Csökkenő albérletárak, elhalasztott adásvételek: lakáspiac karantén után

Oláh Dániel interjúja a Mandiner hetilapban. 

A 2019. év a változás jegyében telt az ingatlanpiacon, az első néhány hónap dinamikus növekedése után az év második felében megtorpant a kereslet. Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint ez annak a következménye, hogy befektetési céllal vásárolni már nem volt annyira nyereséges üzlet, mint a korábbi években. A lakásárak Budapesten és a nagyvárosokban is nagymértékben emelkedtek, így a befektetők részaránya a vásárlók között jelentősen csökkent. A bérleti díjak ugyanis elértek egy olyan szintre, ahonnan a jövedelmi viszonyok miatt már nem növekedhettek tovább oly mértékben, ahogyan a lakások drágultak. Az elérhető hozam megcsappant, ráadásul a Magyar Állampapír Plusz alternatív, biztonságos befektetési formát kínált, ami 2019 második felében akár 20-30 százalékkal is visszafogta a lakáspiaci keresletet.

Az idei év első hónapjaiban is folytatódott a tendencia, a kivonuló befektetők miatt a piacon maradó vevők kerültek jó pozícióba, így az alku átlagos mértéke is növekedni kezdett: 2015 és 2019 között átlagosan 2-3 százalék volt, 2020-ra pedig 5-10 százalékosra emelkedett. A KSH friss lakásárindexe valóban stagnálást mutat a múlt év második felében, sőt a csökkenés felé is mutattak jelek.

Ebben a helyzetben ért ide a koronavírus-járvány. A lakáspiac hagyományosan szezonálisan ingadozik, általában tavasszal indul be igazán. 2020. február végére is felpörögni látszott a kereslet, de a szezon helyett a koronavírus érkezett meg. A olasz boltrohamokról szóló február 26-ai hírek oda vezettek, hogy a magyarok is kifosztották az üzleteket, és ez a pillanat az ingatlanpiacon is érezhető lendületcsökkenést hozott. Balogh szerint az igazi trendforduló a tömeges otthoni munkavégzés megkezdésével, március 16-án jött el: a hirdetések iránti érdeklődések 30-40 százalékkal csökkentek az Ingatlan.com hirdetési portálon. A gazdasági szakértő úgy látja: az emberek saját maguk és családjuk biztonságát helyezik most előtérbe, aki nincs rászorulva, az nem ezekben a hetekben nézeget lakásokat.

Nyitva a piac, csak alacsony fordulatszámon pörög

Bár a kereslet és a feladott hirdetések száma is bezuhant, az élet nem állt meg. Jól láthatóan vannak olyan vásárlók, akik végigviszik a megkezdett költözési folyamatot, hiszen már korábban lefoglalózták új otthonukat. Ők nem akarnak visszalépni, nem is csak a vételár egy részének elbukása miatt, hanem mert az ideális otthon felkutatásának több hónapos munkáját senki nem hagyná kárba veszni. Általában – mivel a lakosság 85 százaléka saját, nem pedig bérelt ingatlanban él – az adásvételen gondolkodók többsége el tudja halasztani döntését a korlátozások megszűnéséig.

Balogh László úgy vélekedik, a vészhelyzetet követően egyszerre rengeteg vevő jelenhet meg a piacon. Mivel átlagosan 150 ezer adásvételt kötnek egy évben, két-három hónap alatt – eddig tarthat a jelenlegi alacsony fordulatszám – 30-40 ezer tranzakció is megvalósulhatott volna. Ha az adásvételeknek akár csak a felét megkötik majd, az is több tízezer ügyletet jelenthet a korlátozások után. Minél tovább tart a vészhelyzet, annál erősebb lesz a késztetés az elhalasztott tranzakciók pótlására; persze a másik oldalról a kereslet is csökkenhet, ahogy az emberek mindinkább felélik a tartalékaikat. Az is előfordulhat, hogy az elhalasztott adásvételekre csak évek múlva kerül sor.

Noha jó döntésnek tűnik most ingatlant vásárolni, nehéz megvalósítani. Az interneten elérhető információk jelentősége megnőtt, az Ingatlan.com is bevezette például a 3D-s webséta lehetőségét. Ám ha valaki több tíz millió forintot fizet egy lakásért, amelyben a következő tíz-húsz évben élni szeretne, a személyes megtekintést ritkán tudja mellőzni. Kivétel lehet a befektető, aki típuslakást keres, és a vásárlást, valamint a kiadást is másokra bízza.

Összességében nehéz most jósolni, azonban idén csak az árcsökkenés nagysága a kérdéses. A kilábalás folyamatát nemcsak a munkahelyek biztonsága és a jövedelmek befolyásolják majd, hanem a hitelfelvételi képesség és a bankok hitelezési hajlandósága is. A koronavírus-járvány előtt minden második adásvételhez hitelfelvétel is kapcsolódott, de most a többség nem szívesen köteleződik el tíz-húsz évre havi több százezer forintos törlesztés mellett. A bankok is óvatosabbak, jelentősen megszigorították a szabályozást, így hiába teljesíti papíron valaki az MNB ajánlásait, ha olyan iparágban dolgozik, mint például a turizmus, a bank akár el is utasíthatja a kérelmét. Balogh szerint pozitív, hogy nem minden adós fogadta el automatikusan a hiteltörlesztésének felfüggesztését, sokan jelezték, hogy folytatni szeretnék a visszafizetést. Van tehát hajlandóság és kapacitás is a hitelek törlesztésére.

