Venni vagy eladni? – Vége a hét bő esztendőnek az ingatlanpiacon

Helmeczi Zoltán írása a Mandiner hetilapban.

Kevesebb érdeklődő, a vevők javuló alkupozíciója, csökkenő négyzetméterárak – csak kapkodja a fejét az ember a friss ingatlanpiaci fejlemények hallatán, hiszen az utóbbi esztendőkben nem ilyen hírekhez voltunk hozzászokva a szektorból. Az előző évtized második fele és a koronavírus­járvány első hónapjait leszámítva az azóta eltelt két év rendre a gyors ütemben dráguló házakról, lakásokról szólt. A mostani átrendeződés oka viszonylag egyszerű: a jócskán megemelkedett lakáshitelkamatok miatt hatalmasat esett a kereslet, s persze az átírt rezsielszámolási szabályok sem éppen az ingatlanpiaci pörgésnek kedveztek. Szakértők szerint e megfordult trend egyenes következménye az, hogy azok a vevők, akik a megváltozott körülmények ellenére is a piacon maradnak, a korábbinál jóval előnyösebb pozícióból kezdhetnek válogatni, és megtalálni leendő otthonukat vagy éppen befektetésüket. Az árak már megmutatkozó korrekciója az első lakásukat szerzők helyzetét javíthatja igazán – akiknek eladniuk nem kell, „csak” vásárolniuk –, főleg annak fényében, hogy a babaváró támogatást is meghosszabbították.

Nyílik az olló

A magánszemélyek közötti lakástranzakciók száma 2014 óta folyamatosan évi 100 ezer fölött alakult. A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint a csúcs 2018-ban volt majdnem 164 ezer adásvétellel, de a második legsűrűbb évnek számító 2021 sem maradt el sokkal ettől a számtól: akkor közel 161 ezer ügyletet bonyolított le az ágazat. 

Az ingatlanszektor évekig tartó felívelő periódusát – ami persze csak azok szemszögéből nevezhető felívelőnek, akik a kis túlzással exponenciálisan növekvő árak ellenére is aktív piaci szereplők tudtak maradni, sőt akár profitálni is tudtak a helyzetből – az elérhető eladó ingatlanok számának csökkenése és a kínálatot folyamatosan felszívó kereslet jellemezte. A fordulópontnak számító tavaly nyár óta viszont érzékelhetően kinyílt a keresleti­kínálati olló. Idén januárban már ott tart az ingatlanpiac, hogy ötödével több eladó lakásból, házból válogathatnak a nézelődők, mint egy évvel ezelőtt, miközben az érdeklődések száma – ugyancsak éves összevetésben – 30-40 százalékkal lett kevesebb. A Mandinernek nyilatkozó szakember ezt egyértelműen a lakáshitelezés visszaesésével magyarázza. „2021 nyarán akár 2-3 százalékos kamattal is lehetett piaci alapon hitelhez jutni – ami némileg kompenzálta a nagyvárosi lakások évi 20-25 százalékos áremelkedését –, 2022 végén viszont már a 10 százalékot súrolták a banki ajánlatok” – mondja Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A magasabb kamatok mögött a jelentősen megemelt jegybanki alapkamat és a vágtató infláció áll, amivel kapcsolatban az elemző rámutat: a kereskedelmi banki lakáshitelkamatok még így sem követték egészében a pénzromlás ütemét, hiszen nem emelkedtek 20 százalék fölé. Ennek oka szerinte az, hogy ha a pénzintézetek teljesen inflációkövetők lettek volna, akkor a piac a mostaninál is nagyobbat zuhant volna, hiszen azt a kamatszintet már tényleg senki nem bírta volna el. Most viszont a helyzet úgy áll, hogy a kevesebb potenciális ügyfélért jóval nagyobb a verseny a bankok között.

Panelreneszánsz

Hasonlóan látja a helyzetet a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője is. A cégnek a napokban publikált elemzésében Nagy Csaba úgy fogalmaz: az ingatlanvásárlók jelenleg nem gondolkodnak hitelekben, inkább csak az vásárol, akinek rendelkezésére áll a vételár. Tapasztalatai szerint a területén a legnagyobb kereslet most főként a panellakások iránt mutatkozik, azok közül is leginkább a jó állapotúak vagy a felújítottak iránt. Az árcsökkenés egyelőre elsősorban a felújítandó, rosszabb állapotú ingatlanokat érinti: márciusban egy nem túl jó kondíciójú panelt még 42 millió forintért lehetett eladni, az év végén ugyanott egy másik ilyet már csak 38 millióért. A lélektani határ a Dél-Budán korábban jellemző 50 millió forintos szintről 40 millióra csökkent a jó állapotú, egy plusz két fél szobás, illetve kétszobás panellakásoknál.

