Indul Magyarország legnagyobb otthonteremtési programja

Napokon belül elkezdődik Magyarország történetének eddigi legnagyobb otthonteremtési programja: szeptember 1-jétől igényelhető a bankokban az államilag támogatott, évi fix 3 százalékos Otthon Start lakáshitel. A kedvezményes konstrukcióval a kormány a saját otthon megteremtésére irányuló széles körű társadalmi igényre reagált. A korábbi programokkal ellentétben az Otthon Start hitel igénylésének feltételei között nem szerepel sem a házasságkötés, sem a gyermekvállalás, vagyis egyedülállóknak is rendelkezésre áll a lehetőség életkori megkötés nélkül. 

Példátlan lakáshitel 

Magyarországon soha korábban nem lehetett ilyen alacsony kamatszinten lakáshitelhez jutni úgy, hogy a futamidő végéig garantáltan változatlan marad a kamat. A piacon elérhető lakáscélú kölcsönök kamata jelenleg 7 és 9 százalék között mozog, mértéke függ a felvett összegtől és a futam­időtől. Ráadásul nem minden bank rögzíti a lejáratig a kamatot, erre általában csak a futam­idő egy részében van lehetőség. Nem is biztos, hogy most megéri a piaci hiteleknél felajánlott végig rögzített kamatszint, mivel a jegybanki alap-­ kamat mérséklésével elvben a fogyasztói kölcsönök kamata is csökken. 

Az Európai Unió több országában léteznek hasonló otthonteremtési konstrukciók, de arra sehol nincs példa, hogy a kamatszint ennyire kedvező legyen a futamidő végéig, tehát akár 25 éven keresztül. A piaci körülmények között, állami támogatás nélkül elképzelhetetlenül alacsony kamat megnyitja az utat a saját otthon megvásárlásához azok előtt is, akiknek a jövedelmük nem elegendő ennek a célnak a megvalósításához. 

Az Otthon Start hitel legfeljebb 50 millió forint lehet, maximum 25 éves futamidőre. A hitel időtartama akkor lehet 300 hónap, ha az igénylő életkora a lejártakor megfelel a bankok elvárásainak, általában a 70-75 év betöltése a feltétel, azaz 45-50 éves korig a leghosszabb futamidővel is számolhatnak az igénylők. 

A jelenlegi piaci lakáshitelek esetében 8 százalékos kamatszinttel számolva 

Ez a meg­határozó különbség akár több százezer új vevőt vihet be az ingatlanpiacra. Az alacsonyabb jövedelműek a nagyvárosokban is megfelelő méretű és állapotú ingatlant vásárolhatnak. 

Az idei első öt hónap bruttó mediánkeresetével, azaz 554 276 forinttal számolva akár 15 millió forinttal drágább ingatlan is megvásárolható, figyelembe véve az általános hitelezési szabályokat. A bank a hitelképesség vizsgálatakor a jövedelem­arányos törlesztési mutatót (jtm) vizsgálja, vagyis azt, hogy a hiteligénylő nettó keresetének – beleértve a munkabért, vállalkozói jövedelmet és egyéb rendszeres, igazolható bevételeket – az 50 százalékát ne haladja meg a kölcsöneinek a törlesztőrészlete. Magas jövedelműeknél az arány 60 százalék is lehet, de a bankok inkább óvatosabbak. 

Mi lesz az ingatlanárakkal? 

Gyakori felvetés, hogy a kedvezményes hitel miatt kialakuló keresletélénkülés gyorsabb áremelkedéshez vezethet. A piac működése valóban ezt vetíti előre, ezért is korlátozta a kormány a megvásárolni kívánt ingatlanok vételárát: ez a lakásoknál 100 millió, a családi házaknál 150 millió forint. A négyzetméterárra is figyelni kell: ha meg­haladja az 1,5 millió forintot, akkor nem igényelhető az ingatlan megvásárlásához az Otthon Start hitel. 

elsősorban a nagyvárosokban és a vármegyeszékhelyeken. A négyzetméter­­ár-­korlátozás ráadásul tovagyűrűző hatással lehet elsősorban a budapesti árakra: a jelenleg túlárazott ingatlanok ellenértéke csökkenhet, mivel meg­jelennek a piacon hasonló lakások alacsonyabb áron. 

A Duna House kiszámolta, hogy amennyiben a Budapesten bérelt lakásban élők 10 százaléka inkább az ingatlanvásárlás mellett dönt, az átlagosan 250 ezer forintos albérleti díjak középtávon 200-210 ezer forintra mérséklődhetnek. Sőt, ennél nagyobb is lehet az árcsökkenés, mivel a bérlők feltehetően jóval magasabb arányban szeretnének saját lakáshoz jutni, mint az ingatlanközvetítő modellszámításának alapjául vett 10 százalék. 

Az albérletárak csökkenése egyébként is magától értetődik, mivel egyrészt nagyszámú tulajdonos határozhat úgy, hogy eladja ingatlanát, másrészt sok bérlő dönthet a vásárlás mellett. Ráadásul nem várható, hogy az eladások számának növekedése csökkenti a kiadó lakások számát, mivel a 3 százalékos hitelnek nem feltétele, hogy az új tulajdonos az adott ingatlanban éljen, vagyis befektetési célú adásvételhez is igényelhető. Sok albérletben élő pedig saját otthonról álmodik, és ha hitelképes, akkor a maximális összeg felvétele esetén is kisebb havi törlesztőrészletet kell fizetnie, mint a jellemző 250 ezer forintos bérleti díj. Ez azt jelenti, hogy annak, aki Budapesten átlagos albérleti díjat fizet, és most az Otthon Start hitel igénybevétele mellett dönt, csökken a lakhatási költsége úgy, hogy immár a saját ingatlanában élhet. 

Milyen költségekkel kell számolni? 

Fontos, hogy a kedvezményes hitel alapfeltétele a vételár legalább 10 százalékát elérő önerő. Ez elsőre jelentős akadálynak tűnhet, mivel sokaknak nincs több millió forint megtakarításuk. Nekik jó hír, hogy az önerő hiányában sem kell lemondani a lehetőségről: bevonható pót-ingatlanfedezet, és a hitel kombinálható a babaváró kölcsönnel, valamint a csokkonstrukciókkal. A fedezetlen piaci kölcsönök is megalapozhatják az ingatlanvásárlást, ilyen például a személyi kölcsön. Ez esetben érdemes odafigyelni arra, hogy a bank a jövedelem terhelhetőségénél ezeket a 10 százalék fölött kamatozó, rövid futamidőre felvehető kölcsönöket is figyelembe veszi. 

Szintén nehézséget okozhat a lakásvásárlással járó egyéb költségek kifizetése. Ezek közül az illeték megfizetésétől tartanak a legtöbben. A visszterhes vagyonátruházási illeték, amelyet ingatlanvásárláskor kell megfizetni, alapesetben a vételár 4 százaléka. Ettől azonban részben vagy akár teljesen is mentesülhetnek a vevők, például új építésű ingatlan vásárlásakor, vagy ha a vásárlást ingatlaneladás előzi meg, vagy a vevő csokkal kombinálja az Otthon Start hitelt. Ráadásul a NAV részletfizetésre is ad lehetőséget.

Nyitókép: Felpörgeti a kormány a beruházásokat
Fotó: MTI/Jászai Csaba