Egyre súlyosabb nehézségekkel küzdenek azok, akik ingatlant szeretnének vásárolni vagy bérelni. Elsősorban Budapesten, de már a megyei jogú városok többségében is tarthatatlanná vált a helyzet a magas árak miatt, ezért a kormány a lakhatást elősegítendő tíz pontból álló csomagot dolgozott ki.
Nyitókép: Shutterstock
Magyarországon nőttek tíz év alatt a legnagyobb mértékben az ingatlanárak az Európai Unió tagállamai közül: 2024 második fél évében 300 százalékkal haladta meg az átlagos négyzetméterár a 2015-ös szintet, vagyis négyszer annyiba kerül ma egy ingatlan, mint tíz évvel ezelőtt.
Budapesten kell a legtöbbet fizetni mind vásárláskor, mind bérléskor, majd a megyeszékhelyek és a nagyobb települések következnek. Az egyetemi városokban vastagabban fog a bérbeadók tolla. Óriási volt az áremelkedés Budapest agglomerációjában, a Balatonnál, valamint Nyugat-Magyarországon is.
Területileg hatalmas eltérés tapasztalható, amit jól szemléltet, hogy egy belső kerületi fővárosi egyszobás garzonlakás árából egy közepes vidéki városban többszintes családi házat is lehet vásárolni. A legkisebb településeken ezzel szemben alig van kereslet, így az árak is alacsonyak.
Négyszer annyiba kerül ma egy ingatlan, mint tíz évvel ezelőtt”
A lakhatási válság Budapesten mélyült el a leginkább, részben az élénk kereslet, részben az új építésű lakások megfizethetetlen ára és a kínálat szűkülése miatt. A bérlők helyzetét nehezítette, hogy az Airbnb lakáskiadás az utóbbi öt évben az egekbe emelte az árakat, és a belső kerületekben az ingatlanok jövedelmezőbb rövid távú kiadása kiszorította a hosszú távút. A Nemzetgazdasági Minisztérium adatai szerint Budapest belvárosában ma már több az airbnb-s, mint a szállodai szoba.
A kormány sokáig nem avatkozott be, arra várva, hogy az érintett önkormányzatok kezelik a helyzetet. Ám hiába hangoztatta Budapest Főváros Önkormányzata 2019 óta, hogy úrrá lesz a lakhatási nehézségeken, a helyzet csak romlott, érdemi beavatkozás nem történt. A bevezetett intézkedések is inkább azoknak okoztak nehézséget, akik önkormányzati lakásban élnek, örökbérleti joguk van, és szociális alapon a piacról is megoldhatnák a lakhatást.
A kormány októberben mutatta be azt a huszonegy pontos gazdasági akciótervet, amely a jövedelmek növelése, valamint a kis- és a középvállalkozások támogatása mellett kiemelten foglalkozik a lakhatással. Tíz pont kapcsolódik ide, a konkrét cselekvési terv támogatja a lakásvásárlást és az ingatlanfelújítást, igyekszik rendet tenni a nagyvárosok bérleti piacán, valamint támogatások, adókedvezmények formájában forrást kíván teremteni a lakhatási kiadásokra.
Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter korábban több alkalommal kiemelte, Budapesten az emberek jövedelmének 50-60 százalékát emészti fel a lakhatással járó költség, elsősorban a bérleti díj, mivel a rezsi európai viszonylatban nálunk a legalacsonyabb. Nemcsak Magyarországon, de szinte az összes európai fővárosban dilemma, hogy miként lehet úgy beavatkozni az egészségtelen ingatlanpiaci folyamatokba, hogy az árakat és a piaci versenyt ne befolyásolja érdemben az állami részvétel. A tízpontos intézkedéscsomag olyan lépéseket tartalmaz, amelyek érdemben nem törik le a piaci árakat, így az eladók és a bérbeadók túlnyomó része sem jár rosszabbul.
A magyarok jelentős részének otthona korszerűtlen vagy erősen felújítandó”
Az októberi kormányzati bejelentést követően a legnagyobb magánszállás-szolgáltató platform nyílt levélben arra szólította fel a kabinetet, hogy ne lehetetlenítse el a rövid távú bérbeadást. Nagy Márton válaszában leszögezte, a rövid távú lakáskiadás az egyik fő oka annak, hogy a fővárosi árak az európai átlagot meghaladó mértékben emelkedtek, egyúttal világossá tette, a kormány nem szándékozik ellehetetleníteni a szolgáltatást.
