Így reagál az ingatlanpiac a kormányváltásra: ezt várja a szakértő!

Tavaly tavasszal volt a csúcson az ingatlanpiac, rekordgyorsasággal, rekordáron mentek el az ingatlanok, hogyan változott a helyzet azóta?

A 2025 tavaszi csúcs óta a piac érezhetően lehűlt. Akkor rekordgyorsasággal, licitekkel és a kért ár feletti eladásokkal mentek el az ingatlanok, mára azonban visszatért az alku, a tranzakciószámok pedig a tavalyi szint alatt mozognak: januárban országosan 7 662, februárban 8 769 lakóingatlan cserélt gazdát, ami 17, illetve 23 százalékos visszaesés egy évvel korábbihoz képest. Márciusra már felfutást hozott a tavaszi szezon 11 554 adásvétellel, de az éves összevetés itt is gyengébb. Az árak is fordultak: a 2025 negyedik negyedéves lakásárindexek nominálisan és reálértéken egyaránt csökkentek, a kínálati árak emelkedése megállt, a túlárazott ingatlanok pedig egyre gyakrabban szorulnak korrekcióra vagy a banki értékbecsléseken véreznek el. Míg tavaly nyáron és ősszel jellemzően 2 százalék alá szorult az alku, idén újra kinyílt: az országos átlag 7 százalék körül alakul, a vidéki felújítandó családi házaknál 10–15 százalékos engedmény sem ritka. Az egy évvel ezelőtti, minden körülmények között gyors eladásokat felváltotta egy árérzékenyebb, tudatosabb piac, ahol a licit már csak a jó állapotú, reálisan árazott ingatlanoknál marad meg.

Sokáig lehetett hallani, hogy „ki fog pukkadni az ingatlanlufi” – ez megtörtént? 

Nem, és ez a kérdés egyik legfontosabb része: ami most zajlik, az nem lufidurranás, hanem árkorrekció. A különbség lényeges. Egy ingatlanlufi kipukkadása kétszámjegyű árcsökkenést, tömeges kényszerértékesítést, tranzakciószám-összeomlást és a banki hitelportfóliók romlását jelentené – ebből Magyarországon jelenleg egyik sem látszik. A 2025. negyedik negyedéves lakásárindexek mindössze néhány ponttal csökkentek, a tranzakciószámok az elmúlt öt év átlagos szintje alatt mozognak ugyan, de nem omlottak össze: márciusra már visszatért a havi 11 ezres forgalom. Az Otthon Start továbbra is erős keresletet pumpál a piacra, a hitelportfóliók jó állapotban vannak, a késedelmes törlesztések aránya nem emelkedik érdemben. 

Ezek a túlárazott ingatlanok most korrekcióra szorulnak – átlagosan 7 százalékos alkuval, a felújítandó vidéki kínálat egyes elemeinél 10–15 százalékkal is. Ez azonban normális, egészséges piaci önszabályozás, nem pedig rendszerszintű összeomlás. A lufi-narratíva mindig is részben félreolvasás volt, ugyanis a magyar lakásár-emelkedés túlnyomó részét nem spekulatív befektetői pánikvétel hajtotta, hanem reáljövedelem-növekedés, állami támogatások, a kínálat tartós szűkössége és a befagyasztott újépítésű volumen. Amíg ezek a fundamentumok lényegében nem változnak – márpedig 2026-ban nem változnak –, addig egy 15–20 százalékos áresést feltételező forgatókönyv nem reális. A piac most egy hűtési fázisban van, ami egyébként pont ellene dolgozik a lufiképződésnek: a 2025-ös 18–20 százalékos éves drágulás ütemét idén 3–5 százalékos nominális, reálértékben stagnáló dinamika váltja fel, ami hosszabb távon egészségesebb pályára állítja a piacot.

Milyen volt az év eddigi szakasza, hogyan alakul a piac?

Az első négy hónap üzenete, hogy a piac él, de új pályára állt: a 2025-ös pörgést árérzékenyebb, tudatosabb szakasz váltotta fel. Januárban 7 662, februárban 8 769 lakóingatlan cserélt gazdát – ez 17, illetve 23 százalékos éves visszaesés –, márciusra viszont 11 554-re élénkült a forgalom. Az árak oldalán fordulat látszik: a lakásárindexek csökkentek, a kínálati árak emelkedése megállt, és visszatért az alku (országosan átlag 7 százalék, a felújítandó vidéki házaknál akár 10–15 százalék), miközben a licit már csak a jó állapotú, reálisan árazott ingatlanoknál marad meg. 

Finanszírozási oldalon viszont változatlanul erős a piac: az Otthon Start továbbra is húzza a keresletet, januárban 235, februárban 250 milliárd forint értékű lakáshitel-szerződés született, és az elsőlakás-vásárlók aránya 35–40 százalékra ugrott a korábbi 15–20-ról. Az év egészére 110–130 ezer közötti tranzakciószám várható, ami 2025-höz képest érdemi visszarendeződés, de még mindig az elmúlt évek felső sávjában marad.

Mire lehet számítani, mi lesz az ingatlanpiacon a kormányváltás után?

