Emelkedhet a lakások ára idén

Ez év első felében az eladó lakások számának bővülésére és gyengébb keresletre számítanak a Magyar Bankholdinghoz tartozó Takarék Jelzálogbank szakértői. Úgy látják, hogy az árak minden bizonnyal stagnálni fognak, és egyes szegmensekben akár visszaesés is elképzelhető. Az elmúlt években jellemző, dinamikus árnövekedés várhatóan az év második felében sem tér vissza, így 2023 egészére összeségében nominálisan enyhe, 4-6 százalékos növekedés valószínűsíthető. Ez azonban reálértéken, azaz az inflációt beszámítva a lakóingatlanok árának enyhe csökkenését okozza.

Új és használt – eltérő trendek

Nézzük a Takarék Jelzálogbank frissen közzétett elemzésének részleteit. Az új lakások esetében a kivitelezési költségek magas szintje miatt nem várható árcsökkenés. A használt ingatlanok árának alakulásában típus szerint és területileg is elképzelhetők nagyobb különbségek. 

– állapítják meg a szakértők. Ugyanakkor az energiapazarló vagy a nagyon nagy alapterületű ingatlanok piaca azonban sérülékenyebb lehet. A kedvezőtlenebb piaci körülmények továbbá elhozhatják a lakások korábbi jelentős túlértékeltségének korrekcióját – húzzák alá.

Csökkent a lendület a lakáspiacon

A múlt év első felében még nagy lendület jellemezte a hazai ingatlanpiacot: az első negyedévben éves összevetésben nominálisan 26,8 százalékkal, reálértéken – a magas infláció miatt – 14,6 százalékkal emelkedtek az árak. A lakáspiacon évek óta tartó felívelés kezdete, 2014 óta több mint három és félszeresükre emelkedtek az árak nominálisan. (lásd az 1. ábrát)

(Forrás: Takarék Index)

Mi a helyzet egyes régiókban?

Az év első hónapjaiban még az ország összes régiójában drágábbak lettek az ingatlanok, 

A legkisebb, de így is csaknem 16 százalékos áremelkedést Közép-Magyarországon mérték. 
Leginkább – szintén több mint 20 százalékkal – a megyeszékhelyeken drágultak az ingatlanok, de hasonló mértékű, 19 százalékos emelkedés ment végbe a városokban is. Budapesten több mint 15, a községekben 12 százalékkal emelkedtek az árak. 

Merre volt drága, merre olcsóbb?

A megyeszékhelyek közül Veszprém volt a legdrágább, a tulajdonost cserélő ingatlanok fajlagos medián ára meghaladta a négyzetméterenkénti 600 ezer forintot. Ennél alig valamivel fizettek kevesebbet Debrecenben és Győrben is. A legolcsóbban Salgótarjánban keltek el az ingatlanok, nem érték el a 200 ezer forintot négyzetméterenként. 
Ezzel szemben a községekben a medián fajlagos árak szintje négyzetméterenkénti 120 ezer forint volt 2022 első felében. A jelentős különbségek hátterében az egyes települések iránti eltérő lakáspiaci kereslet áll, amelyet olyan tényezők is befolyásolnak, mint a Takarék Index szakértőinek élhetőségi kutatásában vizsgált egészségügyi ellátás, oktatás, bűnözés, munakerőpiac vagy a kulturális lehetőségek. 

Mi történt az elmúlt bő fél évben?

A múlt év második felében azonban minden jel szerint csökkent a kereslet, és megtört a korábbi árdinamika. Az ingatlanközvetítők előzetes tranzakciós adatai és a hitelezés visszaesése alapján arra lehet következtetni, hogy a lendület a harmadik negyedévben egyértelműen alábbhagyott, a negyedik negyedévben pedig jelentősen visszaesett.  
A Duna House előzetes tranzakciószám-becslése szerint a harmadik negyedévben 2021-hez képest 18,6, 2018-2020-hoz hasonlítva ugyanakkor 26-32 százalékos volt a csökkenés. Ez a negyedik negyedévre tovább nőtt, 33-34 százalékra emelkedett. (2. ábra)

2. ábra. A tranzakciószámok alakulása Magyarországon 2022-ben 2019-hez és 2021-hez képest

(Forrás: Takarék Index-számítás a Duna House adatai alapján)

Szintén a kereslet mérséklődését mutatja, hogy a második negyedéves rekordösszeg után a háztartásoknak nyújtott lakáshitelek összege nagymértékben visszaesett. 
A nyári hónapokban már nem érte el a havi 100 milliárd forintot, 2022 szeptemberében már a 80 milliárd forintot sem, majd további zuhanás következett: novemberben 50 milliárd forintnál is kevesebb volt a háztartásoknak nyújtott forint lakáshitelek összege, amely decemberben alig haladta meg a 41 milliárd forintot. Ez éves alapon 56, illetve 61 százalékos csökkenést jelent. 

