerül. Vagy vegyük azt a példát, amikor valaki megörökli egy ingatlan valamekkora tulajdoni hányadát, adott esetben haszonélvezettel terhelve, az bár rendelkezik lakóingatlannal, mégsem tudja azt lakásként igénybe venni. És persze a felnőttkor küszöbén lévő gyermekek szülei, akik ketten birtokolnak egy ingatlant, úgy segíthetik a közeljövőben nagykorúvá váló gyermekük jövőbeli lakásszerzését, hogy a program igénybevételével ők veszik meg azt az ingatlant, amelynek árát valószínűleg majd a gyerekük fogja végül törleszteni.  Jól látszik, hogy a kormány valós élethelyzetek figyelembevételével alkotta meg az Otthon Start Programot.  

Mekkora lehet az Otthon Start program célcsoportja, azaz a jogosultak köre?

Még mindenki a sötétben tapogatózik, mivel az első lakásvásárlók éves számáról nem létezik statisztika, de vannak sejtéseink. Az adatokból arra tudunk következtetni, hogy a 35 évnél fiatalabb vásárlók tipikusan az első saját lakásukat veszik meg. Az összes adásvétel 25 százalékát, évente 30-35 ezer tranzakció az elmúlt években (ezek közt volt az ingatlanpiacon intenzívebb és kevésbé intenzív időszak) az övék volt. Ezek azonban csak a fiatalok, az enyhe feltételek fényében valószínűleg sok egyéb csoport is érdeklődik a 3 százalékos hitel iránt, ezért konzervatív becslések szerint is 60-70 ezren lehetnek azok, akik az Otthon Start programban való részvételre jogosultak, és a piacra lehet csábítani őket. Persze ez egy óvatos becslés, azon sem lennék meglepve, ha többen lennének. 

Mekkora az érdeklődés? 

Mi az ingatlan.com-nál összehasonlítottuk, hogy mekkora volt az érdeklődés a feltételeknek megfelelő eladó lakóingatlanok iránt az Otthon Start program bejelentését megelőző héten, június utolsó hetében, és egy hónappal később, a rendelet megjelenését követően, azaz július végén. Ebben az időszakban 50 százalékkal emelkedett a kereslet, de júliusban június egészéhez képest is 28 százalékos emelkedést mértünk. Ez teljesen atipikus a nyári hónapokban, hiszen ilyenkor az ingatlanpiacon is uborkaszezon szokott lenni. Összességében elképesztően nagy az érdeklődés. Az ingatlan.com felhasználóinak készítettünk egy szűrőt, amely egy kattintással segít megtalálni azokat az ingatlanokat, amelyeket a program keretében meg tudnak vásárolni. 

Vidéken, a kistelepüléseken szinte minden ingatlan ilyen, a vármegyeszékhelyeken 80 százalék körüli az arány, egyedül Budapesten kisebb. A fővárosban az eladó lakások 41 százaléka felel meg a feltételeknek, ám ez nem meglepő, hiszen itt a felső korlátként szabott 1,5 millió forintos négyzetméter ár sok helyen – főként a belső kerületekben, az első lakásvásárlók célkeresztjében lévő garzonlakások között, amelyek iránt a leginkább emelkedett a kereslet – már most adott. 

A gazdaságra is jó hatással lesz

Az Otthon Start program az emberek lakáshoz jutása mellett deklaráltan a gazdaság élénkítését, konkrétan az építőipari beruházások volumenének növelését is célozza. Mi a helyzet ezen a területen? Ilyen szempontból is sikeres lehet a kormány projektje? 

Az új lakások átlag négyzetméter ára a fővárosban már túl van a meghatározott árkorláton, hiszen 1,6 millió körül van Budapesten. A vidéki nagyobb városokban kicsit alacsonyapp, 1,2 – 1,4 millió forint körül lehet. Ez azonban természetesen változhat. Amennyiben az említett 60-70 ezer vásárlóval, és 30 millió forintos hitelösszeggel számolunk, az 2 ezer milliárd forint körüli új tőke, ami megjelenik a piacon. De ez messze nem az összes vásárló, sőt, mivel ahogy említettem a lakosság 90 százaléka saját ingatlanban lakik, az első vásárlók a piacon kisebbségben vannak. Békeidőben az ingatlanpiac volumene, az összes eladott lakás értéke 4 ezer milliárd forint. Egy ilyen óriási növekedés az természetesen meg fogja mozgatni az ingatlanfejlesztők, ingatlanbefektető fantáziáját. 

Az Otthon Start Program mindenképp megmozgatja majd a használt ingatlanok piacát – itt milyen folyamatok indulhatnak be? 

Az első lakásvásárlók ilyen tömegű megjelenésével azok is jól járnak, akik egyébként terveztek tovább költözést, de azzal szembesültek, hogy a nagyvárosokban vagy Budapesten ilyen árak mellett nem volt vevő. Tegyük fel, hogy a család bővülése miatt nagyobb ingatlant szeretnének venni, és talán rendelkezésükre áll az ehhez szükséges többlet pénz, azaz a két lakás ára közti különbözet, de az alaptőke nincs meg, mert a lakást nem tudják eladni. 

