Budapest Európa legdrágább városa az Economist szerint – de valahogy nem jön ki a matek

Varga Mátyás Zsolt és Veczán Zoltán írása

Néhány napja hatalmas lendülettel söpört végig a magyar sajtón, hogy a tekintélyes gazdasági szaklap összedugta a saját think-tankjével a fejét, és kiszámolta, hogy a helyi fizetésekhez mérten melyik európai nagyvárosban a legdrágább albérletben lakni. Mivel a legrosszabbnak Budapestet hozta ki a lap, ezért ki-ki vérmérséklete szerint interpretálta a hírt;

„Szomorú számok: a fizetésekhez képest Budapesten a legdrágább lakást bérelni egész Európában” – Blikk, „Európában a budapestiek szívják meg a leginkább a bérleti díjakkal” – 444, de az egyébként elvileg üzleti havilap, a Forbes is megjelentette ezzel a címmel:

Mit is csinált az Economist?

A lap sorba állította Európa 35 nagyvárosát Londontól Prágáig az alapján, hogy az úgynevezett Carrie Bradshaw-index szerinti követelményeknek mennyire felelnek meg. Attól most tekintsünk el, hogy maga az index a Szex és New York-ból kapta a nevét – s részben a sorozat miatt találták ki.

Az egész alapja az, hogy a Moody’s szerint, ha az egy háztartásban élőknek a bruttó jövedelmük több mint 30%-át a bérleti díjra kell fordítaniuk, akkor ők a „lakbérterhelt” kategóriába tartoznak. A portál pedig arra jutott, hogy Budapest az egyik legkevésbé albérlőbarát város: ugyanis itt a legnagyobb a különbség az emberek fizetése és az albérlet árak között.

Vagyis a budapesti embernek nem az adózás előtti jövedelme 30, hanem 60 százalékát kell, hogy bérleti díjra költse – az Economist szerint.

A Mandineren is megjelent a cikk szemléje, kiegészítve az albérletárak megugrásának hátterével és árnyalva néhány további adattal, ami rámutatott, hogy az Economist által megjelölt bérleti díj azért kerületenként erősen eltérő.

Az alapkoncepciónak és a számoknak azonban nem mentünk utána – most megtesszük, ha már úgy tűnik, másutt elmaradt a forráskritika.

Mit is állított az Economist?

Azt, hogy egy ember, aki

a budapesti bruttó átlagbért keresi,

annak csaknem 60 százalékát kell, hogy költse

egy egyszobás albérlet bérleti díjára.

Ez első ránézésre is erős túlzásnak tűnik. Megjegyezzük: a budapesti albérletpiac ismert okokból nagyon durván elszállt, sokszor az egyébként sem alacsony inflációs érték fölött nőttek a bérleti díjak, ott van még a rezsi, közös költség és minden egyéb is, vagyis a lakhatás költsége nyilván nem csak a bérleti díjból áll. És nyilvánvalóan az átlagkereset fogalma is bezavar, hiszen az egy olyan szám, aminél sokan keresnek kevesebbet, s sokan keresnek többet is, így óhatatlanul az ember – átlagosan – több olyat ismer, aki az átlagkereset alatt keres, mint aki afölött (erről korábban itt írtunk tisztázó cikket), szóval ha az ember csak úgy belefut az Economist-hír szemléjébe, ami azt mutatja, amit tapasztal – vagyis, hogy drága Budapesten lakni – hajlamos vele automatikusan egyetérteni. Mert hát tényleg az, főleg mondjuk a legtöbb vidéki településhez képest. De Londonhoz, vagy éppen Dublinhoz képest, miközben az íreknél köztudottan akkora a lakáshiány, hogy volt olyan időszak, hogy az egész ötmilliós országban összesen 716 darab kiadó lakás volt? Itt valami nem stimmel.

De vissza Budapestre: az Economist matekja alapján ahhoz, hogy a Carrie Bradshaw-index követelményei teljesüljenek, egy átlagos budapestinek 1,133 milliós bruttó keresettel kellene rendelkeznie (néhány kerületben egyébként ezt meg is közelítik Budapesten).

Legalábbis az alapján, amit a lapnál számoltak, ahol az átlagos bérleti díjat 340 ezer forintra hozták ki. Itt legalábbis felszalad az ember szemöldöke.

