Mit kezdenek a fiatalok az elszabadult ingatlanpiaccal?

Egy év alatt 20 százalékkal nőtt a 30 millió alatti ingatlanok ára, afölött csak 15 százalékkal – nyilatkozta húsvétkor az ingatlan.com szakértője, Balogh László az MTI-nek. 

Az ingatlanpiac a tíz évvel ezelőtti gazdasági világválság idején volt a mélyponton: aki akkor 8-10 millióért vett garzonlakást Budapesten, az most azt 20 millióért tudja eladni, már ha nem szükséges másik ingatlant vennie. Az ingatlanpiacot a fizetések emelkedése és a CSOK is fellendítette. 

Az életben induló, a fővároshoz kötődő

és ha eljön a pillanat, amikor dönteniük kell, hogyan tovább ingatlanügyben, akkor nehéz, akár az egész életpályájukat befolyásoló döntések előtt állnak. Albérlet vagy saját? Budapest, agglomeráció vagy vidék? Csereingatlannal, szülői segítséggel vagy anélkül? Hitel 15, 20 vagy 30 évre, akár nyugdíjig? Ki hogy tervez, és miként viseli a terheket – nem csak anyagilag, hanem mentálisan?

*

– Tudja, mit vehetnél ma Budapesten tízmillióból?
– Egy garzont simán, nekem is nyolcért vették a szüleim.
– Tíz évvel ezelőtt. Ma a garzonodat eladhatnád 20 millióért.
– Kezdem becsülni, hogy édesapám olyan kimozdíthatatlanul ül a családi kasszán.

Balázsnak, akivel beszélgetek, tíz éve hunytak el egy Budapest-környéki kisvárosban lakó nagyszülei. Szülei a házat eladták, és annak árából nyolcmillióért vettek neki 30 négyzetméteres garzonlakást Budapest belvárosához közel, egy klasszikus gangos társasházban. A lakás földszinti, ablaka a belső udvarra néz. Ádám nem sokkal azután költözött be a lakásba, hogy az egyetem befejezése után munkába állt. 

Története tipikus: a szülők úgy segítik – ez esetben Budapestre került – gyermekük indulását az életben, hogy vesznek neki egy kis lakást. Balázs szerencsés volt abban a tekintetben, hogy a családnak épp volt mit pénzzé tenni, és ez a pénz elegendő volt egy kis garzonra. Ehhez azonban az a tragikus esemény segítette hozzá, hogy elhunytak a nagyszülei. 

és így házukat nem teszik pénzzé?

Több eset lehetséges: 1) vagy a szülőknek vannak félretett milliói, amiből segíteni tudják a gyermeküket; 2) a szülők hitelre vesznek lakást csemetéjüknek; 3) esetleg a szélesebb család segíti ki akár visszafizetendő, akár nem visszafizetendő (de legalább semmiképp sem kamatozó) kölcsönnel; 4) vagy nem tudnak neki segíteni egyik módon sem. 

Ha valaki önálló életet akar kezdeni – vagy kell kezdenie, mert például vidékről költözik Budapestre –, és egyetemista vagy pályakezdő, nyilvánvalóan megoldás lehet az albérletbe költözés. Azonban erre inkább másokkal közösen van lehetősége, hiszen Budapesten egy albérlet 140 ezer forint plusz rezsibe kerül, így ma már inkább szobát szokás bérelni, nem lakást.

Idővel azonban óhatatlanul felmerül az önállósodás a lakhatás területén is. 

Réka négyszázezer nettót keres, és albérlőtársával együtt 135 ezer plusz rezsiért laknak egy kis, belvárosi lakásban, amit feleznek. Ő ki tudna fizetni egy nagyobb törlesztőrészletet, de önrésze nincs, és családilag sem tudják kisegíteni jelentősebb összeggel. Két Fundamentát fizet, de egyelőre letett a saját lakásról. Mint mondja, évi plusz ötvenezer forint megtakarításért nem fogja magát sanyargatni, már csak azért sem, mert az még mindig csepp a tengerben a szükséges összeghez képest. Egyik testvére a családjával egy vidéki kisvárosban él, ahol most fejezik be kis családi házukat. 

Hogy egy vidéki, 15-20 milliós családi ház árából mit lehet venni Budapesten? Balogh László, az Ingatlan.hu szakértője a Mandinernek elmondja: a minimumár-sáv is erősen emelkedik, 2-3 éve még lehetett 10-15 millióért garzont venni a fővárosban, viszont most már ez kerül 15-20 millió forintba, mivel

Egy budapesti, 50 négyzetméteres lakás átlagosan 25 millió forintba kerül, azaz az átlag négyzetméterár félmillió forint. A szórás nagy: az V. kerületben 900 ezer forint egy négyzetméter. Az ingatlant vásárlók 75 százaléka viszont 30 millióig keres, ez a lélektani határ, efelett eltűnik a kereslet jó része. Csakhogy a kínálat háromnegyed része viszont a 30 millió feletti kategóriába esik – mondja Balogh László. Azaz: kevesen ússzák meg hitel nélkül a lakás- vagy házvásárlást. 