A tervezet szerint az adózási környezet alakításával kívánják előnyhöz juttatni a hosszú távú lakáskiadást. Egyrészt a fővárosban a kormány hozzányúlna az éves átalánydíjhoz, a tervek szerint a négyszeresére, 150 ezer forintra emelné, azaz a tulajdonosoknak évente ennyit kellene befizetniük ahhoz, hogy ingatlanjukat egész évben bérbe adhassák. Máshol nem emelkedne a 38 ezer forintos átalány. Ez az összeg a rövid távú bérbeadásból származó többletbevétel arányában egyébként nem jelent érdemi kiadásnövekedést. Másrészt a kormány átmenetileg korlátozza az Airbnb szolgáltatás bővülését, 2025-re és 2026-ra moratóriumot vezet be a regisztrációkra.
Januártól szintén adózási oldalon vezet be új lakhatási támogatást a kormány. A 35 év alattiak havonta legfeljebb 150 ezer forintos segítséget kaphatnak a munkáltatójuktól, kedvezményes adózással, a Szép-kártyához hasonló teher megfizetése mellett. Az összeget nemcsak bérleti díjra fordíthatják, hanem lakáshitel-törlesztésre is. Ez éves szinten 1,8 millió forint támogatást jelent. Megmarad emellett az évi legfeljebb 450 ezer forintos lakhatási támogatás is, amely akkor igényelhető, ha a munkavállaló a lakhelyétől távol vállal munkát.
Budapest belvárosában ma többaz airbnb-s, mint a szállodai szoba”
Várhatóan a jövő évtől a Szép-kártyára feltöltött összeg felét is lakhatási célokra lehet fordítani, sőt 2025-ben átmenetileg az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat is át lehet csoportosítani. A megtakarítás és a kafetéria meghatározott célokra lesz felhasználható, kiemelten az ingatlanfelújítással összefüggő kiadásokra. Otthonfelújítás és -korszerűsítés esetén a kifizetett számlákat tömbösítve kell benyújtani az önkéntes pénztárakhoz, vagyis a megtakarításból utólag finanszírozhatók a beruházások. Ezt három alkalommal teheti meg a pénztártag legkésőbb 2025. december 31-éig. A pénztárak a számlák benyújtásának idejétől számítva hatvan napon belül kötelesek kifizetni a jogszerűen igényelt összeget.
Elsősorban nem a lakhatással függ össze, de kifejezetten a fiataloknak jelent akár az otthonteremtésben is érdemi segítséget a szintén januártól igényelhető munkáshitel. A kamatmentes, tízéves futamidőre is igényelhető, legfeljebb 4 millió forintos kölcsön lényege, hogy kedvező feltételekkel az életkezdéshez nyújt forrást, amely ingatlanvásárlásra is fordítható.
A kormánynak célja, hogy ösztönözze új lakások, családi házak építését és a kisebb településeken a lakásállomány javítását. Utóbbi azért is fontos, mert a magyarok jelentős részének otthona korszerűtlen vagy erősen felújítandó.
A célokat szolgálja, hogy a kormány 2025 végéig meghosszabbítja az új lakások építésére korábban átmenetileg bevezetett 5 százalékos áfát. Emellett a kabinet azt is bejelentette, hogy vidéki otthonfelújítási program indul, amely a falusi csokkal együtt érdemben segíti a falvakban, községekben élők beruházásait. A program 2900 településen lesz elérhető, és akár 400 ezer családnak lesz lehetősége, hogy javítson lakhatási körülményein. A vissza nem térítendő támogatás mértéke legfeljebb 3 millió forint, a kormány a munkadíj és az anyagköltség 50 százalékát átvállalja.
A támogatási kérelmet, valamint a vállalkozási szerződéseket és számlákat a Magyar Államkincstárnál elektronikusan vagy személyesen, illetve postán lehet majd benyújtani 2025. január 1. és 2026. június 30. között, azonban fontos, hogy csak a jövő évtől elkezdett, illetve kiszámlázott felújítások vehetők figyelembe. A kiadások megelőlegezésére a korábbiakhoz hasonlóan most is elérhető lesz a bankoknál egy legfeljebb 6 millió forintos kedvezményes hitelkonstrukció, amelyre az állam 3 százalékpontos kamattámogatást nyújt, így az igénylőknek csak az e feletti kamatot kell megfizetniük.
