Mire lesz jó a csok?

Az építési vállalkozók belendülnek, és a csok ebben csak az egyik tényező

A családi otthonteremtési kedvezménynek nem csak a baby boom lehet az egyik remélt hozadéka, de az ingatlanpiac felpörgetése is. Ez nagyon rá is fér a hazai ingatlanpiacra, amely 2013-ban évszázados mélyponton volt: még a világháború alatt, 1944-45-ben is több lakás épült Magyarországon, mint három évvel ezelőtt, holott a meglévő lakásállomány szinten tartásához évi 40-50 ezer lakást kellene építeni – mondta el egy minapi nyilvános előadásban Ferencz Iván, a Fundamenta jogi igazgatója. Ehhez képest nagyságrendekkel kisebb az újonnan épített lakások száma a KSH adatai szerint: 2015 első félévében például háromezer, amit ha még optimistán meg is duplázunk, akkor is csak hatezer jön ki egy évre.

A lakáspiacnak a devizahiteles válság sem tett jót, de az sem, hogy a bankokra különadókat vetettek ki – mondta a Fundamenta jogi igazgatója. Mindenesetre 2016 elején stabilizálódni látszik a helyzet, hiszen kivezették a devizahiteleket és a fair banki tevékenységet előíró szabályozást vezettek be – tette hozzá. Ferencz azt is elmondta: tavasszal várható, hogy Magyarország átülteti a jelzáloghitelezésről szóló EU-s irányelvet, ami szintén hozzájárulhat a lakáspiac felpörgetéséhez.

Vagyis nem csak a csok, de számos más, a hitelezéssel és az építkezéssel összefüggő intézkedés is az ingatlanpiac élénkítése irányába mutat. Öt százalékra csökkentették a lakásépítés áfáját, új lakás építése esetén 5 millió forintig visszakérhető az áfa, és egyszerűsítették az építkezést övező bürokratikus engedélyeztetést is: ennek értelmében 300 négyzetméter alatt nem kell engedélyt kérni az építkezéshez. Ettől persze az építési szabályokat be kell tartani, de ez a könnyítés így is könnyen visszafelé sülhet el és kaotikus állapotokhoz is vezethet.

Mindezen könnyítések, olcsósítások és a csokos támogatás hatására várható-e, hogy a családok tömegesen vágnak bele a saját házuk felépítésébe? – kérdeztük Markó Gergelyt, a City Cartel ingatlaniroda igazgatóját. Markó alapvetően nem számít arra, hogy a magánerős építkezések száma jelentősen növekedne, viszont az építési vállalkozók, akik eddig felújításból éltek, rá fognak állni az építkezésekre. Hozzátette: a vállalkozóknak elsősorban a társasházak építése éri meg, hiszen a csok miatt biztosan lesz fizetőképes kereslet az újépítésű lakásokra, ráadásul az áfacsökkentés miatt a költségeik se lesznek olyan magasak.

Nem várható jelentős áremelkedés

Egyrészről azt várhatnánk, hogy a csok miatti megnövekedett kereslet miatt drágulni fognak az újépítésű lakások, másrészt viszont ezzel ellentétes irányba hat az építkezést érintő áfacsökkentés. Az emberek elvárják, hogy ha az áfacsökkentésből eredő 22 százalékkal teljes egészében nem is, de legalább 5-10 százalékkal olcsóbban dolgozzanak az építési vállalkozók – magyarázta Markó Gergely a Mandinernek. Kérdésünkre azt is hozzátette: attól nem kell tartani, hogy hirtelen túlkínálat lesz az új lakások piacán, hiszen például 2007-2008-ban is rengeteg új lakás épült, mégis mindet el tudták adni.

Azon felvetésünkre, hogy párhuzamosan lecsökken-e a használt lakások iránti érdeklődés és így ezen lakások ára, Markó Gergely nemlegesen válaszolt. Mint mondta, a használt ingatlanok árának eddig tapasztalt emelkedése meg fog állni, ugyanakkor árcsökkenés nem várható, inkább csak stagnálás. Azok ugyanis, akik a csokot igénybe véve új lakásba költöznek, valószínűleg el fogják adni a használt lakásaikat, hogy meglegyen az önerő. Ezeket a használt ingatlanokat pedig azok fogják megvenni, akik nem engedhetik meg maguknak az újat. Vagy Budapesten azok, akik nem akarnak kiköltözni a belső kerületekből.

