Egyértelmű trendforduló következett be 2022 második felében a hazai ingatlanpiacon. Az előző években a vevők sokszor egymásra licitálva igyekeztek megszerezni a vágyott lakást, ám fordult a kocka, már az eladók versengenek a vásárlókért.
Helmeczi Zoltán írása a Mandiner hetilapban.
Kevesebb érdeklődő, a vevők javuló alkupozíciója, csökkenő négyzetméterárak – csak kapkodja a fejét az ember a friss ingatlanpiaci fejlemények hallatán, hiszen az utóbbi esztendőkben nem ilyen hírekhez voltunk hozzászokva a szektorból. Az előző évtized második fele és a koronavírusjárvány első hónapjait leszámítva az azóta eltelt két év rendre a gyors ütemben dráguló házakról, lakásokról szólt. A mostani átrendeződés oka viszonylag egyszerű: a jócskán megemelkedett lakáshitelkamatok miatt hatalmasat esett a kereslet, s persze az átírt rezsielszámolási szabályok sem éppen az ingatlanpiaci pörgésnek kedveztek. Szakértők szerint e megfordult trend egyenes következménye az, hogy azok a vevők, akik a megváltozott körülmények ellenére is a piacon maradnak, a korábbinál jóval előnyösebb pozícióból kezdhetnek válogatni, és megtalálni leendő otthonukat vagy éppen befektetésüket. Az árak már megmutatkozó korrekciója az első lakásukat szerzők helyzetét javíthatja igazán – akiknek eladniuk nem kell, „csak” vásárolniuk –, főleg annak fényében, hogy a babaváró támogatást is meghosszabbították.
A magánszemélyek közötti lakástranzakciók száma 2014 óta folyamatosan évi 100 ezer fölött alakult. A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint a csúcs 2018-ban volt majdnem 164 ezer adásvétellel, de a második legsűrűbb évnek számító 2021 sem maradt el sokkal ettől a számtól: akkor közel 161 ezer ügyletet bonyolított le az ágazat.
Az ingatlanszektor évekig tartó felívelő periódusát – ami persze csak azok szemszögéből nevezhető felívelőnek, akik a kis túlzással exponenciálisan növekvő árak ellenére is aktív piaci szereplők tudtak maradni, sőt akár profitálni is tudtak a helyzetből – az elérhető eladó ingatlanok számának csökkenése és a kínálatot folyamatosan felszívó kereslet jellemezte. A fordulópontnak számító tavaly nyár óta viszont érzékelhetően kinyílt a keresletikínálati olló. Idén januárban már ott tart az ingatlanpiac, hogy ötödével több eladó lakásból, házból válogathatnak a nézelődők, mint egy évvel ezelőtt, miközben az érdeklődések száma – ugyancsak éves összevetésben – 30-40 százalékkal lett kevesebb. A Mandinernek nyilatkozó szakember ezt egyértelműen a lakáshitelezés visszaesésével magyarázza. „2021 nyarán akár 2-3 százalékos kamattal is lehetett piaci alapon hitelhez jutni – ami némileg kompenzálta a nagyvárosi lakások évi 20-25 százalékos áremelkedését –, 2022 végén viszont már a 10 százalékot súrolták a banki ajánlatok” – mondja Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A magasabb kamatok mögött a jelentősen megemelt jegybanki alapkamat és a vágtató infláció áll, amivel kapcsolatban az elemző rámutat: a kereskedelmi banki lakáshitelkamatok még így sem követték egészében a pénzromlás ütemét, hiszen nem emelkedtek 20 százalék fölé. Ennek oka szerinte az, hogy ha a pénzintézetek teljesen inflációkövetők lettek volna, akkor a piac a mostaninál is nagyobbat zuhant volna, hiszen azt a kamatszintet már tényleg senki nem bírta volna el. Most viszont a helyzet úgy áll, hogy a kevesebb potenciális ügyfélért jóval nagyobb a verseny a bankok között.
Hasonlóan látja a helyzetet a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője is. A cégnek a napokban publikált elemzésében Nagy Csaba úgy fogalmaz: az ingatlanvásárlók jelenleg nem gondolkodnak hitelekben, inkább csak az vásárol, akinek rendelkezésére áll a vételár. Tapasztalatai szerint a területén a legnagyobb kereslet most főként a panellakások iránt mutatkozik, azok közül is leginkább a jó állapotúak vagy a felújítottak iránt. Az árcsökkenés egyelőre elsősorban a felújítandó, rosszabb állapotú ingatlanokat érinti: márciusban egy nem túl jó kondíciójú panelt még 42 millió forintért lehetett eladni, az év végén ugyanott egy másik ilyet már csak 38 millióért. A lélektani határ a Dél-Budán korábban jellemző 50 millió forintos szintről 40 millióra csökkent a jó állapotú, egy plusz két fél szobás, illetve kétszobás panellakásoknál.