– vélik az elemzők.

Több átadott új lakás, változhat a kínálat összetétele

Budapesten ugyanakkor csökkent az átadott lakások száma, 10 százalékkal mintegy 4500-ra esett vissza a vizsgált időszakban.  
Tavaly élénkebb volt a lakásépítési kedv is 2021-hez viszonyítva: a kiadott engedélyek száma megközelítette a 26 ezret az első három negyedévben, ami 16 százalékos növekedést jelent. 
Ez azonban nagyrészt a fővárosra vezethető vissza, ahol megközelítőleg kétszeresére, 8400-ra nőtt az engedélyek száma. A többi településkategóriát inkább stagnálás jellemezte. 
Jelentős változás az engedélyeztetések esetében, hogy 

Szintén jelentős változás, hogy elhalasztották az energetikai követelmények szigorítását, és azok csak 2024 júliusától lépnek életbe. Ezek az intézkedések 

Összességében idén várhatóan mérsékelt lehet a lakásépítési engedélyezés, talán az év elején lehet magasabb számokra számítani a még tavaly elindított folyamatok végigfutása miatt. (3. ábra) 

3. ábra. A lakásépítési és használatbavételi engedélyek száma Magyarországon

(Forrás: KSH)

Budapesten és a Balaton körül folytatódnak az újlakás-építések 

Idén Budapesten több mint hatezer társasházi lakás átadása várható, ezt jövőre több mint ötezer követheti – ezek jó részét ugyanakkor már eladták, a 2023-2025-re elkészülő csaknem 13 ezer társasházi lakás közül mindössze 5300 volt szabad tavaly decemberben. 2025-re viszont még kevés projektet jelentettek be, hosszabb távon tehát még bővülhet a kínálat.  
A Takarék Jelzálogbank kizárólagos kutatási partnere, az ELTINGA vidéki lakáspiaci adatbázisának 2022 harmadik negyedévi adatai szerint a legalább tíz lakást kínáló társasházi projektekben kevesebb mint 12 ezer lakás épül a fővároson kívül. Ez elmarad az előző években mérttől. 
Az eloszlásban továbbra is jelentős különbségek mutatkoznak: Budapest agglomerációja mellett a Balaton a fejlesztések egyik központja. A legtöbb, 2400 feletti új lakás Somogyban épül, de Pest vármegyében is meghaladta a számuk az 1700-at 2022 utolsó negyedévében. A harmadik helyen Győr-Moson-Sopron állt csaknem 1300 épülőben lévő lakással. Nógrádban viszont nem zajlott legalább tíz lakást tartalmazó projekt értékesítése, de Békésben, Tolnában és Jász-Nagykun-Szolnokban is csak pár.
2023-ban a kínálat összességében vett alakulása mellett fontos kérdés lehet, hogy milyen lakásokat kínálnak eladásra. A rezsiköltségek emelkedése miatt előfordulhat ugyanis, hogy többen a nagyobb alapterületű vagy korszerűtlenebb ingatlanuk eladása mellett döntenek, ezek iránt azonban kisebb lehet az érdeklődés.

Idén átrendeződhetnek a portfoliók

A keresletre erős hatással lehet a gazdasági helyzet alakulása. A bruttó hazai termék 2021-es 7,1, valamint a 2022-es 4,5-5 százalékos bővülését idén jóval szerényebb, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) decemberi inflációs jelentése szerint 0,5-1,5 százalékos gyarapodása követheti. 

De az EU is optimista a magyar kilátásokat illetően, ahogy alábbi cikkünkből látszik:

Szintén hátráltató tényező a foglalkoztatottság várható csökkenése, továbbá az infláció idén is magas, 15-19,5 százalékos várható szintje. A lakossági reáljövedelmek várhatóan 0,6-1,6 százalékkal csökkennek 2023-ban, mindeközben a kamatszintek magasan maradnak. 
Összehasonlításképpen: míg 2021 novemberében és decemberében a lakosság által felvett lakáscélú hitelek átlagos évesített kamatlába 4,36 és 4,41 százalék volt, addig 2022 novemberére ez 10,48 százalékra, decemberre pedig 10,89 százalékra növekedett.  (4. ábra)

Forrás: KSH, MNB, TAKARÉK Index *2022 első két negyedéve alapján a lakásárak változása 2021 átlagos szintjéhez képest, **2023-ban és 2024-ben várt

