Lakáspiac: nincsenek jelek érdemi árcsökkenésre, de ettől még az ingatlan nem rossz befektetés

Nagyon úgy tűnik, hogy az elmúlt években jellemző budapesti lakáspiaci boom csendesedik, hogyan látja a friss trendeket? Megismétlődhet a 2008-at követő válság? Jönnek a nehéz évek? 

A legtöbben úgy emlékeznek a 2008-as válságra, mint olyan eseménysorra, amely a mélybe vitte a lakásárakat. Nálunk azonban nem ez volt: Budapest használt lakóingatlanjainál akkoriban csupán 5-6 százalékos mérséklődés történt. Az új építésűek esetén pedig nem beszélhettünk ekkora visszaesésről sem. A gond inkább az volt, hogy a pénz-, a tőke- és hitelpiacokon óriási volt a turbulencia, Magyarországon pedig akkortájt a lakossági devizahitelezés is teljesen ellehetetlenült. Azt gondolom tehát, hogy napjainkban hibás analógia 2008-ra és az azt követő évekre hivatkozva a budapesti lakásárak mérséklődésére számítani másfél évtized elteltével. 

A következő egy-két évben milyen irányú folyamatokat vár a lakáspiacon? 

Jelenleg nem gondolnám, hogy van olyan meghatározó folyamat a kereslet-kínálat helyzetét befolyásoló tényezők közt, amely egymagában képes lenne valamilyen irányba tolni akár a kínálatot, akár a keresletet. Magyarán  

nincsenek olyan jelek, amelyek érdemi csökkenést idézhetnének elő rövid távon akár a használt, akár az új lakások árában.  

Mi több, a statisztikai hivatal friss, harmadik negyedéves adatai 4,9 százalékos átlagos áremelkedésről tanúskodnak. Hozzátenném azt is, hogy rugalmatlan az ingatlanok ármozgása, hiszen a forgalom zöme, 80 vagy akár 90 százaléka az úgynevezett minőségi cserékből jön össze. Ez azt a vevőkört fedi le, amelynek a tagjai nem túl rossz használt lakásban laknak, és szeretnének annál kicsit jobbat, egy szobával, egy terasszal, esetleg egy garázzsal nagyobbat. Erre a legideálisabb megoldás egy új építésű otthon, hiszen az alapelvárásokon túl az műszakilag és energetikailag is jobb választás.  

De manapság nagyon kevés új lakás talál gazdára. Miért? 

Az új építésűek piacán jelenleg tapasztalható pangás oka az előbb emlegetett minőségi cserék visszaesésében keresendő, ami pedig a hitelkamatok magas szintjére vezethető vissza. Ameddig 10-12 százalékos a kamat, addig ez nem fog változni, addig a többség kivár, hozzávetőlegesen a 6 százalék körüli értékig, ahol már ismét érdemes lehet ingatlankölcsönt felvenni – reméljük, mielőbb lecsorog erre a szintre a hitelkamat. A minőségi használt lakások kínálata mindeközben néhány kiemelt célpontra összpontosul. 

E szerint vannak olyan helyszínek, ahol ma még érdemes lehet vásárolni? 

Abszolút,ráadásul a hosszabb távon borítékolható áremelkedés mellett a kiadásból származó bevételt is érdemes belekalkulálni a fővárosi lakásokon elérhető hozamba. Szerintem néhány éves távlatban Budapesten is eljutunk oda, ami a nyugat-európai fővárosok mellett már Prágára is jellemző: a történelmi belvárosokból egyszerűen kikopnak az eladó ingatlanok. 

Térjünk még vissza arra, hogy mi következik a piacra nézve a drágábbá vált hitelek folyományaként. 

A helyzet ahhoz hasonló, ami az autófronton zajlott a pandémia alatt, amikor 2020 tavaszát követően az új gépkocsik nem, vagy csak akadozva érkeztek. Ez akkor lényegében rákényszerítette az embereket arra, hogy megtartsák a használt kocsikat. A 2022 ősze óta dráguló hitel teljesen analóg módon gátolja meg a vásárlókat abban, hogy lecseréljék a lakásukat. Éppen ezért maradnak el a minőségi cserék. A legtöbben nem fogják értékesíteni a meglévő otthonukat. A sok ingatlant tartalmazó új építésű projekteket csőben tartó fejlesztőknek nem marad más választásuk, mint befejezni a már megkezdett ütemeket, a következőket pedig egy időre leállítani. A legrosszabb, ami történhet, hogy ezek a fejlesztők kénytelenek megtartani és bérbe adni a megmaradt lakásokat – persze csak addig, amíg újra beindul piac pár év múlva, ők pedig 10-15 százalékkal drágábban találnak majd rájuk vevőt. Ez egyértelműen az árak mérséklődése ellen hat egy olyan piacon, amelyen 2009 és 2023 között 15 százalékos volt éves átlagban az áremelkedés.  

Fenntartható ez az árnövekedési ütem? 

Aligha, hiszen ez igen magas, de a következő 10-15 évben akkor is nagyon magas lesz a hozam, ha a korábbi érték felével számolunk. Ehhez persze érdemes hozzáadni a megvett lakás hozamtermelő képességét az esetleges kiadásból, ami a hagyományos bérbeadás esetén 4-5 százalék évente, az airbnb-s megoldásnál pedig 8-10 százalék körül alakul. Azaz egy új építésű belvárosi ingatlannal jelenleg akár a 15-20 százalékos éves átlagos hozamot is meg lehet közelíteni, ha 10-15 esztendős távlatban gondolkodunk. 

Címlapfotó: MTI

További cikkeinket, elemzéseinket megtalálják a makronom.hu oldalon.