Otthon Start Hitel: az alacsony fizetés mellett sem álom többé a saját tulajdonú ingatlan

Soha nem volt még elérhető olyan alacsony kamatozású lakáshitel Magyarországon, mint az államilag támogatott, 3 százalékos kamatozású Otthon Start Hitel, amelyet szeptembertől igényelhetnek a hazai bankokban azok, akik első ingatlanjukat szeretnék megvásárolni. A jelenleg elérhető, piaci lakáshitelek átlagos kamata 8-9 százalék körüli, ez a szint pedig gyakorlatilag egyáltalán nem teszi lehetővé a legalacsonyabb keresetűeknek, hogy saját ingatlant vásárolhassanak.

A kormány új, széles körben hozzáférhető otthonteremtési támogatásának részletszabályaira még várnunk kell, de az eddig megismert feltételek alapján a minimálbér összegéért dolgozóknak is megnyílhat a lehetőségük arra, hogy saját ingatlanjuk legyen. 

A várakozások szerint óriási keresletösztönző hatása lesz az eladó ingatlanok piacán az Otthon Start Programnak, ráadásul a magas albérletárak ezt a keresletet tovább növelhetik.

Mire elég a minimálbér és a garantált bérminimum?

A 3 százalékos kamatozással igényelhető ingatlanhitellel a legkisebb keresetűek előtt is megnyílhat az otthonteremtés lehetősége, ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy a minimálbér összegének meghatározásakor a legfőbb szempont az, hogy az érintett munkavállalók annyi pénzt kapjanak, hogy elkerülhessék a jövedelmi szegénységet.

Fontos, hogy az első lakásvásárláshoz igényelhető a támogatott lakáshitel, vagyis elsősorban a fiatalok otthonteremtését kívánja a kormány elősegíteni. A legfiatalabb munkavállalók kezdő fizetése pedig sokszor a minimálbér bruttó 290 800 forintos és a középfokú végzettséghez kötött munkakörök esetén a garantált bérminimum bruttó 348 800 forintos összege között alakul.

A minimálbér összege 2025-ben bruttó 290 800 forint, ám a munkavállalók kevesebb, mint 10 százaléka keres ennyi pénzt. A jóval több dolgozót érintő garantált bérminimum idén bruttó 348 800 forint. Előbbi – adókedvezmények nélkül – nettó 193 ezer, utóbbi 238 ezer forint, míg a 25 év alattiak nettó 237 ezer, illetve 284 ezer forintot kapnak kézhez a két legkisebb kereset esetén.

A minimálbér összegét keresők is kaphatnak hitelt, gyakorlatilag a legkisebb munkabér összege a hiteligénylés „belépő jövedelmi szintje”, vagyis a bankok által előírt minimum. A minimálbéres munkavállalóknak tehát a JTM-szabály szerint nem lehet magasabb a havi hiteltörlesztése 96 ezer forintnál, a 25 év alattiak esetén havi 118 ezer forintnál.

Ekkora havi törlesztőrészlettel – 3 százalékos kamatozással, a banki költségeket nem számolva – a minimálbért keresők legjobb esetben 18-20 millió forint hitelt kaphatnak, az szja-mentességet élvezők pedig 22-24 millió forintot. A jelenlegi, 8 százalékos kamatszinten az elérhető hitelösszeg legfeljebb 10-12 millió, illetve 13-15 millió forint lehet, vagyis 

Papíron most is jár a lakáshitel, de az árak közbeszólnak

Az átlagos négyzetméterárakat figyelembe véve a minimálbért és a garantált bérminimumot – mint igazolható munkabéreket – keresők legfeljebb a legkisebb településeken tudnának a 8 százalékos kamatszintű lakáshitelekkel tulajdont, vagyis inkább tulajdoni hányadot szerezni. Ráadásul a legalacsonyabb keresetűeknek azt is figyelembe kell venniük, hogy a jövedelmi szegénység elkerülését célzó minimálbérből a hitelrészlet befizetése után már aligha marad elegendő pénz a megélhetésre, ez pedig a bankok figyelmét sem kerüli el.

Ha a bank mégis megadná a piaci kamatozású lakáshitelt, akkor sem tudna egy alacsony jövedelmű munkavállaló olyan ingatlant találni az országos kínálatban, amelyet meg tudna venni és a bank is elfogadná azt fedezetül. A lehetőségek meglehetősen korlátozottak, noha például egy adóstárs bevonásával több jövedelmet lehet igazolni, így magasabb kölcsönösszeget elérni, ám ha az adósok jövedelme a JTM-mutató szempontjából elegendő is, a HFM-előírások aligha teljesülnének.

Az állami támogatás új lehetőségeket hoz

A legkisebb városokban is meghaladják a négyzetméterárak a 300 ezer forintot, vagyis egy, a bank által is már garantáltan elfogadható, 32 négyzetméteres garzonlakás vagy házrész vételára is legalább 13-14 millió forint, ekkora kölcsönt pedig – az elvárt önerő mellett – a jelenleg elérhető konstrukciókkal biztosan nem tud felvenni egy minimálbéres dolgozó.

