Nem ajánlja az ügyeskedést az Otthon Start Programnál az ingatlanjogász

Feltételezem elolvasta már az Otthon Start Programról szóló kormányrendeletet. Jogászként mit gondol róla? Kellően precíz, egyszerű és életszerű szabályozás készült? 

Tulajdonképpen igen. A jogalkotással szemben mindig jelen lévő ügyvédi kritika persze – mint általában – most is megjelenik. Egy új jogszabálynál rendszerint felmerülnek olyan hiányosságok, amelyekre nem ad egyből választ a jogszabály, és akkor ezt értelmezni kell. Ezeket hol az MNB teszi meg, hol az egyes bankok vagy épp az ügyvédek, és van, hogy különbözőképpen értelmeznek fogalmakat. Van pár kifejezés amelyeket illetően érdemes lenne a rendeletet harmonizálni a jelenlegi jogrenddel. Ez azonban egy tipikus jelenség egy új rendeletnél. Az Otthon Start Programnál például kérdéses volt, hogy az osztatlan közös tulajdoni hányad megvásárlásánál a 3 százalékos hitel igénybe vehető-e. 

Milyen fontos, de elsőre nem szembetűnő részletekre hívná fel a leendő ügyfelek figyelmét? Ilyen például a vételár megbontásának szükségessége? 

Az Otthon Start Program bejelentését – és főleg a rendelet megjelenését – követően azonnal látszott, hogy óriási az érdeklődés, mindenki maximalizálni akarja a 3 százalékos hitelt. Úgy vetik bele magukat az emberek, mintha nem lenne holnap. Láttunk már olyan hiteleket, amelyeknél hasonló volt a lelkesedés, aztán később problémákat okozott egyeseknek. Épp ezért nagyon fontos tudatosítani, hogy persze, tényleg nagyon vonzó ez a 3 százalékos kamat, de ott lesz a felvett 50 millió forint, és azt vissza kell fizetni. Persze ez általában minden hitelre érvényes, csak itt nagyobb a lelkesedés. 

Az Otthon Start Program feltételei viszonylag enyhék, a szakemberek szerint sokan mégis ügyeskedni szeretnének a konstrukcióval. Mire számít?

Mindenki próbálja úgy alkalmazni ezt a lehetőséget, hogy a lehető legjobban jöjjön ki belőle. Találkoztam például olyan ügyféllel, aki a 150 millió forintos házvásárlását úgy próbálta megoldani, hogy 100 millióért veszi a lakást és 50 millióért a hozzá tartozó garázst. Nagyon veszélyes ez, mert a vásárló vagy az eladó is beleeshet abba a hibába, hogy törvénytelenül cselekszik, például színlelt szerződést köt, esetleg költségvetési csalást követ el. Mintha semmi sem számítana, csak 3 százalékos hitel legyen. Ennek számos komoly következménye lehet. Az egyik, hogy a bank észrevesz valamilyen „okoskodást” és egyszerűen nem folyósítja a hitelt. A döntő szó a pénzintézeté, amely kockázatot vállal, hiszen az állam ugyan megtéríti neki a 3 százalékos és a piaci kamat által meghatározott törlesztőrészletek különbözetét, de hogyha valami gond van az ügyféllel, az állam azonnal kiszáll az üzletből, és a bank ott marad a 3 százalékos hitellel, amely ennél jóval magasabb kamatozású is lehetett volna. Előfordulhat olyan helyzet is, hogy valaki például részbeni érvénytelenségre hivatkozva megtámad egy szerződést. Amennyiben igaza van, az eredeti állapot visszaállítása következik, ezzel pedig ugrik a hitel. Végül de nem utolsósorban meg kell említeni az esetleges büntetőjogi következményeket. Persze lehet valós helyzet az, hogy valaki a lakás mellett külön megvesz ingóságokat vagy egyéb ingatlanrészeket, ám épp az imént említett 50 milliós garázs esetén ez kevéssé ésszerű és életszerű.  