A Mandiner ezért kifaggatott egy hiteltanácsadót arról, mit kezdhet az ma az ingatlanpiacon, aki ingatlanvásárlásra adja a fejét. Először tízmilliós önrésszel számoltunk, 30 milliós ingatlannal, tehát 20 milliót kellene hitelre felvenni.

Mintegy 30 millióért pici, 30-35 négyzetméteres lakásokat lehet venni Budapest középső gyűrűjében, vagy 45 négyzetméter körüli lakásokat Kelenföldön, esetleg Békásmegyeren, s nem csak lakótelepen. 

Összehasonlításképp: ha valaki a nyugati határszél városaiban dolgozik (Sopron, Szombathely, Kőszeg), és hajlandó tíz-húsz pernyi autóútra lévő, takaros faluba költözni, 20 millióért már hatalmas családi házba költözhet, de

A hiteltanácsadó azzal indít, hogy felméri: mennyire kockázatos nekünk hitelt adnia. Ha egyéni vállalkozók vagyunk és egyedülállók, az nagyon kockázatos, főleg ha önrészünkön kívül más fedezetünk nincs. Ha már párban vagyunk, mindketten alkalmazottak vagyunk, és esetleg még a család is tud segíteni nekünk, akkor könnyebben kapunk hitelt. Sőt: az is kevésbé számít kockázatosnak, ha egyenként 150 ezres a nettó fizetésünk, és a kettőnké együtt 300 ezer, mintha egyedülállóként keresünk 300 ezret nettóban, mivel két ember esetén megoszlik a felelősség. 
Ha húszmilliós hitelt szeretnénk felvenni és van rá havi 143 ezer forintunk, hogy törlesszük, akkor 15 év alatt letudhatjuk az ügyletet. Ha csak 120 ezrünk van, akkor 20 évig törlesztünk. Ha csak 91 ezrünk, akkor pedig 30 évig fizetjük a kéró árát. 

Ha 15 millió forint hitelt veszünk fel csak, nem húszat, és 20 évig hajlandóak vagyunk együtt élni a törlesztőkkel, akkor 87-88 ezer forintot kell havonta leperkálni a banknak, így a kamatokkal együtt 21 milliót fizetünk vissza. Ugyanez 15 éves futamidőre 110 ezer forint havonta, és így 19 és fél milliót fizetünk vissza. 

Ha pedig nincs többünk erre a célra, mint 50-60 ezer forint havonta, akkor 30 éves lejáratra adnak nekünk 13 millió forint hitelt, 4,74 százalékos kamatra. 

A Mandiner körbekérdezett az ügyben, hogy a már hitelt törlesztő megszólalók mit tartanak reálisnak, mi a havonta vállalható törlesztőrészlet. Az általános konklúzió az, hogy a 200-220 ezres budapesti nettó átlagfizetésre, de még a 300 ezresre is kockázatos 60 ezer forintnál nagyobb törlesztőrészletet felvenni, ha leszámoljuk a rezsit (maximum 50 ezer forint) és például egy 50 ezer forintos havi kiadást, amit nem tudunk csökkenteni (bérlet, telefonszámla és hasonló kiadások). Ekkor így megmarad a fizetés fele kajára, mozira, benzinre, nyaralásra, váratlan kiadásokra. Az általunk megkérdezettek a 100-120 ezres törlesztőrészlet vállalását legalább 400 ezer forintos havi nettó bevételtől tartják biztonsággal, hosszú távra vállalhatónak. 

Ez természetesen – ebben semmi újdonság nincs – meglehetősen hosszú távú elköteleződés,

Mindehhez hozzátartozik, hogy hitelfronton évek óta nagyon jó a helyzet, a 0,9%-os jegybanki alapkamat nagyon alacsony. Az alacsony kamatok a gazdasági válság kellemes és talán megismételhetetlen mellékhatásai. Tíz évvel ezelőtt sokkal rosszabb volt a helyzet e téren (gondoljunk a svájci frankos hitelekre), és semmi nem garantálja azt sem, hogy ez most még tíz évig így marad. 

Az ingatlanárak valóban kilőttek, de az igazság az, hogy az előző 5-10 évben nem nőttek arányosan minden mással. Ami az előző években végbement a drágulás terén, ilyen szempontból korrekció, azaz nem szabad arra játszani, hogy majd elmúlik. Továbbra is növekedés várható, csak nem ennyire meredek. 

Az ingatlanárakra spekulálni csak annak éri meg, aki befektetési céllal vásárol ingatlant, hiszen ha például házat adnánk el, de vennénk is, akkor pár év múlva hiába tudunk túladni a portékán több pénzért, ha egyszer a vásárlás is többe kerül.

