Venne vagy eladna? Hatalmas fordulat a lakáspiacon

A statisztikai hivatal 2022 első három negyedévére vonatkozó lakásépítési számai szerint szeptember végéig összesen 13 617 új lakás épült, ami 7,7 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 25 984 volt, ami 16 százalékkal haladja meg a 2021 azonos időszakában regisztrált adatot. Szakértőktől kértük a friss adatok és a hosszabb trendek elemzését.

Regős Gábor, a Makronóm Intézet szakmai vezetője szerint a lakásépítések száma a harmadik negyedévben kedvezően alakult, az egy évvel korábbinak több mint másfélszerese volt, azaz a lakásépítési kedv a gazdasági nehézségek ellenére sem lankad. Mi több: az első két negyedév csökkenését is ellensúlyozni tudta a kedvező harmadik negyedéves adat.

A Makronóm Intézet szakmai vezetője hozzátette, hogy az aktív lakásépítési kedvet mutatja az is, hogy a kiadott engedélyek száma folyamatosan nő, mint láttuk, a harmadik negyedévben 16 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbit. 

„Természetesen ez nem jelenti azt, hogy mindegyik engedélyből lakás is lesz, de azt mutatja, hogy

– fejti ki Regős Gábor.

Ugyanakkor érdekes kettősség jellemzi a főváros adatait: míg az elkészült lakások száma az első három negyedévben mérséklődött, az engedélyek száma közel kétszeresére emelkedett. Ez azt jelzi, hogy a fővárosban lenne igény jóval több lakásra, azonban ez a magas árak miatt nem feltétlenül valósul meg. 

Viszont csak a harmadik negyedévet nézve a fővárosban is nőtt az átadott lakások száma. Érdemben növekedett továbbá az új lakások alapterülete. Ez azzal magyarázható, hogy a fővárosban, ahol jellemzően kisebbek a lakások, kevesebb lakás épült, míg vidéken több: a vidéki új lakások átlagos területe 120 négyzetméter, míg a fővárosiaké kevesebb, mint 80.

Mit hoz a jövő a magas kamatok idején?

A Makronóm Intézet szakmai vezetője úgy látja: a következő időszakban a lakásépítések száma bármilyen irányba elmozdulhat. A mai adatok alapján új lakásokra kereslet bőven van, ugyanakkor kérdés, hogy a magas árak mellett, illetve a magas kamatkörnyezetben ezt a háztartások mennyire tudják majd finanszírozni. Ezt segítheti ugyanakkor az, hogy az építőipar többi ágazata csökkenő rendelésállománnyal néz szembe, így talán a lakásépítések árai nem növekednek majd tovább az eddigi ütemben.

Mi a helyzet ma a lakáspiaci adásvételek terén?

A Duna House becslése alapján mindeközben 

az egy évvel ezelőtti, évtizedes csúcshoz képest. Az októberi adatok pedig már egyértelműen a lakáspiac visszaesését mutatják. 

A rezsiemelkedés tükrében minden bizonnyal tapasztalhatjuk, hogy manapság az ingatlanok ára magas ugyan, de ez nem jelenti azt, hogy ilyen árakon el is lehet adni egy-egy ingatlant.

Különösen azt az ingatlant nehéz értékesíteni manapság, amelynek a téli fűtése várhatóan a rezsicsökkentett mennyiségből kicsúszik. Már csak azért is, mert az emberek attól tartanak, hogy az energiaárak hosszabb távon, akár éveken át magasak maradnak, miközben e házak, lakások energetikai korszerűsítése is egyre drágább és drágább lesz. 

Az ingatlanpiacon így most nagyon nehéz azokat a házakat és lakásokat értékesíteni, amelyek

beleértve akár a panziónak, étteremnek, üzletnek alkamas helyiségeket is, hiszen nem minden cégnek jár a kkv-s rezsitámogatás, és a kereslet sem olyan erős, hogy megfizesse egy-egy – nem kiemelkedő helyen lévő – szolgáltató többletköltségeit. 

Természetesen a kisebb lakások, így különösen a még relatíve olcsóbb és jobb minőségű, például panelprogramon átesett, felújított, nem is túl nagy panellakások eladása könnyebben megy. Igaz, hogy azok is csak akkor értékesíthetők néhány héten vagy egy-két hónapon belül, ha nagyvárosban, jó környéken találhatók, és onnan könnyen elérhetők a különböző munkahelyek,  közel vannak az iskolák, a boltok és más szolgáltatások.

