Ki jusson bérlakáshoz? – június közepén módosulhat a lakástörvény

Pálfy Dániel Ábel írása a Mandiner hetilapban.

Június 14-én szavazhat a lakástörvény módosításáról szóló javaslat átdolgozott változatáról az Országgyűlés. A módosító első változata szakmai és politikai vitákat váltott ki. A javaslat ugyanis lehetővé tette volna az önkormányzati tulajdonú bérlakások nagyjából hatvan százalékának bérlői részére az általuk használt ingatlan kedvezményes megvásárlását. Indoklása szerint egyik célja, hogy magyar állampolgárok, családok minél szélesebb körben szerezhessenek lakástulajdont, emellett egy történetileg előálló helyzetet is orvosolni kívánt. A rendszerváltozást követő szabályozás alapján az 1993-as lakástörvény értelmében az önkormányzati és állami tulajdonú lakások bérlői a legtöbben megvásárolhatták az általuk lakott bérleményt. Volt azonban, aki ezt akkor nem tehette meg, a törvény ugyanis Budapestnek az épített világörökség részét képező részein, többek közt az I., a II., az V., a VI. és a XIII. kerület egyes részein található műemlék épületek esetében kivételt tett. Ezek az államtól az önkormányzatokhoz kerültek, a bérlők pedig kompenzációként nagyon alacsony – szociális alapúként emlegetett –lakbér fizetése mellett határozatlan idejű és örökölhető bérleti jogot kaptak. A bérlők egy része olyan lakásban élt, amelyet tőle vagy családjától vett el a kommunista állam. A javaslat célja, hogy e lakásokat az 1993-as törvényben rögzített kedvezményes feltételekkel vásárolhassák meg forgalmi értékük legfeljebb 30, legalább 15 százalékának megfelelő áron, attól függően, mennyi ideje bérlik az ingatlant.

A módosítót számos kritika érte, elsősorban az önkormányzatok vezetői részéről, akik azt sérelmezték, hogy a lakások piaci áron aluli értékesítésére kényszerülve óriási vagyont veszítenének. Többen alkotmányossági aggályokat is megfogalmaztak, mondván, az önkormányzati vagyonról az Alaptörvény értelmében csak a tulajdonosa, vagyis az önkormányzat dönthet. Elhangzott az is, hogy a javaslattal kiárusítanák az önkormányzatok által építtetett bérlakásokat is. Itt érdemes árnyalni a dolgot, hiszen az önkormányzati tulajdonú bérlakások háttere elég összetett. A rendszerváltozás idején egymilliós állami, majd önkormányzati tulajdonú lakásállomány mára nagyjából a tíz százalékára csökkent. A lakások nagy részét ugyanis az 1993-as törvényben biztosított jogukkal élve sokan megvásárolták. A megmaradt bő százezer ingatlan túlnyomó része azonban az „államtól örökölt” lakás volt, számottevő bérlakást csak két önkormányzat, a XIII. kerületi és a nyírbátori építtetett – mondja kérdésünkre Balogh László, az Ingatlan.com vezető elemzője. Elmondása szerint a magyar bérlakáspiac helyzete épp ezért egyedi.

Kiemelte, hogy Magyarországon az emberek 86 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él, ez az arány még a nagyvárosokban is 80 százalék felett van. „A magyar társadalom egy emberként ült fel az ingatlanpiac hullámvasútjára, amikor emelkedtek az árak, nőtt a vagyon, és drágábban tudtak eladni, de drágábban is tudtak vásárolni. A lakáspiac szempontjából semleges helyzetbe kerültek az emberek. Magyarországon a saját tulajdonú ingatlan mindent visz” – fogalmaz Balogh László.

Voltak bérlők, akik a rendszerváltozás után nem vásárolták meg a lakásukat, de ők leginkább vagy szociális helyzetük, vagy – a vári lakosok esetében – törvényi akadály miatt nem tudtak élni a lehetőséggel, mondja az elemző. Felhívja a figyelmet arra, hogy az önkormányzat hivatalosan ugyan tulajdonosa ezeknek a lakásoknak, a sok esetben évtizedek óta ott lakó bérlőket nem teheti ki, vagy ha mégis, másik lakásban kell elhelyeznie őket. Ráadásul az önkormányzatot terhelő karbantartási kötelezettség költségeit a piacinál jóval alacsonyabb bérleti díjak sokszor nem fedezik. Hozzáteszi, hogy a bérlakásban élők legtöbbje szükséghelyzetből él bérleményben, és bár az ingatlanpiac hullámzásából kimarad, a bankok által hitelfelvételhez kért önerőt nem tudja előteremteni, így a bérlakás megvásárlása valószínűleg az egyetlen lehetősége arra, hogy az adott területen saját lakástulajdonhoz jusson.

A bérlakásoknak időközben kialakult egy úgynevezett másodpiaca, ugyanis a törvény – bár arra nem adott lehetőséget, hogy a határozatlan idejű, örökölhető bérleti jogot a bérlő közvetlenül értékesíthesse – nyitva hagyott egy kiskaput. Ennek értelmében az örökbérleti jogot a bérlő az önkormányzat jóváhagyásával elcserélhette egy másik ingatlan tulajdonjogára. Balogh László szerint az önkormányzatnak végeredményben mindegy volt, ki a bérlő, a vagyon megmaradt, és „egyébként is, köztisztviselő legyen a talpán, aki egy negyven négyzetméteres bérlakásban élő, többgyerekes családtól megtagadja a lehetőséget, hogy nagyobb saját lakásra cserélje a bérleti jogot”.