Sarkított példa, de egy miskolci panellakás eladása miatt lehet, hogy egy szombathelyi családi ház tulajdonosa fog örülni, mert valaki megveszi az ingatlanját. Összegezve tehát a programmal azok is jól fognak járni, akik nem az első ingatlant vásárolják, és mondjuk piaci hitellel tudnak tovább lépni. Az Otthon Start program általános jellegű kereslet- és forgalomnövekedést fog eredményezni. 

Mit eredményez az Otthon Start program az ingatlanárak tekintetében? Jogos a vásárlást tervezők aggodalma, miszerint a feltételek felfelé tolják az árakat – természetesen legfeljebb az 1,5 millió forintos korlátig? Az egyes szegmensekben és területi szinten merre fognak mozdulni az árak? 

Természetesen nem meglepő, hogy mindenki emiatt aggódik. Az viszont érdekes, hogy amikor az állampapír-befektetések tavaly megjelentek az ingatlanpiacon és ezért Budapesten 20 százalékkal emelkedtek az árak, kevesebb aggodalmat tapasztaltunk. Jogos az aggodalom, hiszen az árakat a kereslet és a kínálat aránya határozza meg. Az ingatlanok ára az elmúlt 20-30 évben kisebb-nagyobb kitérőktől eltekintve az állami támogatásoktól függetlenül folyamatosan emelkedtek. A kérdés az, hogy ez az áremelkedés milyen gyorsan és milyen mértékben történik. Szerintem nagyon különböző lesz az egyes területeken tapasztalt árak mozgása. 

Budapesten már most is a 1,5 millió forintos négyzetméterenkénti ár környékén mennek a garzonlakások – az V. kerületben például 2 millió forintnál járnak az eladó lakások kínálati árai. Nehéz elképzelni, hogy itt 25 százalékkal visszaesnek majd az árak. 

Budapesten az elmúlt évtizedben sokkal nagyobb lett a befektetési célú vásárlások aránya, a lakáscélra vásárlók nagy része már nem itt keresgél. Ahol az 1,5 milliós árkorlátot minimálisan haladják meg az árak, ott lehet árcsökkenés, hiszen az eladók érdeke, hogy minél nagyobb legyen a vásárlói célcsoport. Az 1,4 millió forint négyzetméterenkénti áron kínált ingatlanok ára pedig lehet, hogy felmegy 1,49 millióig, mert ez még belefér. Budapesten az eladó használt lakások átlagára négyzetméterenként 1,3 millió forint, a társasházi lakásoké 1,4 millió forint. Ez azt jelenti, hogy a fele drágább, a fele olcsóbb ennél, ezért amennyiben az átlagár 6-7 százalékkal 1,5 millióig emelkedik, a lakások fele kiesik az Otthon Starttal megvásárolható ingatlanok közül. 

A lakásárak már a program nélkül is a megfizethetőség határán táncoltak. Tavaly miután májusban 20 százalék volt az éves drágulás, májusról júniusra mindössze fél százalék volt a növekedés. Ez azt jelenti, hogy kifogyott a szufla, a befektetői kereslet csökkent, akik piaci hitelből vásároltak volna, nem tudták tartani a tempót. Épp ezért nem hiszem, hogy Budapesten őrületes lesz a drágulás mértéke. Vidéken más a helyzet. Egy olyan kisvárosban, ahol korábban 20-25 millió forintból már lehetett első ingatlant vásárolni, egy 5 millió forintos árnövekedés 20-25 százalékos emelkedést jelent. Ugyanez Budapesten egy 50 milliós lakásnál 10 százalékot. Az árak elérő mozgása azt eredményezi, hogy csökkennek a budapesti és a vidéki ingatlantulajdonosok közti vagyoni különbségek. Persze a keresletnövekedés az eladókat is a piacra hívja, tehát előbb-utóbb a kínálat növekedését eredményezi. 

Az eladást tervezőknél milyen viselkedést eredményezhet a 3 százalékos hitel megjelenése?

A kamattámogatott hitelt az eladói oldalon nagyon nehéz beárazni. A Csok 2016-os bevezetését követően láttunk olyat is, az új építési ingatlanok árai 2015 decemberétől 2016 februárjáig 10 millió forintot emelkedtek. A befektetői oldal beépítette a tízmilliós vissza nem térítendő állami támogatást. A kamattámogatás ennél összetettebb, mert a hitel mindenkinek más és más havi költséget jelent. Nehéz helyzetben vannak az eladók, mert nem tudhatják, hogy melyik vevő jogosult a programban való részvételre. Fontos tényező azonban, hogy az Otthon Start feltételei közt szerepel, hogy a banki értékbecslés által megállapított összegtől legfeljebb 20 százalékkal térhet az eladási ár, mert különben a vevő nem jogosult a 3 százalékos hitelre. Ez is egyféle fék a túlárazásokkal szemben. Az általános piacélénkülés emelkedő pályán fogja tartani az árakat, de ez a hitelprogramtól függetlenül is bekövetkezett volna. Az azonban nem magától értetődő, hogy mivel sok vevő érkezik a piacra, automatikusan kilőnek az árak. Rövid távon árrobbanásra nem számítok. Budapest és a nagyvárosok piaca ezt amúgy sem bírta volna el.   

Nyitókép: Pixabay