Támogatások továbbra is elérhetők a lakásvásárláshoz, bár a lakások elmúlt években végbement drágulása miatt kisebb segítséget jelentenek a korábbinál. Míg 2016-ban a használt lakások átlagos ára 12,7 millió forint volt, addig 2019-ben már 18,6 millió, 2022 harmadik negyedévében pedig 24,2 millió. Az új lakások esetében az árszint 2016-ban 19,7 millió, 2019-ben 31 millió, 2022 harmadik három hónapjában már 46,5 millió forintra rúgott a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint. 
A befektetői kereslet a tavalyi év második felében erős maradt, elsősorban a fővárosban, ahol a befektetők aránya 40 százalék felett alakult 2022 utolsó három hónapjában. Nagyszámban voltak befektetők a vásárlók között az év végén, de az eladók között is a legnagyobb csoportot alkották. Ez arra utal, hogy sok esetben nem új befektetők jelentek meg, hanem a portfóliók átalakításáról van szó. Ebben akár a rezsiköltségek növekedése is szerepet játszhatott: a befektetők is a korszerűbb, illetve a nagyobb ingatlanjaik helyett inkább a kisebbek felé fordulhattak.
Mivel a befektetési célú lakásvásárlásoknál a hozamok egyrészt a lakás árának várható növekedéséből, másrészt pedig a kiadásból származó bevételekből állnak össze, a lakások árának nominális emelkedése kulcsfontosságú. Amennyiben ez minimálisra csökken, a befektetési célú lakásvásárlás hozama jelentősen alacsonyabb lehet a közeljövőben.  A lakásvásárlás a magas inflációs környezetben továbbra is vonzó befektetési lehetőség marad, de a jelenlegi helyzetben más eszköz is vonzóvá válhat a befektetők számára. (5. ábra)

5. ábra. A befektetők aránya a vásárlók és az eladók között (háromhavi átlag; Forrás: Duna House, MNB)

A korszerűbb, kisebb ingatlanok lehetnek népszerűek idén, csökkenhet a lakások túlértékeltsége
Összességében tehát idén visszafogottabb kereslet várható a lakáspiacon az előző évekhez képest. A korszerűtlenebb és nagyobb ingatlanok iránt sokkal kisebb érdeklődés mutatkozhat, a korszerűbb, kisebb ingatlanok viszont vevőre találhatnak. 2023 egészében a korábbiaknál jelentősen kevesebb tranzakcióra lehet számítani, és amíg a hitelkamatok nem mérséklődnek, ez vélhetően így is marad.
2023 elején várhatóan hasonló tendenciák érvényesülnek majd, mint 2022 második felében. A hirdetési adatokon már látszik a kínálat bővülése és a gyengülő kereslet. Az év első hónapjaiban az árak minden bizonnyal stagnálni fognak, egyes szegmensekben akár visszaesés is elképzelhető. A dinamikus növekedés várhatóan az év második felében sem tér vissza, így 2023 egészére összeségében nominálisan enyhe, 4-6 százalékos növekedés valószínűsíthető, reálértéken pedig a lakóingatlanok árának csökkenésére lehet számítani. (6. ábra)

6.ábra. Takarék Lakásárindex éves nominális (kék) és reál (narancs) változása

(Forrás: Takarék Index)

A kedvezőtlenebb piaci körülmények ugyanakkor elhozhatják a lakások korábbi jelentős túlértékeltségének korrekcióját. Az MNB jelentése szerint ugyanis 2022 második negyedévében országos viszonylatban a lakásárak 21,5 százalékkal tértek el fundamentálisan indokolt szintjüktől. A túlértékeltség az azt megelőző pár negyedévben, 2021 második negyedévét követően ugrott meg. Budapesten a túlértékeltség 10 százalékos volt. 

A hazai tulajdonú Magyar Bankholding Csoport az ország második legnagyobb bankcsoportja. A bankholding célja a Budapest Bank, az MKB Bank és a Takarék Csoport egyesítésével és transzformációjával Magyarország leginnovatívabb integrált bankjának létrehozása, amely élen jár az ügyfelek személyre szabott kiszolgálásában, valamint elkötelezett a magyar emberek, vállalkozások és gazdaság iránt.
A Magyar Bankholding Csoport számos területen jelenleg is piacvezető, így a vállalati szegmensben, azon belül is a mikro-, kis- és középvállalatok hitelezésében, az agrár- és élelmiszeriparban, valamint a lízingpiacon. Több mint másfél millió lakossági és 300 ezer vállalati ügyféllel, az ország legnagyobb fiókhálózatával, illetve közel 10 000 munkavállalóval rendelkezik. Összesített mérlegfőösszege meghaladja a 10 940 milliárd forintot. 
A Budapest Bank és az MKB Bank egyesülése 2022. március 31-én sikeresen megvalósult, a hitelintézet átmenetileg MKB Bank Nyrt. néven működik. A Takarékbank csatlakozására, a jogi fúzióra 2023. április 30. napján kerül sor. Innentől MBH Bank Nyrt. néven, egységes márkanévvel és arculattal működik tovább az egyesült MKB Bank és a Takarékbank.

(Címlapfotó:123rf.com)