Csökkenő albérletárak, elhalasztott adásvételek: lakáspiac karantén után

Oláh Dániel interjúja a Mandiner hetilapban. 

A 2019. év a változás jegyében telt az ingatlanpiacon, az első néhány hónap dinamikus növekedése után az év második felében megtorpant a kereslet. Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint ez annak a következménye, hogy befektetési céllal vásárolni már nem volt annyira nyereséges üzlet, mint a korábbi években. A lakásárak Budapesten és a nagyvárosokban is nagymértékben emelkedtek, így a befektetők részaránya a vásárlók között jelentősen csökkent. A bérleti díjak ugyanis elértek egy olyan szintre, ahonnan a jövedelmi viszonyok miatt már nem növekedhettek tovább oly mértékben, ahogyan a lakások drágultak. Az elérhető hozam megcsappant, ráadásul a Magyar Állampapír Plusz alternatív, biztonságos befektetési formát kínált, ami 2019 második felében akár 20-30 százalékkal is visszafogta a lakáspiaci keresletet.

Az idei év első hónapjaiban is folytatódott a tendencia, a kivonuló befektetők miatt a piacon maradó vevők kerültek jó pozícióba, így az alku átlagos mértéke is növekedni kezdett: 2015 és 2019 között átlagosan 2-3 százalék volt, 2020-ra pedig 5-10 százalékosra emelkedett. A KSH friss lakásárindexe valóban stagnálást mutat a múlt év második felében, sőt a csökkenés felé is mutattak jelek.

Ebben a helyzetben ért ide a koronavírus-járvány. A lakáspiac hagyományosan szezonálisan ingadozik, általában tavasszal indul be igazán. 2020. február végére is felpörögni látszott a kereslet, de a szezon helyett a koronavírus érkezett meg. A olasz boltrohamokról szóló február 26-ai hírek oda vezettek, hogy a magyarok is kifosztották az üzleteket, és ez a pillanat az ingatlanpiacon is érezhető lendületcsökkenést hozott. Balogh szerint az igazi trendforduló a tömeges otthoni munkavégzés megkezdésével, március 16-án jött el: a hirdetések iránti érdeklődések 30-40 százalékkal csökkentek az Ingatlan.com hirdetési portálon. A gazdasági szakértő úgy látja: az emberek saját maguk és családjuk biztonságát helyezik most előtérbe, aki nincs rászorulva, az nem ezekben a hetekben nézeget lakásokat.

Nyitva a piac, csak alacsony fordulatszámon pörög

Bár a kereslet és a feladott hirdetések száma is bezuhant, az élet nem állt meg. Jól láthatóan vannak olyan vásárlók, akik végigviszik a megkezdett költözési folyamatot, hiszen már korábban lefoglalózták új otthonukat. Ők nem akarnak visszalépni, nem is csak a vételár egy részének elbukása miatt, hanem mert az ideális otthon felkutatásának több hónapos munkáját senki nem hagyná kárba veszni. Általában – mivel a lakosság 85 százaléka saját, nem pedig bérelt ingatlanban él – az adásvételen gondolkodók többsége el tudja halasztani döntését a korlátozások megszűnéséig.

Balogh László úgy vélekedik, a vészhelyzetet követően egyszerre rengeteg vevő jelenhet meg a piacon. Mivel átlagosan 150 ezer adásvételt kötnek egy évben, két-három hónap alatt – eddig tarthat a jelenlegi alacsony fordulatszám – 30-40 ezer tranzakció is megvalósulhatott volna. Ha az adásvételeknek akár csak a felét megkötik majd, az is több tízezer ügyletet jelenthet a korlátozások után. Minél tovább tart a vészhelyzet, annál erősebb lesz a késztetés az elhalasztott tranzakciók pótlására; persze a másik oldalról a kereslet is csökkenhet, ahogy az emberek mindinkább felélik a tartalékaikat. Az is előfordulhat, hogy az elhalasztott adásvételekre csak évek múlva kerül sor.

Noha jó döntésnek tűnik most ingatlant vásárolni, nehéz megvalósítani. Az interneten elérhető információk jelentősége megnőtt, az Ingatlan.com is bevezette például a 3D-s webséta lehetőségét. Ám ha valaki több tíz millió forintot fizet egy lakásért, amelyben a következő tíz-húsz évben élni szeretne, a személyes megtekintést ritkán tudja mellőzni. Kivétel lehet a befektető, aki típuslakást keres, és a vásárlást, valamint a kiadást is másokra bízza.

Összességében nehéz most jósolni, azonban idén csak az árcsökkenés nagysága a kérdéses. A kilábalás folyamatát nemcsak a munkahelyek biztonsága és a jövedelmek befolyásolják majd, hanem a hitelfelvételi képesség és a bankok hitelezési hajlandósága is. A koronavírus-járvány előtt minden második adásvételhez hitelfelvétel is kapcsolódott, de most a többség nem szívesen köteleződik el tíz-húsz évre havi több százezer forintos törlesztés mellett. A bankok is óvatosabbak, jelentősen megszigorították a szabályozást, így hiába teljesíti papíron valaki az MNB ajánlásait, ha olyan iparágban dolgozik, mint például a turizmus, a bank akár el is utasíthatja a kérelmét. Balogh szerint pozitív, hogy nem minden adós fogadta el automatikusan a hiteltörlesztésének felfüggesztését, sokan jelezték, hogy folytatni szeretnék a visszafizetést. Van tehát hajlandóság és kapacitás is a hitelek törlesztésére.

Albérletpiaci felfordulás

Az ingatlanpiacon az adásvételek elhalasztása nem okoz jelentős változást, ha csökken is az eladási kedv és a kereslet, az alig látszik a kínálati árakon. Most csak a halaszthatatlan, sürgős tranzakcióknál lehet sejteni, hogy nagy engedményeket kell tennie a tulajdonosnak, mivel a vevők tisztában vannak vele, hogy kevés versenytársuk van. A piac alapvetően lefagyott, mindenki kivár.