Budapesten már nincs hely építkezni, a csokosoknak marad a külváros és az agglomeráció

Az első tervekkel ellentétben (amikor úgy tűnt, hogy Budapest szinte teljesen kiszorul a csokból) végül is nem határoztak meg maximális négyzetméterárat a csok igénybevételéhez, csak annyit, hogy a lakás elég nagy legyen egy háromgyerekes családnak. Így akár egy nyolcvanmilliós luxusvillához is felveheti valaki a tízmilliós támogatást, ha a maradék hetvenmilliót tudja finanszírozni és megfelel az egyéb személyi feltételeknek, amelyek a munkaviszony, a büntetlen előélet és a pár egyike vonatkozásában a negyven alatti életkor – fejtette ki Markó Gergely.

A csokkal megvett lakások elhelyezkedésének így tulajdonképpen csak az szab határt, hogy hol van hely építkezni. Budapest belső részein nincs nagyon, itt legfeljebb tetőtérbeépítések jöhetnek újépítésűként szóba, de szigorú építésügyi követelményeknek kell megfelelni. A külvárosokban és az agglomerációban viszont hely is van az építkezésre, és olcsóbb is itt új lakást venni, mint a Belvárosban egy újonnan beépített tetőteret – magyarázta az ingatlanszakértő.

De mire elég a csok, és honnan fogják finanszírozni a családok a maradékot?

Húszmillió forintból (ami tízmillió vissza nem térítendő támogatásból és tízmillió kedvezményes hitelből tevődik össze) vidéken sok helyen már lehet telket venni és fel lehet építeni rajta egy házat – mondta kérdésünkre Markó Gergely. De mi lesz azokkal, akik Budapest külvárosában vagy a fővároshoz közel szeretnének a csok-kal ingatlant venni? Egy ingatlan.com-os keresés alapján Budapest külső kerületeiben legalább még tízmilliót (de inkább többet) bele kell invesztálniuk a családoknak a projektbe, és az agglomerációban is elkél még pár millió.

Novák Katalin államtitkár a Mandinernek ezzel kapcsolatban azt mondta: a vidéki Magyarországot vonzóbbá teszi a fiatalok és az értelmiség számára, hogy ott önerő nélkül is tudnak majd a csokból építkezni, Budapesten pedig úgyis „jobbak a lehetőségek és a kereseti viszonyok, tehát az, hogy ez az otthonteremtési támogatás vidéken arányaiban nagyobb segítséget jelent, az szerintem jól van így”.

Megkérdeztük az OTP-t, hogy ha a vidék – kedvező lakásvásárlással, de gyér munkalehetőségekkel – mégsem lenne elég vonzó a fiatalok és értelmiségiek számára, és mégis inkább Budapesten vennének lakást, akkor a fennmaradó összegre milyen feltételek mellett adnak piaci hitelt a csokos hitel mellé, és hogy mennyivel szigorúbb ilyenkor a hitelbírálat. Válaszában az OTP közölte, hogy a csok-hitel mellé kiegészítő jelzáloghitelt is biztosítanak, de ennek a konkrét feltételeit nem árulták el, csak a vonatkozó MNB-rendeletre hivatkoztak.

Részletesen leírták viszont a kedvezményes, 3 százalékos csokos hitel feltételeit. Eszerint míg a vissza nem térítendő tízmilliós állami támogatásnál nem vizsgálják a kérelmező keresetét, csak annyit, hogy rendelkezik-e TB biztosítotti jogviszonnyal; addig a támogatott hitelnél, vagyis a második tízmillió felvételéhez már szükséges, hogy a jövedelem a törlesztőrészlet legalább kétszerese legyen. (Ezt írja elő egyébként az MNB-rendelet általában a fogyasztói hitelekre is.) Ezen felül kizárólag ingatlanfedezetre adják a csok-hitelt, ami alapesetben a csokból megvett ingatlan. A már meglévő ingatlan is szerepelhet pótfedezetként, ha ezt a kérelmezők nem adták el (három vagy több gyerek esetén erre nem kötelesek). A kölcsön értéke az ingatlanfedezet meghatározott százaléka lehet – ezt területenként differenciálják: van, ahol az ingatlanfedezet 90 százalékának értékéig is terjedhet a kölcsönösszeg (vagy ennél több is lehet, ha még egy ingatlant be tudnak vonni fedezetként a kérelmezők). Az ingatlanon nem lehet más teher – tette hozzá válaszában a bank.