Hasonló árakat említ pesti kollégája, Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan zuglói irodájának szakmai vezetője a XIV. és a XVI. kerületi panelek esetében. Beszámolója szerint e városrészekben a lélektani határ a paneleknél 40 millió forint környékén húzódik, a nagyobb téglaépítésű lakásoknál 60-70 milliónál, a házaknál pedig 100 millió forint fölött. A szakember azt is tapasztalja, hogy sokkal jelentősebb az alku szerepe – különösen a felújítandó ingatlanok esetében –, aminek oka, hogy egyre felkészültebbek a vevők a valós piaci árakat, valamint a meredeken emelkedő felújítási költségeket tekintve.
A házgyári lakások szerepével kapcsolatban Balogh László úgy fogalmaz: az elmúlt „hét bő esztendő” egyik fontos tanulsága, hogy az árak alakulására igencsak kreatívan reagálnak a vevők. Ennek tudható be szerinte, hogy a panelek újra reneszánszukat élték-élik. „Ezekről még most is elmondható, hogy egy ugyanolyan alapterületű téglalakáshoz képest 25-30 százalékkal olcsóbbak, így az irántuk való kereslet vélhetőleg fennmarad a jövőben is” – jegyzi meg.
Az említettekből is látszik, hogy a mostani helyzetben kulcskérdés lett egy-egy ingatlan állapota, vagyis az, hogy szorul-e korszerűsítésre, és ha igen, mekkora volumenűre. A Balla Ingatlan szakértői szerint a felújítandó ingatlanok tulajdonosainak egy része a piaci változásokkal szembesülve igyekszik alkalmazkodni a helyzethez. Ha azonban a rekonstrukció nemcsak esztétikai, hanem minőségi – például energetikai – okokból is húsba vágó, akkor a hirdetőnek még inkább fel kell készülnie arra, hogy a megmaradt kevés vevő az előző években szinte elképzelhetetlen alkudozásba kezd.
A korszerűség kérdése a rezsielszámolás átalakítása után került igazán a középpontba, és különösen a nagy alapterületű, rosszul szigetelt, drágán fűthető házak tulajdonosainak okoz fejfájást. Márpedig ők nincsenek kevesen. Mint az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője emlékeztet: a lakáseladásokhoz jó ideje kötelező energiatanúsítványokból világosan kiderül, hogy a hazai piacképes ingatlanoknak mindössze a 20-30 százaléka éri el a korszerű minősítést, vagyis az épületek többsége nincs túl jó bőrben. Ugyanerre a megállapításra jutott a Magyar Bankholdinghoz tartozó Takarék Jelzálogbank minap közzétett elemzése. A Takarék Index is felhívja a figyelmet a magyarországi lakásállomány energetikai elavultságára és arra a lesújtó adatra, amely azt mutatja, hogy a hazai lakások nagyjából 60 százaléka a kiemelkedően rossz, a rossz vagy a gyenge épületenergetikai kategóriába tartozik. Balogh László azt azért megjegyzi, hogy annak az év végi rendeletnek köszönhetően, amely szerint az átlagfogyasztás fölött sem emelkednek a gáz- és az áramárak január és április között, némileg fellélegezhettek az érintett lakástulajdonosok, különösen azok, akik eladni készülnek ingatlanjukat.
Részletes, a vázolt folyamatokat alátámasztó lakásár-katalógussal szolgált a közelmúltban az Otthon Centrum is. Az országban a legtöbb irodával rendelkező ingatlanos hálózat elemzése szerint bár tavaly éves szinten minden lakástípusnál és régióban nőttek a négyzetméterárak a 2021-es átlaghoz képest, 2022 második felében az áremelkedés üteme lelassult, sőt a negyedik negyedévben már sok helyen csökkenés volt tapasztalható. Országos átlagban a használt lakások ára 4, a házaké pedig 5 százalékkal mérséklődött a harmadik negyedévhez képest.
Budapesten a használt téglalakások ára 3,5, a paneleké 2,5 százalékkal csökkent. Előbbiek átlagos négyzetméterára 963 ezer, utóbbiaké 743 ezer forint volt 2022 utolsó három hónapjában. A téglalakásokat illetően a legdrágább továbbra is az V. kerület a négyzetméterenként átlagosan 1,2 millió forintos árával, mögötte holtversenyben két budai kerület, a II. és a III. áll 1,12 millióval. Szintén milliós négyzetméterárat mért az Otthon Centrum a XI., a XII. és a XIII. kerületben. A panellakáspiacon a legdrágább
– és egyedüliként tarifaemelkedést produkáló – kerület ezúttal a XIII. lett, 928 ezer forintos négyzetméterárral. Ez egyben azt is jelenti, hogy Angyalföldön, Újlipótvárosban és a Vizafogón alig-alig térnek el egymástól a tégla- és a panellakásárak. A panellistát sokáig vezető XI. kerület az óév végén a második helyre csúszott vissza 900 ezres, a dobogó harmadik fokán pedig Zugló állt 800 ezres árral.Bár a családi házak esetében a négyzetméterár 739 ezer forintra emelkedett az év végére – ami az előző negyedévhez képest 23 százalékos drágulást jelent –, a számok összességében azt mutatják, hogy a fővárosban csökkent a kereslet a használt házak iránt. Nagyobb érdeklődésre elsősorban a jó állapotban lévők tarthatnak számot, ezért is emelkedhettek az árak; a házak a II. és a XII. kerületben a legdrágábbak: négyzetméterenként átlagosan 1 millió forintra rúgnak.