Ez azt jelenti, hogy egy 32 négyzetméteres ingatlant egy alacsony jövedelemmel rendelkező már egy kisvárosban is meg tud vásárolni, mivel az átlagos négyzetméterárral számolva akár 19-20 millió forintért is hozzájuthat.

A minimálbér és a garantált bérminimum összege ugyanakkor továbbra sem valószínű, hogy elegendő bevételt jelentene azoknak, akik a vármegyeszékhelyeken szeretnének ingatlantulajdont szerezni, 

Más a helyzet, ha a hiteligénylő jelentős önerőt tud felmutatni és a vételárnak csak a kisebb részét fedezné kölcsönből.

Piaci termékeknél elképzelhetetlen a 3 százalékos kamat

Ha a leendő elsőlakás-tulajdonos a havi törlesztőrészlet alapján szeretné kiszámolni, mekkora kölcsönt vehet fel, döbbenetes különbséget tapasztalhat a 8 és a 3 százalékos kamatszint között. 

Ha a havi törlesztőrészletet 200 ezer forintban határozzuk meg, a futamidő 300 hónap, azaz 25 év, akkor mindkét kamatszint esetén 60 millió forint lesz a futamidő végéig visszafizetett összeg. A különbség ugyanakkor szinte felfoghatatlanul nagy:

• 8 százalékos kamatszinten 25,9 millió forint kölcsönt kaphatunk,
• 3 százalékos kamatszinten pedig több, mint 42 millió forintot.

Ez azt jelenti, hogy a jelenlegi piaci kamatok mellett 

Ez pedig azt jelenti, hogy ilyen alacsony kamatszinten a bank kockázata jelentős, amelyhez képest a nyereség már elhanyagolható.

Tízmilliókkal válik olcsóbbá a lakáshitel

A jelenleg elérhető lakáshitelek átlagos kamatszintje 7-8 százalék körül alakul. Ez azt jelenti, hogy a maximálisan felvehető, 50 millió forint hitelösszegnél, a leghosszabb, 25 éves futamidővel számolva 

Látható, hogy a kamattámogatott lakáshitel több tízmillió forinttal csökkenti a teljes visszafizetendő összeget, amelyből a tőketartozáshoz viszonyított kamat a jelenlegi 55-60 százalékos arányról 30 százalékra csökken.

Az alacsony kamatszintnek köszönhetően a leghosszabb, 25 éves futamidő mellett a legmagasabb, 50 milliós kölcsönösszeg jóval alacsonyabb fizetés mellett is elérhető lesz, mint a jelenlegi kamatszintek mellett:

• 8 százalékos kamatozással a havi törlesztőrészlet 385 000 forint körül alakul, vagyis legalább nettó 650 000 forint jövedelmet kell leigazolni, amely bruttó 970 ezer forintos munkabérnek felel meg.
• 3 százalékos kamatozással a havi törlesztőrészlet 238 000 forint körüli, azaz a nettó bevétel el kell, hogy érje a 475 000 forintot, azaz munkabér esetén a bruttó 720 ezer forintot.

Fontos, hogy adóstárs – például házastárs, vagy hitelképes rokon – bevonásával mindkét adós jövedelmét figyelembe veszik a bankok. Érdemes arra is odafigyelni, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan a bank által becsült piaci érték bizonyos százalékáig terhelhető. Mivel jelzálogtípusú hitelről van szó, minden esetben kötelező az ingatlanfedezet, amely egy vagy több ingatlan is lehet.

Szerteágazó hatása lehet az állami beavatkozásnak

Korábban a Mandiner már részletezte, a felvehető kölcsönösszeg, valamint a megvásárolható ingatlan vételára és a négyzetméterár is felső korláthoz lesz kötve, ezért

A keresletnövekedés ugyanakkor bizonyos ingatlantípusok esetén növelheti az eladási árakat. Az új lakások iránti, élénkülő kereslet és az építkezések felfutása valószínűsíthető. Ez óriási lökést adna az építőiparnak, tovagyűrűző hatása az ingatlanszerzés érdemi támogatása mellett pedig a magasabb elkölthető jövedelemnek köszönhetően összességében hozzájárul a GDP-növekedéshez.

Az ugyanakkor még nem látható, hogy a nem első ingatlanvásárláshoz is igényelhető, piaci konstrukciók kamatszintjét miként befolyásolja majd a 3 százalékos lakáshitel, mint ahogy az is a részletszabályokból derül majd ki, hogy a bankok hitelbírálati gyakorlatába ennél a konstrukciónál előír-e külön szabályokat a kormány annak érdekében, hogy a hitelintézetek ne alkalmazzanak túl szigorú feltételeket, nehezen hozzáférhetővé téve a rekord alacsony kamatozású ingatlanhitelt.

Nyitókép: Pixabay