Balogh László a Mandinernek kifejti: eddig sokan kritizálták a magyarokat azért, mert nem mobilisak. Most azt látjuk, hogy azon túl, hogy több százezren elhagyták az országot, nagy az országon belüli elvándorlás is, sokan költöznek a jobb munka és a magasabb fizetés miatt Budapestre vagy környékére. 

És nyugaton ugyan a bérlés a divat, de ott a fizetésnek csak az egyharmada megy bérlésre – teszi hozzá. 

A legnehezebb helyzetben az első ingatlanukat megszerző fiatalok vannak – mondja az ingatlanszakértő. Ha ugyanis nincs a megvásárolandóval egyenértékű ingatlan, amit eladhatnak, vagy nem segít nekik a család, esetleg nincs kimagaslóan jó fizetésük, akkor igencsak nehéz helyzetbe kerülhetnek. Ha az eladandó ingatlan másik városban van, annak árából nem biztos, hogy tudnak venni valamit Budapesten. Önrésznek viszont jól jöhet. 

Persze a vidéki városokban is nő az ingatlanok ára, akárcsak Budapesten, az agglomerációjukkal együtt, és nagyjából az ottani fizetésekkel arányosan. A vidéki nagyvárosokban tehát olcsóbb az ingatlan, mint Budapesten, de az átlagfizetés is kevesebb. Viszont az olyan, épp prosperáló egyetemvárosokban, mint Győr, Pécs, Kecskemét, ezzel együtt emelkedőben vannak az ingatlanárak. 

Ahogy Budapest belterületén az egekbe szöktek az ingatlanárak, úgy

Az új hullámmal azonban már a külső kerületekben, sőt az agglomerációban is emelkednek az árak. A Mandiner tud olyan harminc körüli, budapesti fiatalemberről, aki ennek következtében Pusztaszabolcson kötött ki családjával

Balogh László szerint a főváros belső kerületeiben már nem tudnak sokat emelkedni az ingatlanárak, mivel egy idő után megszűnne rájuk a kereslet, magyarán nem lenne vevő. 

Akinek nincs önrésze és segíteni sem tudnak neki, az van a legnehezebb helyzetben, hiszen még jó fizetéssel is sok évbe telhet összegyűjteni az önrészre valót. Sokan, akik ilyen helyzetben vannak, albérletbe költöznek, és le is mondanak a saját ingatlanról. Segítség, ha tudnak áron alul, ismerőstől, bizalmi alapon bérelni.

Akinek van valamennyi megtakarítása, de nem elegendő álmai otthonára, olcsóbb környékeken keres olcsóbb ingatlant, távol a központtól, akár az agglomerációban. Aki pedig beéri panellel, az 30 százalékkal olcsóbban megússza, mintha téglát venne. Aki kisebből költözne nagyobba, az eladás után hitellel tudja áthidalni a különbséget.

Balogh László arra is felhívja a figyelmet: az sem mindegy, milyen hitelt veszünk fel, mert a jó hitellel a futamidő alatt 1-2 millió forintot is megspórolhatunk. Emellett jó munkahelyet kell választani, ugyanis az előző időszakban sok olyan adójogszabály-változás történt, ami lehetővé teszi, hogy a munkáltató adómentes lakás-cafetériát adjon alkalmazottainak. Például hogy ötévente ötmillió forint értékű adómentes támogatással támogassák a lakáshoz jutást, amit hónapra is lehet bontani – az 83 ezer forint. De szigorú szabályokkal albérleti támogatás is adható. De miért akarna egy munkáltató pénzt költeni az alkalmazottai lakhatására? Például azért, mert a munkaerő-hiány van, és ha meg akarja tartani az alkalmazottait, legalábbis néhányukat, akkor kénytelen nekik segíteni, hogy legyen hol lakniuk.

Az ingatlan.com szakértője 2020-ig lát előre. Mint mondja,

A használt lakások esetében drasztikusan csökken az árnövekedés, és nyílik az olló az új és a használt lakások ára között. 

Az árak ugyanakkor csak akkor csökkennek, ha háttérben nagy probléma van, például beüt egy világválság, mint tíz éve. Huszonöt éves tapasztalat tehát, hogy az árak mindig emelkednek. Ez az emelkedés az előző két évben intenzív volt, gyakorlatilag mi tartottuk a csúcsot az EU-ban. A legkiszámíthatóbb az 1-2 százalékos évi emelkedés, ami már szinte stagnálás. Idén már nehezebb eladni is, lelassult a fővárosi lakáspiac: 2016 67 nap alatt lehetett értékesíteni egy átlagos lakást, 2017-ben több mint 80 nap alatt. 

Végül Balogh rámutat: akármeddig tehát nem növekedhetnek az ingatlanárak, mert bizonyos határ felett elfogy a fizetőképes kereslet.