Az árak összességében egyelőre csak minimális csökkenésével kapcsolatban a Balla Ingatlan egy érdekes tulajdonosi magatartásra hívja fel a figyelmet: hónapok telhetnek el még addig, mire az eladók többsége ráeszmél arra, hogy a korábban megszokott árakon már nem fogja tudni eladni ingatlanát. „Így aztán a kínálati oldal folyamatosan bővül, és egyre könnyebb lesz válogatni a piacon a megmaradt csekély számú vevőnek. Ez egyébként azt is jelenti, hogy a befektetőknek érdemes lehet lépni: akinek van pénze, az egyre jobb alkut tud elérni” – magyarázza a dél-budai régió szakmai vezetője, Nagy Csaba. A zuglói irodát irányító Sebestyén Tamás pedig azt emeli ki, hogy a folyamatosan bővülő kínálat miatt egyre könnyebben tudnak válogatni a vevők, így aki nem talál egy adott pillanatban az elképzeléseinek megfelelő ingatlant egy meghatározott áron, az jellemzően kivár, hiszen esélyes, hogy a közeljövőben kerül majd a piacra a számára is megfelelő lakás vagy ház.
Az „árjegyzékkel” kapcsolatban érdemes figyelembe venni, hogy település- és ingatlantípusonként jelentős árkülönbségek lehetnek az országban. Az azonban borítékolható, hogy a bizonytalanabb gazdasági környezetben és az energiakrízis miatt a vásárlók inkább a kisebb alapterületű és így kisebb rezsijű ingatlanokat preferálják majd, a nagyobbak és magasabb rezsijűek iránt már most érezhetően csökkent a kereslet – jegyzi meg az Ingatlan.com szakértője, hozzátéve: az ősz óta egyre erősödő gazdasági bizonytalanság és az energiaválság az albérletpiacon is megtette a hatását. Október-november óta a bérleti díjak egyértelműen stagnálnak országszerte. Ez egyrészt azzal függ össze, hogy a gazdasági nehézségek miatt a tulajdonosok nem mernek olyan „merész” árpolitikát folytatni, mint a „békeidőkben”, másrészt az energiahelyzet ugyancsak jelentős szerepet játszik a tarifák alakulásában. Ugyanis a bérleti szerződések túlnyomó többségében a bérlő fizeti a rezsit, ennek következtében pedig az áram- és gázdíjak elszámolásának a megváltozása meglehetősen bizonytalan helyzetbe sodorta a bérbeadókat, így ma már jóval óvatosabbak, „nem merik túlfeszíteni a húrt” az ár meghatározásakor.
„Bizton állítható, hogy egészen kalandos lesz 2023 a bérleti szektorban. Vélhetőleg már csak azért is, mert az eladó lakások piacán még inkább elbizonytalanodtak a vevők, miközben a kínálat folyamatosan nő, az árak pedig stagnálnak, sőt bizonyos ingatlantípusok esetében csökkennek. A tapasztalat pedig az, hogy ha kevesebben vesznek lakást, akkor valószínűleg többen fognak bérelni, hiszen a lakhatási kérdéseket ugyanúgy rendezniük kell az embereknek” – fejti ki Balogh László. A szakértő mindezek alapján úgy számol, hogy aki bérlőként a piacon marad, az meglehetősen jó helyzetből várhatja 2023-at, mert sokkal jobban tudja majd érvényesíteni az érdekeit a kondíciók meghatározásakor.
Nyitóképen: A panelpiacon is fordulat állt be, de e lakások reneszánsza azért még kitart. Fotó: MTVA / Bizományosi: Jászai Csaba
Az Ellenpont felhívta arra a figyelmet, hogy bár Forsthoffer Ágnes azt sérelmezte, hogy az egyik utcaképen nem a szülei háza látható, kiderült, hogy az ingatlan a földhivatali dokumentumok szerint éppen mellette helyezkedik el.
Az Otthon Start Program bejelentése óta országos szinten a támogatott hitel feltételeinek megfelelő eladó használt lakások és házak négyzetméterárainak középértéke 1 százalékkal csökkent.
Az ingatlanforgalom is erősödött.
Amennyiben lakást veszünk, a vételár mellett számos egyéb költségelem keletkezhet, amellyel a vevő sokszor nem számol előre. Segítségképpen összegyűjtöttük, hogyan érdemes ingatlanvásárlást tervezni, és adunk pár tippet a költségek csökkentésére is.
Dr. Nagy Zoltán ügyvéd szerint a jobbik eset, hogy a bank észrevesz valamilyen „okoskodást”, és nem ad hitelt, de egy törvénytelenségnek akár büntetőjogi következményei is lehetnek. Interjúnk.
Fennakadás nélkül, óriási érdeklődés mellett indult el minden idők legkedvezőbb otthonteremtési programja.
Cserébe az ukránok listáztak, az OTP is rajta van.
Még időben figyelmeztetni kellene Magyar Pétert és csapatát, hogy fejezzék be az uszítást és tegyék le a fegyvert.
