Kedvező a széljárás és még jobb lehet

„Könnyű helyzetben van most az ingatlanpiaccal foglalkozó elemző, hiszen pörög a piac, legalábbis a válság utáni többéves csendnek vége. Mi volt a legkiemelkedőbb dolog 2015-ben?

Nagyon izgalmasan alakul az ingatlanpiac, igaz, nem csak 2015-ről van szó, az élénkülés már 2014-ben elindult. Az élénkülésre a legbeszédesebb adat, hogy 2009 és 2013 között 80-90 ezer használt lakás cserélt gazdát országszerte, 2014-ben már 110 ezer, az idén és jövőre pedig 100-150 ezer közötti tranzakcióra lehet számítani. Utóbbi nagyságrend már megfelel a válság előtti 140 ezer körüli adásvételnek. A fővárosban a bérelt lakások piacán bekövetkezett befektetési célú vásárlások mellett a saját célra történő vásárlások is hozzájárulnak a piaci bővüléshez, ez pedig részben azzal magyarázható, hogy sok olyan vevő jelent meg a keresleti oldalon, akik korábban elhalasztották a lakásvásárlást. Persze ezek az országos piacra vonatkozó makro számok, a legérdekesebb dolgok a részletekben rejlenek.

Mégpedig?

Budapesten kiugró mértékű emelkedést mutattak a lakásbérleti díjak, emiatt a befektetési célú vásárlások több városrészben, elsősorban a belvárosi régióban olyan árakat eredményeztek, amelyek a korábbi években sokak számára elképzelhetetlen volt. Például az V. kerületben hirdetett lakások esetében félmillió forint feletti négyzetméterárakról beszélhetünk. Szintén érdekes a különböző állapotban lévő budapesti lakások közötti árkülönbség, a fővárosi átlagokat nézve a hirdetők által felújítandónak titulált lakások négyzetméterára 278 ezer forint, míg a normál állapotúként hirdetett lakásoké 310 ezer forint, a jó állapotúaké pedig 386 ezer forint. Persze hirdetési árakról van szó, ettől a tényleges eladási ár eltérhet, mindenesetre megfontolandó lehet egy-egy lakás felújítása eladás előtt, igaz, nem minden esetben. Budapestnél meg kell említeni azt is, hogy elmosódtak a korábbi határok: ma már egy budai ingatlan árát elérheti egy jó helyen lévő pesti lakás. Másfelől megközelítve a dolgot Budapest centrumától távolodva egyre nagyobb lesz az a terület, ahol emelkednek az árak. Gyakorlatilag utcáról utcára növekedhetnek az árak. Ráadásul a népszerű kerületek tábora is bővül: az V., VI., VII., XI. és XIII. kerületeken kívül már a VIII. kerület is egyre jobb pozíciót harcol ki magának, amiben persze szerepe van az ottani városfejlesztésnek is.

(…)

Mi várható hosszabb távon?

A jelenlegi adatok és kilátások szerint nagyon jelentősek az országon belüli különbségek. A budapesti térség mellett a nyugat-magyarországi régiónak és a gazdasági fejlődésben lévő városoknak áll a zászló, a többi város és térség pedig leszakadóban van, ez pedig jelentős különbségeket eredményez, és egyelőre nem látszik olyan trend, amely ezt mérsékelné. Meg kell említeni a demográfiai faktort is, amely hosszú távon komoly szerepet játszik majd az ingatlanpiaci trendekben. A népesség alakulása ugyanis kulcsfontosságú, arról van szó, hogy a következő évtizedekben szükség lesz fiatalokra, akiknek vevőként kell megjelenniük a piacon. A mostani kilátások kedvezőek, a tranzakciók száma növekedhet, a várhatóan megjelenő új lakások szintén hozzájárulhatnak a további élénküléshez.”