Így alakul át a lakáspiac

Tavaly nyár óta nyílik a keresleti-kínálati olló az eladó lakások piacán, ami jelentős fordulatnak mondható a 2015-ben kezdődött „hét bő esztendőhöz” képest. Egészen 2022-ig ugyanis a tendencia éppen a mostani ellenkezője volt: folyamatosan csökkent az elérhető eladó ingatlanok száma, a kereslet újra és újra felszívta a kínálatot.

A tavaly nyári fordulópont óta azonban idén januárra már ott tart az ingatlanpiac, hogy 19-20 százalékkal több eladó lakásból, házból válogathatnak a nézelődők, mint egy évvel ezelőtt, miközben az érdeklődések száma – ugyancsak éves összevetésben – 30-40 százalékkal kevesebb. Az átrendeződés okairól Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője nyilatkozott a Mandinernek.

Megdrágultak a lakáshitelek

A szakember elsősorban a geopolitikai helyzettel, az abból fakadó gazdasági bizonytalansággal magyarázta a jelenlegi helyzetet, ismert ugyanis, hogy a kiszámíthatatlanság, a száguldó infláció alapkamat-emelésre kényszerítette a jegybankokat szerte a világon, így itthon is, ami magával húzta persze a hitelkamatok emelkedését is.

Márpedig Magyarországon minden második ingatlanvásárlás kölcsönből történik, amiből az következik, hogy a lakáshitelezés visszaesése játssza az egyik fő szerepet a lakásvásárlások volumenének nagyarányú zsugorodásában. „Míg 2021 nyarán akár 2-3 százalékos kamattal is lehetett piaci alapon hitelhez jutni – ami némileg kompenzálta a nagyvárosi lakások évi 20-25 százalékos áremelkedését –, addig 2022 végére már a 10 százalékot súrolták a banki ajánlatok” – mondta Balogh László, rámutatva, hogy a kamatok még csak nem is követték le a pénzromlás ütemét, hiszen nem emelkedtek 20 százalék fölé.

E mögött egész egyszerűen az áll, hogy ha a bankok inflációkövetők lettek volna, akkor a piac a mostaninál is jobban padlót fogott volna, hiszen azt a kamatszintet tényleg senki nem bírta volna el.

– tette hozzá.

A hitelezési oldal mellett természetesen az energiaválság miatt is sötét felhők gyűltek az ingatlanpiac fölé. A szakértő emlékeztetett: a lakáseladásokhoz jó ideje kötelező energiatanúsítványokból világosan kiderül, hogy a hazai piacképes ingatlanoknak mindössze a 20-30 százaléka éri el a korszerű minősítést, vagyis az épületek többsége nincs túl jó bőrben. Ugyanerre a megállapításra jutott a Magyar Bankholdinghoz tartozó Takarék Jelzálogbank minap közzétett elemzése.

A Takarék Index is felhívta a figyelmet a magyarországi lakásállomány energetikai elavultságára, amit jól mutat, hogy egy korszerűsítés akár évi egymillió forintos, csaknem 90 százalékos megtakarítást is jelenthet sok lakástulajdonos számára.
Balogh László ugyanakkor megjegyezte, annak az év végi rendeletnek köszönhetően, amely szerint az átlagfogyasztás fölött sem emelkednek a gáz- és az áramárak január–április között, némileg fellélegezhettek az érintett lakástulajdonosok, különösen azok, akik eladni készülnek ingatlanukat.

Aki vesz, az általában el is ad

A magyarországi lakáspiac további sajátossága, hogy a lakosság 90 százaléka saját tulajdonú otthonban él, s aki vásárol, az általában el is ad, mivel az adásvételek jelentős része élethelyzet-változáshoz – például gyermekszületéshez, költözéshez – köthető.

Ezt az összefüggést a Covid-járvány is alátámasztotta, hiszen még a pandémia legsúlyosabb hónapjaiban is volt ingatlanpiaci forgalom, függetlenül attól, hogy minden leállt és bizonytalanná vált – magyarázta az ingatlan.com szakértője. Kifejtette: olyankor, amikor kevesebb a vevő – mint most –, és az adásvételeket nem befektetési szándékok, pusztán élethelyzet-változások generálják, akkor az eladóknak jóval kisebb a mérlegelési lehetőségük az ellenértéket tekintve, sőt minél kevesebb a potenciális vásárló, annál valószínűbb, hogy lejjebb kell vinniük az árat.

„Most már nem a vevők versenyeznek az ingatlanokért, hanem az eladók a vevőkért, ami hozhat árcsökkenést a piacon” – hangsúlyozta Balogh László, hozzátéve: ez a jelenség, bár az eladók számára elsőre kedvezőtlenül hangzik, de valójában – megint csak abból fakadóan, hogy aki elad, az rendszerint vesz is – mindkét oldal szempontjából jó hír lehet.

– fogalmazott, kiemelve azt is, hogy a lakásárak némi korrekciója az első lakásukat szerzők helyzetét javíthatja igazán – akiknek eladniuk nem kell –, főleg annak fényében, hogy a babaváró támogatást is meghosszabbították.

A panelreneszánsz folytatódik

A szakember arról ugyancsak beszélt, hogy település- és ingatlantípusonként persze jelentős árkülönbségek lehetnek, az azonban borítékolható, hogy a bizonytalanabb gazdasági környezetben és az energiakrízis miatt a vásárlók inkább a kisebb alapterületű és így kisebb rezsiköltségű ingatlanokat preferálják majd, a nagyobbak és magasabb rezsiköltségűek iránt már most érezhetően csökkent a kereslet. 

Az szintén fontos tanulsága az elmúlt „hét bő esztendőnek” – mondta Balogh –, hogy az árak alakulására igencsak kreatívan reagálnak a vevők, s ennek is köszönhető, hogy

Ezek áráról még most is elmondható, hogy egy ugyanolyan alapterületű téglalakáshoz képest 25-30 százalékkal alacsonyabbak, így az irántuk való kereslet vélhetően fennmarad a jövőben is.

Végül azt is megjegyezte, hogy a nagyvárosok és a kistelepülések ingatlanárai közötti szakadék mára jóval kisebb lett a korábbinál. Ez elsősorban a falusi csoknak tudható be, amelynek újabb meghosszabbításával minden várakozás szerint tovább zárul majd az árolló.

Nyitókép: MTVA/Bizományosi: Jászai Csaba