„A törlesztésre nem képes deviza- és forintadósok, valamint a hitelező bankok társadalmi kötelezettségvállalását és érdekeit figyelembe vevő javaslatom lényege röviden a következő hét pontban vázolható fel:
1. Többféle célt szolgáló speciális ingatlanalapot kell létrehozni (a Nemzeti Eszközkezelő is átalakítható), amely részt vesz a banki ingatlaneladások árverésein, gazdálkodik az állami és önkormányzati bérlakásállománnyal, magántulajdonú lakásokat vásárolhat és bérelhet, lakbértámogatást adhat.
2. A felmondott kölcsönszerződések fedezetére, a jelzáloggal terhelt ingatlanok értékesítésére a bankok aukciósházat létesítenek.
3. Az aukciókra a hitelező bank megállapítja a kikiáltási árat, ahol az ingatlanalap nem licitál, hanem leütési vagy kikiáltási áron elővételi jogával élve megveszi vagy a piaci vevőnek átengedi a vételi jogot. Ha a kezdő áron nincs vételi ajánlat és az ingatlanalap sem él vételi jogával, az ingatlan a bank tulajdona marad, amit újabb aukción új kezdő áron ismét árverésre bocsáthat.
4. Az ingatlanalap szakértői az aukciót megelőzően szociális vagy üzleti alapon meghatározza a titkosított legmagasabb árat, ameddig elővételi jogukkal élnek. A megvásárolt lakás adósának a lakhatási jogát bérlőként a volt tulajdonában vagy másik lakásban biztosítja, de a lakhatás joga nem örökölhető. Ha a lakást piaci vevő vásárolta meg, az adós lakhatását az ingatlanalap szociális indokkal segítheti.
5. Az ingatlanalap forrása:
- az ingatlanalap kéthetes vagy többször kéthetes kötvényt bocsát ki, aminek hozama a jegybanki alapkamattal megegyezik;
- az ingatlanalap néhány (akár az összes) kereskedelmi bankkal keretjellegű megállapodást köt, amely szerint a bank(ok) az ingatlanalap igényeinek megfelelően az átmeneti túllikviditásának lekötésére a jegybanki kéthetes kötvény vásárlása helyet az azonos hozamú és lejáratú ingatlanalap kötvényt vásárolja meg;
- alapításkor az ingatlanalap működéséhez szükséges jegyzett tőkét az állam biztosítja;
6. A javaslat leglényegesebb eleme a finanszírozás rendkívüli előnye: ha a kereskedelmi bank a jegybank helyett az ingatlanalapból vásárol azonos hozamú és lejáratú kötvényt, akkor a jegybank kamatkiadása csökken, ami az éves eredményét nem csökkenti vagy a veszteségét nem növeli. A jegybanki kamatkiadás csökkenése és az ingatlanalap kamatkiadásának növekedése nulla szaldós, ami azt is jelenti, hogy az államháztartásnak a jegybanki eredmény év végi konszolidálása után többletkiadása nincs.
7. Jogi beavatkozást és döntést igénylő végső lényeges kérdés: a jelzáloggal terhelt ingatlan értékesítése után a bank adóssal szembeni további követelése megszűnjön. Ha a bank a szakszerű gyakorlatnak megfelelőmódon járt (volna) el, akkor az ingatlanfedezet elegendő biztosíték a hitel megtérüléséhez, mert a bankok hitelezési szabályzata szerint a folyósított hitel a lakásingatlan vételi árából visszaszámolt likvidációs érték lehetett (volna). A gyakorlatban a bank az ingatlanértékelést az általa kiválasztott cégek egyikével végezteti el, aki a likvidációs értéket tól-ig-os intervallummal jelöli ki. Az intervallumon belül a folyósítható hitel mértékét elsősorban az ingatlan földrajzi elhelyezkedése, másodsorban más helyi sajátosságok figyelembe vételével a bank határozza meg. A likvidációs érték figyelembevételével folyósított hitel összegének az ingatlan értékesítésekor meg kell térülnie. A megtérülés hiányát az adós túl alacsony saját része és a túl magas kölcsön összege okozta, ami az adóstól független banki döntés volt.
A helyzet áldatlan, a döntés halaszthatatlan.
A szerző a Budapesti Corvinus Egyetem tanszékvezető egyetemi tanára.”