Albérletpiaci felfordulás

Az ingatlanpiacon az adásvételek elhalasztása nem okoz jelentős változást, ha csökken is az eladási kedv és a kereslet, az alig látszik a kínálati árakon. Most csak a halaszthatatlan, sürgős tranzakcióknál lehet sejteni, hogy nagy engedményeket kell tennie a tulajdonosnak, mivel a vevők tisztában vannak vele, hogy kevés versenytársuk van. A piac alapvetően lefagyott, mindenki kivár.

Nem úgy az albérletpiacon, ahol a kínálat olyan ütemben futott fel, ahogyan általában az egyetemi felvételi ponthatárok kihirdetése idején tapasztalható. Ez pedig a bérleti díjak csökkenését is elhozta. Emögött az áll, hogy csak Budapesten 11 ezer olyan ingatlan van, amelyet rövid távú lakáskiadási céllal – ráadásul sok esetben hitelből – vásároltak meg a befektetők, és folyamatosan kiadtak külföldi turistáknak. Az idegenforgalom szünetel, ezek a lakások most mind felszabadultak, üresen állnak. A kieső bevételek nehéz helyzetbe hozzák a tulajdonosokat, hiszen a rezsit és a közös költséget továbbra is fizetniük kell, emiatt minél tovább marad bérlő nélkül a lakás, annál nagyobb realizált pénzügyi veszteséget okoz. A tulajdonosok tehát igyekeznek minél hamarabb hasznosítani az ingatlanokat, és immár a hazai, kisebb fizetőképességű bérlőkért folyik a verseny. Csakhogy albérlőjelöltből is sokkal kevesebb szaladgál az utcákon, ezért lefelé mutató árverseny bontakozott ki az újabban túlkínálat jellemezte piacon. Budapesten egy hónap alatt 10 százalékkal estek az albérletárak, a belső kerületekben pedig, ahol sok az Airbnb-lakás, 20-30 ezer forinttal is csökkentek. A járvány előtti 165 ezer forintos átlagos havi díj most 150 ezer forint Budapesten, ez 2018 körüli árszintet jelent.

Ha a vészhelyzet több hónapig tart még, akkor belecsúszhat a klasszikus albérleti szezon csúcsába, július–augusztusba. Persze senki nem tudja, hogy újrakezdődik-e az oktatás szeptembertől az intézményekben, vagy folytatódik a digitális munka. Fontos tényező továbbá, hogy sok, egy évre kötött, határozott idejű szerződés nyáron lejár, így a lakásbérlők jó eséllyel érhetnek el alacsonyabb árakat a jövőben. A tulajdonosnak csökkentenie kell az árat, hogy megtartsa a lakóját, hiszen egy jó bérlő ma aranyat ér.

Balogh László szerint kérdéses, mennyi idő alatt rendeződik az albérletpiacra ható iparágak helyzete. A gazdaság talpra állítása és a lakáspiac szorosan összefügg: tömegek munkahelye került veszélybe, így például a turizmusban foglalkoztatottak ezrei veszíthetik el állásukat. A bérleti díj kiegyenlítése számukra gondot okoz, ezért több ezer olyan lakásbérlő lehet, aki már most megegyezésre törekszik bérbeadójával, és fizetési engedményeket kér a rendkívüli időszakra. Erre több lehetőség is van a kedvezményes díjtól a későbbi időpontban való fizetésig. Megoldás lehet továbbá, hogy a kaució terhére ad kedvezményt a tulajdonos, esetleg lelakhatják az összegét az albérlők.

Koronavírus után

A szakértő meglátása szerint a koronavírus után az életmódunk is megváltozik. Most sok időt töltenek az emberek az otthonukban, így a lakóhellyel kapcsolatos minőségi elvárások is átalakulnak. Sokan úgy döntöttek eddig, hogy inkább kisebb alapterületű ingatlant vásárolnak, amely jó helyen van, hiszen úgyis csak aludni járnak haza, a társasági életet is máshol élik, emiatt úgy vélték, a gyermekkorban elképzelt álomingatlanra nincs is szükségük. Most viszont rájönnek, hogy az otthon biztonsága nemcsak üres frázis, hanem valós jelentéssel bíró szempont, és nincs garancia arra, hogy nem lesznek hasonló helyzetek a jövőben. Így válhat egyre fontosabbá a saját kert és zöld terület vagy a terasz mérete, hogy mindig legyen kapcsolat a természettel. Ha pedig elterjed az otthoni munkavégzés, akkor kevesebb irodaterületre lesz szükség, és az ingatlanpiaci igények között megjelenhet a saját dolgozószoba. Mivel azonban a kertes, dolgozószobás ingatlan a nagyvárosokban és Budapesten a legtöbb embernek nem elérhető, továbbra is az agglomerációban lehet majd megtalálni. Emiatt akár újabb nagy kiköltözési hullám is megindulhat, és tovább szélesedhetnek az agglomerációs övezetek.

Az ingatlanpiacnak fel kell készülnie a jövőre is. Gazdasági válságot átéltek már a szereplők, tudnak rá reagálni, sőt 2010 körül egyesek – ha kellően ügyesek vagy bátrak voltak – a válság alatt is tudtak üzleti sikereket elérni. Most teljesen más a tét: ha ma valaki kilép az utcára, és emberekkel találkozik, akkor megnő a valószínűsége, hogy valaki meghal. Lehet, hogy nem ő, nem a rokonai, hanem valaki más. Ez új helyzetet teremt az ingatlanpiacon, amelyre a jövőben megoldási mechanizmusokat kell találni.

Címlapkép: MTVA Bizományosi / Jászai Csaba 

***

A cikk a Pallas Athéné Domeus Educationis Alapítvány támogatásával valósult meg.