A kormányváltás rövid távon inkább kivárást hoz, mint éles mozdulatot: a piaci szereplők most a részletekre figyelnek, a vagyonadó paramétereire, az EU-forrás megnyitásának ütemére, a bérlakásprogram indulására és az energetikai korszerűsítési csomag feltételeire. Az Otthon Start marad, ami stabilitást ad az elsőlakás-vásárlóknak, és a programhoz kötődő kereslet továbbra is a piac motorja lesz. Középtávon három olyan hatás dolgozik egymás mellett, amely a piacot szegmensenként szét is választja. 

Az EU-források várható megnyitása és a jogbiztonság helyreállításának ígérete visszahozhatja a külföldi és diaszpóra-vevőket, ami elsősorban a budapesti prémium szegmenst – a belső budai kerületek 150 millió forint feletti lakásait – élénkítheti. A bejelentett bérlakásprogram hosszabb távon kínálatbővítő, így kissé hűtheti az árakat a vidéki nagyvárosokban és az alacsonyabb szegmensben, de ennek gyakorlati hatása 2026-ban még minimális, inkább 2027–2028-tól érzékelhető. 

Befektetői oldalon a milliárdos vagyonadó bevezetése átrendezést okozhat – egyesek hamarabb lépnek, mielőtt a részletszabályok kikristályosodnak, mások éppen ingatlanba menekítik likvid vagyonuk egy részét. Tehát kormányváltás nem rajzolja át a piacot egyik napról a másikra, inkább árnyalja: a nyertesek a jó energetikai besorolású, jó lokációjú, reálisan árazott ingatlanok lesznek, a vesztesek pedig az elavult, rossz közlekedésű, túlárazott kínálat.

Mik a leginkább keresett ingatlanok, melyek a leginkább felkapott városok/városrészek?

Budapesten a XIII. kerület változatlanul toronymagasan vezeti a keresleti rangsort – márciusban 22,9 százalékos érdeklődési részesedéssel –, és népszerűsége egy éve stabilan 17–25 százalék körül mozog. A budai oldalon érezhető erősödés látható: a II. kerület 17,1 százalékkal a második, a XII. kerület pedig szintén javuló pozícióban van. A korábban a dobogó körül mozgó XI. kerület viszont visszaesett 14,7 százalékra, és ez jól mutatja a piac új logikáját: ahol az árak a leggyorsabban emelkedtek, ott a kereslet is a leghamarabb kezdett mérséklődni. A belső pesti kerületek közül a VII. tartós visszaesést mutat, a VI. és VIII. esetében is inkább stagnálás vagy enyhe csökkenés látszik. Külső-Pesten a X., XIV., XV., XVIII., XIX. és XX. kerület Otthon Start-kompatibilis paneljei és kisebb téglalakásai stabil, átlag feletti keresletet mutatnak. Az ingatlantípust tekintve a fővárosban a 40–60 négyzetméteres, 30–50 milliós, azonnal költözhető, jó közlekedésű kétszobás lakás a legkapósabb termék, akár panel, akár tégla, és ezek a reálisan árazott ingatlanok gyorsan, sokszor még licittel is elkelnek.

Vidéken a nagyvárosok dominálnak, de strukturálisan különböző pályán. Debrecen kiemelkedik: a BMW-beruházás és a kapcsolódó ipari fejlesztések tartós keresletet biztosítanak, már 62–63 millió forint körüli árakon hirdetett kétszobás új építésű lakások is találhatók, egyes prémium projekteknél pedig megjelentek a 2 millió forint feletti négyzetméterárak. Győr az Audi és az egyetem kettős vonzáskörzetével stabil, Kecskemét, Székesfehérvár, Nyíregyháza és Szeged szintén aktív – különösen az Otthon Start-kompatibilis új építésű projektek tekintetében, ahol egyes vármegyékben az új lakások aránya már most 15–20 százalék a programon belül. Pécs ezzel szemben lemaradó: itt a panellakásoknál 10 százalék feletti alku sem számított ritkának az első negyedévben. Felkapott szegmens a panel a vidéki megyeszékhelyeken is, ahol a 700–900 ezres négyzetméterár és a 40–50 milliós összár pontosan az Otthon Start-vevői célközönség komfortzónájában van.

Egy különleges, idén kiemelkedő szegmens a zártkerti és külterületi lakóingatlanok köre: az Otthon Start januári kiterjesztése után ezeknél az ingatlanoknál az első negyedévben 12–18 százalékos drágulás indult el, mert megszűnt a korábbi árhátrány. A Balaton-felvidék és a Dunakanyar szintén felkapott, különösen a jó energetikai besorolású, kertes családi házak kategóriájában. Ami egységesen igaz az egész piacra: a „leginkább keresett” ingatlan ma az, amelyik reálisan van árazva, jó közlekedésű lokációban áll, és vagy azonnal költözhető, vagy könnyen korszerűsíthető – a túlárazott, rossz állapotú kínálat ezzel szemben hosszú értékesítési idővel és jelentős alkuval számolhat.

Nyitókép: Jászai Csaba/MTI