Hasonló árakat említ pesti kollégája, Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan zuglói irodájának szakmai vezetője a XIV. és a XVI. kerületi panelek esetében. Beszámolója szerint e városrészekben a lélektani határ a paneleknél 40 millió forint környékén húzódik, a nagyobb téglaépítésű lakásoknál 60-70 mil­liónál, a házaknál pedig 100 millió forint fölött. A szakember azt is tapasztalja, hogy sokkal jelentősebb az alku szerepe – különösen a felújítandó ingatlanok esetében –, aminek oka, hogy egyre felkészültebbek a vevők a valós piaci árakat, valamint a meredeken emelkedő felújítási költségeket tekintve.

A házgyári lakások szerepével kapcsolatban Balogh László úgy fogalmaz: az elmúlt „hét bő esztendő” egyik fontos tanulsága, hogy az árak alakulására igencsak kreatívan rea­gálnak a vevők. Ennek tudható be szerinte, hogy a panelek újra reneszánszukat élték-élik. „Ezekről még most is elmondható, hogy egy ugyanolyan alapterületű téglalakáshoz képest 25-30 százalékkal olcsóbbak, így az irántuk való kereslet vélhetőleg fennmarad a jövőben is” – jegyzi meg.

Kulcs lett a felújítás

Az említettekből is látszik, hogy a mostani helyzetben kulcskérdés lett egy-egy ingatlan állapota, vagyis az, hogy szorul-e korszerűsítésre, és ha igen, mekkora volumenűre. A Balla Ingatlan szakértői szerint a felújítandó ingatlanok tulajdonosainak egy része a piaci változásokkal szembesülve igyekszik alkalmazkodni a helyzethez. Ha azonban a rekonstrukció nemcsak esztétikai, hanem minőségi – például energetikai – okokból is húsba vágó, akkor a hirdetőnek még inkább fel kell készülnie arra, hogy a megmaradt kevés vevő az előző években szinte elképzelhetetlen alkudozásba kezd.

A korszerűség kérdése a rezsielszámolás átalakítása után került igazán a középpontba, és különösen a nagy alapterületű, rosszul szigetelt, drágán fűthető házak tulajdonosainak okoz fejfájást. Márpedig ők nincsenek kevesen. Mint az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője emlékeztet: a lakáseladásokhoz jó ideje kötelező energiatanúsítványokból világosan kiderül, hogy a hazai piacképes ingatlanoknak mindössze a 20-30 százaléka éri el a korszerű minősítést, vagyis az épületek többsége nincs túl jó bőrben. Ugyanerre a megállapításra jutott a Magyar Bankholdinghoz tartozó Takarék Jelzálogbank minap közzétett elemzése. A Takarék Index is felhívja a figyelmet a magyarországi lakásállomány energetikai elavultságára és arra a lesújtó adatra, amely azt mutatja, hogy a hazai lakások nagyjából 60 százaléka a kiemelkedően rossz, a rossz vagy a gyenge épületenergetikai kategóriába tartozik. Balogh László azt azért megjegyzi, hogy annak az év végi rendeletnek köszönhetően, amely szerint az átlagfogyasztás fölött sem emelkednek a gáz- és az áramárak január és április között, némileg fellélegezhettek az érintett lakástulajdonosok, különösen azok, akik eladni készülnek ingatlanjukat.

Lassulás, stagnálás, csökkenés

Részletes, a vázolt folyamatokat alátámasztó lakásár-­katalógussal szolgált a közelmúltban az Otthon Centrum is. Az országban a legtöbb irodával rendelkező ingatlanos hálózat elemzése szerint bár tavaly éves szinten minden lakástípusnál és régióban nőttek a négyzetméterárak a 2021-es átlaghoz képest, 2022 második felében az áremelkedés üteme lelassult, sőt a negyedik negyedévben már sok helyen csökkenés volt tapasztalható. Országos átlagban a használt lakások ára 4, a házaké pedig 5 százalékkal mérséklődött a harmadik negyedévhez képest.