A csok-hitelnél a kérelmező házastársa kötelezően bevonandó adóstárs, tehát vizsgálják a kérelmezők családi állapotát, ráadásul a megelőlegező, előre bevállalt gyerek után adott csok eleve csak házasoknak jár – írta érdeklődésünkre az OTP kommunikációs osztálya. A 3 százalékos csok-hitel összege félmillió és tízmillió forint között lehet, amit 6-25 éven belül kell visszafizetni.

Az OTP több tízezer csok-szerződésre számít

Hogy milyen nagyságrendben vannak csok-hitelképes párok és családok, azt csak becsülni lehet: az OTP annyit írt, hogy „több tízezer” csok-szerződésre számítanak „a következő hónapokban”. Ez elég tág becslés, de ha abból indulunk ki, hogy – amint azt Novák Katalin államtitkár a Mandinernek elmondta – a kormány 2016-ban 200 milliárd forintot szán a csokra, akkor abból húszezer ingyen-tízmillió jön ki (és még a kamattámogatást nem számoltuk). Az OTP Bank közölte: fokozott érdeklődést tapasztaltak a csokkal kapcsolatban, és január 7. óta már az első igényléseket is beadták az ügyfelek. A harmincnapos hitelbírálat után az első folyósításokra így február elején kerülhet sor – írták.

Mire a hiteleket felveszik, addigra valószínűleg az építőipar is készen fog állni a keresletre. Markó Gergely, a City Cartel ingatlaniroda igazgatója a Mandiner érdeklődésére elmondta: az építési vállalkozók többsége egyelőre telket keres és tervez. Az első elkészült társasházak július-augusztus környékén készülhetnek el.

Az ingatlanszakértő hozzátette: akik a csokban gondolkodnak, azok mind minél előbb szeretnének a támogatáshoz és a hitelhez hozzájutni, mert nem lehet tudni, hogy meddig fog ez tartani és esetleg mikor vonják vissza. Mindenesetre ahhoz, hogy érdemes legyen önerőt gyűjteni, legalább 10 évre, de inkább annál többre kellene, hogy szóljon ez az intézkedés; figyelembe véve, hogy az államilag támogatott lakástakarék-pénztár minimális ideje négy év, de ha az ember eleget akar összegyűjteni, akkor az 8-10 évig is eltarthat – fejtette ki Markó.

És a buktatók?

De mi történik, ha sok család utóbb mégsem tudja teljesíteni a feltételeket, mert nem születik meg a harmadik gyerek vagy elválnak? Ilyenkor a jegybanki alapkamat ötszörösének megfelelő büntető kamattal terhelten kell visszafizetni az összeget. Ha ez nagy volumenben fordul elő, akkor okozhat-e ez hitelválságot vagy azt, hogy hirtelen sok ingatlant el akarnak majd adni? – kérdeztük Markó Gergelyt. Az ingatlanszakértő nem tart ettől, mert az ilyen esetek nem egyszerre fognak bekövetkezni: a harmadik gyerek megszületésére 10 éves határidőt írtak elő, de ez 4 évre rövidül, ha van már egy gyerek.

Mindenesetre a csok részletes szabályait nézve kiderül, hogy nem is annyira könnyű a feltételeknek megfelelni, és nem olyan feltétlen és felelőtlen állami pénzadakozás ez, mint ahogy elsőre tűnt. Az pedig bizonyos, hogy az intézkedésnek legalább annyira célja az ingatlanpiac fellendítése is, mint amennyire a gyermekvállalás támogatása.