Óvatosak a családok, bajban a nagyobb, drágább házak

Ahogy már említettük, nem könnyű ugyanakkor a fél egy évvel ezelőtt még jól eladható város környéki családi házak, ikerházak és sorházak értékesítése. Még akkor sem, ha ezek egyébként modern, korszerű otthonok. A probléma az, hogy jelenleg a családok, az ismert gazdasági bizonytalanság, az infláció, valamint a növekvő hitelterhek miatt nem tudják vagy nem merik bevállalni a nagyobb lakásba, házba költözés pénzügyi, anyagi kockázatait.

Számos kihívás terheli tehát mostanában az ingatlanpiacot. Persze szó sincsen egyelőre az árak érdemi eséséről, már csak azért sem, mert az infláció folyamatosan nyomást gyakorol az új piacra, a felújításokra, így – áttételesen – a minőségi használt otthonok árára is.

A másik tényező azonban a már emlegetett keresleti kihívás. A lakóingatlanok piacát ugyanis közel sem csak az befolyásolja, hogy mennyibe kerülnek az új építésű lakások, de egyúttal az is fontos tényező a piacon, hogy mennyire erős a kereslet.

Ha sürgős az eladás, engedni kell az árból

A keresleti oldal kifejezetten csorbát szenvedett az elmúlt hónapokban, nem csak a gazdasági bizonytalanságok, de a hitelek látványos megdrágulása okán is. Amíg tehát mindeddig az eladók diktálták a feltételeket, addig most a helyzet megfordult, és a vevők kerültek nyeregbe a piacon.

Ez azt jelenti, hogy ha valakinek valóban sürgős az eladás, akkor még a viszonylag könnyen forgó, olcsóbb, kisebb, városi garzonok, illetve jó áron kínált lakások esetében is jó, ha számol azzal a ténnyel, hogy ezek is sokkal nehezebben találnak vevőre, mint mondjuk a nyár elején, amikor az infláció, a hitelek és a háború hatásai még közel sem voltak ennyire kézzelfoghatóak.

Ráadásul tavasszal és nyár elején még sokkal erőteljesebben jelen volt az a befektetői kör, amely úgymond menekíteni szerette volna ingatlanokba a pénzét. Ez a fajta első 

Nyilvánvaló, hogy a befektetők mintegy 80-90 százaléka készpénzből vásárol, de ezeket a vásárlásokat már jobbára meg is ejtették. Ez azt jelenti, hogy nyár végére, illetve az őszi hónapokra eléggé megfogyatkoztak azok a spekulatív vásárlók, akik így akarták biztonságban tudni pénzüket.

Az indokolatlanul magas árakat nem lehet érvényesíteni 

Természetesen ma is vannak ilyen vásárlók, de az ő szándékaik csak akkor váltanak tényleges vásárlásba, hogyha a piaci kínálati árnál jelentősen olcsóbban, ugyanakkor jó minőségben – vagy legalább kiemelten jó helyen – találnak lakóingatlant, esetleg nyaralót. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az elmúlt egy-két évben mintegy 10-20 százalékkal megnövekedett irányárak ma már nem igazán érvényesíthetők.

Konkrét példaként érdemes megnézni, akár a fővárosi, akár a balatoni ingatlanpiacot. Egy tipikus, jó helyen található garzon a fővárosban manapság 1 millió forint körüli négyzetméter ártól indul, ami azt jelenti, hogy 25-30 millió forint alatt csak túlzottan nagy kompromisszumokkal lehet lakóingatlant vásárolni.

Igaz ugyanakkor, hogy az indokolatlanul magasra tartott árakat nem tudják érvényesíteni az eladók. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogyha az irányárak látszólag változatlanok is, az üzletkötéshez bizony a korábbi 3-5 százalékkal szemben ma már könnyen lehet, hogy 10-15 százalékot is kell engedni az elképzelt árból.

Hogyan látja a Bankholding elemzője?

Suppan Gergely hosszabb időtávot elemez a cikkünk első részében közölt friss KSH adatok tükrében: 2016 eleje óta a lakásépítési engedélyek száma 219 879, míg az átadások száma 124 925 volt, azaz 94954-gyel több engedélyt adtak ki, mint amennyi lakás megépült, ami jól tükrözi a kivitelezések igen jelentős csúszását (alább a KSH friss ábrája).