A szemöldök akkor szalad még tovább, amikor az átlagbért is meghatározzák 2023-ra, mégpedig 579 ezer forintban (igen, itt átlagbért határoztak meg, s nem átlagkeresetet, de erről majd később).

Ezt a kettőt elosztották, és valóban a 340 ezer forintos albérlet tényleg elvinné egy 579 ezer forintos bruttó fizetés mintegy hatvan százalékát.

Miben tévedett vagy torzított az Economist?

A KSH szerint a budapesti – vagyis az országos átlagnál jellemzően jóval, olykor 100 ezer forinttal is magasabb – bruttó átlagkereset 2023-ban (éves szinten) 696 670 forint – 117 ezer forinttal több, mint az Economist száma.

Szintén a hivatalos KSH számok alapján (amelyek egyébként olyannyira nem esnek távol a valóságtól, hogy konkréten az Ingatlan.com számain alapulnak) a budapesti átlagos havi lakbér 2023 második félévében 235 000 forint volt, ami pedig bő százezer forinttal éppen kevesebb, mint amivel az Economist számol.

Ráadásul, ha ez még nem torzítana eléggé, a KSH szerinti 235 ezer forint átlagos havi bérleti díj nem az egyszobás ingatlanok átlaga, hanem az összes lakásé, benne az egyszobás kislakásoktól a bérpalotákig.

Egyébként az átlagos kiadott lakásméret 55 négyzetméter, ami – átlagosan – egészen biztosan nem egy, inkább két-, de extrém elrendezésű panelben vagy lakóparkban akár három szobát is kihoznak ekkora alapterületen. Vagyis az egyszobás bérlakások egészen biztosan olcsóbbak a KSH 235 ezres átlagánál. 

De ha nagyvonalúan maradunk az átlagos méretű-árú lakásnál (235 ezer forint), mert az egyszobásokra nincsen külön számunk, az Economist javaslata szerinti 30%-os „megfizethető átlagos lakbérhez mért kereset” akkor sem 1,1 millió forint, mint elemzésükben állítják, hanem 783 ezer. Ami már viszonylag közel van a fent már említett budapesti átlagkeresethez.

Olyannyira, hogy a Carrie Bradshaw-index szerint nem az Economist által kalkulált 51 százalékon áll Budapest, hanem 89 százalékon – ahol ugye minél több, annál jobb, hiszen azt nézi meg, hogy mennyire esik távol az átlagkereset az optimális 30%-os „megfizethető átlagos lakbérhez mért keresettől”.

Így hát, az ember korábban felszaladt szemöldöke leszaladhat, hiszen ha fogjuk a valós budapesti átlagkeresetet (696.670 Ft) és fogjuk a budapesti átlagos lakbért (235.000 Ft), akkor egy egészen baráti 34% jön ki.

Ha pedig feltesszük, hogy valamilyen úton-módon csak Budapest esetét rontották el, akkor látható, hogy Párizs és Varsó közé kerülünk az Carrie Bradshaw-index tornasorában. 

A „megfizethető átlagos lakbérhez mért keresetnél” pedig a 235 ezres budapesti albérletekkel – magyarán a valós számokkal – becsúszunk a legolcsóbb városok közé, 

Persze, ettől még Budapest önmaga az itt élők számára korántsem olcsó, de eleve az Economist számítási módja – bruttó bér, ami országonként változó adóterhet visel, érthetetlen – is kizárja, hogy alma-körte összehasonlításokon túl bármire is jussunk egy ilyen cikk nettó, kritikátlan átvételével.

Arra pedig ki se térjünk, hogy a neves szaklapnak sikerült a béreket a keresetekkel, valamint a jövedelmekkel is összekutyulnia. Mert hát nem mindegy, hogy egy két szülős-két gyerekes lakásban azt nézzük, hogy mekkora a két dolgozó szülő keresete, vagy épp azt, hogy a lakás tagjainak mekkora a jövedelme – mert előbbi az, ami magába foglalja az alapbért és az egyéb rendszeres és nem rendszeres juttatásokat, utóbbi pedig az, amilye mindenkinek van: ugyanis fogják a két szülő keresetét, s elosztják néggyel, hiszen annyian vannak a háztartásban. A példánál maradva, ha 

De tényleg, a bér-kereset-jövedelem kérdésére ki se térjünk, az Economics indexével ez a legkisebb baj.

Nyitókép: The Economist