Budapesten a használt téglalakások ára 3,5, a paneleké 2,5 százalékkal csökkent. Előbbiek átlagos négyzetméter­ára 963 ezer, utóbbiaké 743 ezer forint volt 2022 utolsó három hónapjában. A téglalakásokat illetően a legdrágább továbbra is az V. kerület a négyzetméterenként átlagosan 1,2 millió forintos árával, mögötte holtversenyben két budai kerület, a II. és a III. áll 1,12 millióval. Szintén milliós négyzetméterárat mért az Otthon Centrum a XI., a XII. és a XIII. kerületben. A panellakáspiacon a legdrágább 
– és egyedüliként tarifaemelkedést produkáló – kerület ezúttal a XIII. lett, 928 ezer forintos négyzetméterárral. Ez egyben azt is jelenti, hogy Angyalföldön, Újlipótvárosban és a Vizafogón alig-alig térnek el egymástól a tégla- és a panellakásárak. A panellistát sokáig vezető XI. kerület az óév végén a második helyre csúszott vissza 900 ezres, a dobogó harmadik fokán pedig Zugló állt 800 ezres árral.Bár a családi házak esetében a négyzetméterár 739 ezer forintra emelkedett az év végére – ami az előző negyedévhez képest 23 százalékos drágulást jelent –, a számok összességében azt mutatják, hogy a fővárosban csökkent a kereslet a használt házak iránt. Nagyobb érdeklődésre elsősorban a jó állapotban lévők tarthatnak számot, ezért is emelkedhettek az árak; a házak a II. és a XII. kerületben a legdrágábbak: négyzetméterenként átlagosan 1 millió forintra rúgnak.

Az árak összességében egyelőre csak minimális csökkenésével kapcsolatban a Balla Ingatlan egy érdekes tulajdonosi magatartásra hívja fel a figyelmet: hónapok telhetnek el még addig, mire az eladók többsége ráeszmél arra, hogy a korábban megszokott árakon már nem fogja tudni eladni ingatlanát. „Így aztán a kínálati oldal folyamatosan bővül, és egyre könnyebb lesz válogatni a piacon a megmaradt csekély számú vevőnek. Ez egyébként azt is jelenti, hogy a befektetőknek érdemes lehet lépni: akinek van pénze, az egyre jobb alkut tud elérni” – magyarázza a dél-budai régió szakmai vezetője, Nagy Csaba. A zuglói irodát irányító Sebestyén Tamás pedig azt emeli ki, hogy a folyamatosan bővülő kínálat miatt egyre könnyebben tudnak válogatni a vevők, így aki nem talál egy adott pillanatban az elképzeléseinek megfelelő ingatlant egy meghatározott áron, az jellemzően kivár, hiszen esélyes, hogy a közeljövőben kerül majd a piacra a számára is megfelelő lakás vagy ház.

Rezsiárak kontra lakáspiac

Az „árjegyzékkel” kapcsolatban érdemes figyelembe venni, hogy település- és ingatlantípusonként jelentős árkülönbségek lehetnek az országban. Az azonban borítékolható, hogy a bizonytalanabb gazdasági környezetben és az energiakrízis miatt a vásárlók inkább a kisebb alapterületű és így kisebb rezsijű ingatlanokat preferálják majd, a nagyobbak és magasabb rezsijűek iránt már most érezhetően csökkent a kereslet – jegyzi meg az Ingatlan.com szakértője, hozzátéve: az ősz óta egyre erősödő gazdasági bizonytalanság és az energiaválság az albérletpiacon is megtette a hatását. Október-november óta a bérleti díjak egyértelműen stagnálnak országszerte. Ez egyrészt azzal függ össze, hogy a gazdasági nehézségek miatt a tulajdonosok nem mernek olyan „merész” árpolitikát folytatni, mint a „békeidőkben”, másrészt az energiahelyzet ugyancsak jelentős szerepet játszik a tarifák alakulásában. Ugyanis a bérleti szerződések túlnyomó többségében a bérlő fizeti a rezsit, ennek következtében pedig az áram- és gázdíjak elszámolásának a megváltozása meglehetősen bizonytalan helyzetbe sodorta a bérbeadókat, így ma már jóval óvatosabbak, „nem merik túlfeszíteni a húrt” az ár meghatározásakor.

„Bizton állítható, hogy egészen kalandos lesz 2023 a bérleti szektorban. Vélhetőleg már csak azért is, mert az eladó lakások piacán még inkább elbizonytalanodtak a vevők, miközben a kínálat folyamatosan nő, az árak pedig stagnálnak, sőt bizonyos ingatlantípusok esetében csökkennek. A tapasztalat pedig az, hogy ha kevesebben vesznek lakást, akkor valószínűleg többen fognak bérelni, hiszen a lakhatási kérdéseket ugyanúgy rendezniük kell az embereknek” – fejti ki Balogh László. A szakértő mindezek alapján úgy számol, hogy aki bérlőként a piacon marad, az meglehetősen jó helyzetből várhatja 2023-at, mert sokkal jobban tudja majd érvényesíteni az érdekeit a kondíciók meghatározásakor.

Nyitóképen: A panelpiacon is fordulat állt be, de e lakások reneszánsza azért még kitart. Fotó: MTVA / Bizományosi: Jászai Csaba