Tavalyelőtt még viszonylag magas volt a lakásátadások száma is, mégpedig a korábban építési engedélyt kapott, folyamatban lévő építkezések miatt. A kedvezményes lakásáfa korábban tervezett kivezetésének hatása tükröződött az építési engedélyek 2020. évi visszaesésében, ám a kedvezményes lakásáfa ismételt bevezetése, valamint a számtalan családtámogatás (a CSOK-kal rendelkezők áfa visszaigénylése, illetékmentesség, babaváró-hitel) új lendületet adott az építési engedély számok növekedésének. 

Tavaly az előző évben a korábban visszaeső engedélyek miatt estek vissza a lakásépítések, ezt azonban ellensúlyozhatja a korábban építési engedélyt kapott, de eddig meg nem valósított lakásépítések, építési tervek esetleges kivitelezése. 

Az alapanyagok esetenkénti hiánya, az építőanyagárak meredek emelkedése, a kamatok emelkedése, a gazdasági bizonytalanság, a reáljövedelmek várható romlása azonban egyre inkább hátráltathatni fogják az építkezéseket.

Ezzel szemben az energiaárak emelkedése miatt

Budapesten megugrott az engedélyek száma, másutt kevésbé

Az első háromnegyed évben Budapesten 99,3 százalékkal nőtt a lakásépítési engedélyek száma, azonban 10,1 százalékkal csökkent az átadásoké. A megyei jogú városokban 1 százalékkal nőtt az engedélyek, míg 22 százalékkal az átadások száma, egyéb városokban pedig 7,3 százalékkal csökkent az engedélyek száma, míg az átadásoké 7,7 százalékkal nőtt.  A községekben pedig 2 százalékkal csökkent az engedélyek, ugyanakkor 36,3 százalékkal nőtt az átadások száma.

Fontos kiemelni, hogy a lakásépítések igen egyenlőtlenül oszlanak el az országban.

Budapesten 8400 engedélyt adtak ki, Pest megyében 4872-őt, Győr-Moson-Sopron megyében 2161-et, Somogy megyében 1550-et, további nyolc megyében meghaladta az 500-at, a sereghajtó pedig továbbra is Tolna 94-gyel-tel, Nógrád 98-cal, Békés 180-nal. 

Budapesten 4533 lakást vettek használatba, Pest megyében 2692-őt, Győr-Moson-Sopron megyében 1024-et, Csongrád-Csanádban 937-et, további nyolc megyében meghaladta a 300-at. A sereghajtó itt is Nógrád 59-cel, Tolna 9-cel, Békés 64-gyel.

A Magyar Bankholding szakértője szerint a válság előtti teljesítményhez, a nemzetközi rátákhoz, valamint a hazai lakásmegújítás kívánatos mértékéhez képest a lakásépítések a kívánatostól továbbra is elmaradnak. 

A válság előtti csúcsévekben évente 35-40 ezer lakást adtak át. 

A 2020-ban átadott mintegy 28,2 ezer lakás 1000 lakosra 2,8 lakás építését jelenti, míg az európai átlagos érték 3-3,5 lakás. A hazai lakásállomány százévenkénti megújításához is évente 35-40 ezer lakás építésére lenne szükség. Mindezek alapján látható, hogy a hazai lakásépítések száma semmilyen túlfűtöttséget nem tükrözött; sőt még a 2008-as pénzügyi válság utáni visszaesésből származó elmaradt építéseket sem pótolta – húzza alá Suppan Gergely.

Majd hozzáteszi: részben éppen a szűkös új kínálat okozta az elmúlt években látott lakásár robbanást, azonban a beruházások széles körű fellendülése és a forint gyengülése a költségeket is érdemben növelte. 

A külpiaci hatásokat tükröző meredek nyersanyagár robbanás érdemben növeli a kivitelezési költségeket és így az újlakás árakat. Persze az árak ma már szinte naponta változhatnak, ez pedig egyes nyersanyagok hiányával átmenetileg fékezheti a lakásépítéseket.

Továbbá –  Magyar Bankholding szakértője szerint – elbizonytalaníthatja, vagy halasztásra kényszerítheti a beruházókat, ami kockázatot jelenthet az idei teljesítményre. A hitelkamatok fent említett növekedése szinten érdemben visszafoghatja a keresletet.