Kivéve persze, ha van benne egy 30 milliós autó…

Igen, de akkor az autóról is kell adásvételi szerződést kötni. 

Mennyire bonyolult összehangolni az Otthon Start hitelt az eddigi otthonteremtési programokkal, például a CSOK-kal? 

Szerintem nem különösebben fog nagy kihívást jelenteni. Vannak sztenderd feltételek, amelyek eddig is voltak az egyéb hitelezési termékeknél, itt lett egy két további specifikum, de egy egyedi adásvételi szerződésben ezeknek a szerepeltetése az nem megoldhatatlan helyzet. Amennyiben több ingatlan adásvételét kell összehangolni, az érdekesebb lehet – főként ha az egyes ügyleteket különböző ügyvédek csinálják. Egy 3-4 ingatlanos láncolatot teljesen átlátni, és úgy egyeztetni, hogy mindenki kellően biztonságban legyen a tekintetben, hogy meg fogja kapni a pénzét, és időben tud fizetni a saját ingatlanjáért, az nehezebb lehet. Ezek azonban elsősorban nem is jogi, hanem gyakorlati problémák lehetnek. 

Ingatlanokkal foglalkozó jogászként mennyi többletmunkára számít a program miatt? 

A mi ügyvédi irodánk elsősorban ingatlanjoggal foglalkozik, a kormányzati otthonteremtési programoktól függetlenül eddig is rengeteg ingatlanügyletünk volt, ám az Otthon Start Program elindítása óta ezek jelentős része, 20-30 százaléka biztosan tartalmazza a 3 százalékos hitelt, amelyet a program keretébe igénybe lehet venni. Nem érzem, hogy több ügyünk lenne, de az általunk kezelt ügyletek nagy részében, talán közel harmadában ott van az Otthon Start hitel. 

Milyen plusz feladatot ad az ingatlanjogászoknak az Otthon Start?

Az új struktúra kialakítása, az Otthon Start hitelhez kapcsolódó szövegek megfogalmazása, szerződésekbe illesztése most az elején természetesen jelent plusz feladatot. De nem ez az első ilyen időszakunk. Egy ügyvéd életében egy dolog biztos: az állandó változás. 

A hiteligényléshez szükséges leadni a banknak az adásvételi szerződést. Az egyes bankoknál eltérőek lehetnek a szerződéssel kapcsolatos követelmények? Hogyan készülnek erre?

Erre nehéz készülni, hiszen nem csak bankonként, hanem akár bankfiókonként eltérő, hogy mit fogadnak el például igazolásként vagy milyen mellékleteket kérnek a szerződésekhez. A banknak az adásvételi szerződés mellett bizonyítékra van szüksége, hogy az a szerződés beérkezett a földhivatalhoz. A legnagyobb nehézség az, hogy elfogadtassuk a bankkal, hogy elektronikus úton érkeztetett szerződést is fogadjanak el az adásvétel létrejöttének igazolásaként. Erre van lehetőség, mégis sajnos nem mindig sikerül. Teljesen eltérő, hogy az egyik bankfiók elektronikus másolatként is elfogad egy adott dokumentumot, egy másik pedig eredetiben kéri. 

Mennyi jutalékot kér 2025-ben egy jogász egy ingatlanadásvételi szerződésért és a járulékos feladatokért? 

Egy átlagos, mondjuk harmincmillió és százmillió forint közötti vételárú budapesti ingatlan adásvételéért a mi irodánk fél százalék + áfa munkadíjból indul ki, de helyszíni aláírás, sok eladó, sok vevő, esetleges tehermentesítési folyamatok esetén ez persze emelkedhet. Százmillió forint feletti vételár esetén pedig a fél százaléknál arányosan kevesebb az ügyvédi díj. Ehhez jönnek természetesen egyéb költségek, például a földhivatali díjak, tulajdoni lapok és ingatlannyilvántartási térkép díja, ez az ügylet konstrukciójától függő, de az árhoz és az ügyvédi költségekhez képest elenyésző összeg. 

Nyitókép: Pixabay