A kormány üdvözölte a Magyar Bankszövetség döntését az önkéntes kamatplafon bevezetéséről. A lakáscélú hitelek esetében 2025. április 1-jétől október 31-éig önkéntes alapon a bankok olyan kedvezményes jelzáloghitel-konstrukciót kínálhatnak az első zöldlakást vásárló 35 év alattiaknak, amelyben az éves fix kamat az első öt évre legfeljebb 5 százalék. A jelzáloghitelnek nincs folyósítási, elbírálási, közvetítői vagy egyéb banki díja. A kedvezményes kamat feltétele, hogy az ingatlan legfeljebb 60 négyzetméteres lehet, emellett a bruttó ára nem haladhatja meg a négyzetméterenkénti 1,2 millió forintot. Új, lakásfejlesztési tőkeprogram is indul, ezzel több mint 100 milliárd forint áramolhat az ingatlanpiacra.
A gazdasági szakértők egybehangzó véleménye, hogy a makrogazdasági folyamatokat a mindennapokban az ingatlanpiac helyzete szemlélteti a legjobban. Az utóbbi években a költségvetési támogatás és más állami ösztönzők ellenére is kevés új építésű ingatlan jelent meg a piacon, ráadásul a nagyobb településeken szinte megfizethetetlenek, bőven egymillió forint feletti négyzetméteráron találnak gazdára ezek a lakások.
Magyarország helyzete eltér a legtöbb nyugat-európai országétól: nálunk a nagy többség a saját ingatlanban lakik, a magyaroknak egzisztenciális kérdés a saját tulajdon.
A nyugat- és észak-európai országokban sokkal elterjedtebb a lakásbérlés, noha az árak minden nagyvárosban aránytalanul magasak a jövedelmekhez képest.
A lakhatási válság aligha oldódik meg magától. Az ingatlanpiac lényegében a kereslet és a kínálat kapcsolatán nyugszik, a tiszta piaci versenybe kevés helyen avatkozik be az állam, akkor is elsősorban ösztönzőkkel, kedvezményekkel, tiszteletben tartva az ingatlant mint tulajdont.
Noha az ellenzék egy évtizede azt hangoztatja, hogy bérlakásprogramra van szükség – a baloldali önkormányzatok többször bejelentették, hogy indítanak ilyet –, erre idehaza nincs akkora kereslet, mint a nyugati országokban. A kormányzati intézkedések inkább azt szolgálják, hogy emelkedjen a lakosság jövedelme, és hozzáférhetővé váljanak olyan piaci lehetőségek, mint az alacsony kamatozású lakáshitel.
A kormány 2025-ben 4000 milliárd forintot különített el az új gazdasági akcióterv végrehajtására. Ebből 2632 milliárd forint a családok támogatására irányul, beleértve az otthonteremtést. Az intézkedések közül még nem mindegyiket ismertette részletesen a kabinet. A tervek között szerepel a kifejezetten a fiatalok által igényelhető lakásépítési program, de fontos cél a nagyobb városokban a kollégiumi férőhelyek érdemi bővítése, új intézmények építése is. Szentkirályi Alexandra, a Fidesz fővárosi elnöke a múlt héten jelentette be, hogy a kormány döntése nyomán megépül a régóta tervezett diákváros Budapesten, ami 12 ezer kollégiumi férőhelyet jelent majd.
A 35 év alattiak havonta 150 ezer forintos segítséget kaphatnak, melyet nemcsak bérleti díjra, hanem lakáshitel-törlesztésre is fordíthatnak”
Szintén hozzájárul a lakhatási helyzet javításához a családi adókedvezmény kétlépcsős megemelése. Emellett megmaradnak az eddigi otthonteremtési támogatások, például a kifejezetten népszerű csok is.
Húsz évvel ezelőtt a fősodratú elképzelés még az volt, hogy a liberális demokratikus kapitalizmus a leghatékonyabb gazdaságpolitikai rendszer a jólét és a politikai stabilitás eléréséhez. Ma pedig...
Becslések szerint ezzel az intézkedéssel Németország évente legalább hárommilliárd eurós bevételre tehetne szert.
Nagy-Britannia 2,25 milliárd forint támogatást ad Kijevnek erre a célra.
A főpolgármester mozgalmának pénzügyeit intéző párbeszédes politikus, Perjés Gábor 2021 augusztusa és 2022 szeptembere között tizenkilenc alkalommal, készpénzben 506 millió forintnyi összeget fizetett be a 99 Mozgalom számlájára.
Az Állami Számvevőszék az összes magyar település anyagi helyzetét megvizsgálta, nem maradhatott ki Budapest sem, ahol ezek után már nem maradtak titkok.
Nógrádi György szerint Németországban a döntő fordulat nem következett be, a német politika erre képtelen volt.
Nagy Attila Tibor politikai elemző előre tekintve arról is beszélt lapunknak, hogy mely területen kell véleménye szerint 2025-ban „nagyot domborítania” a kabinetnek.
