Lehet-e túlzott mértékű a lakossági eladósodottság?

„A háztartások jelzáloggal fedezett lakáshiteleinek állományát lehet túl nagynak minősíteni, azaz a háztartások eladósodottságát túlzottnak nevezni, de ez egy korábbi döntés következménye és nem a bankok túlzott hitelezési tevékenységének az eredménye. A korábbi döntést az építőipar belső (munkaalkalom fenntartása és növelése) és az állam (kormány) társadalompolitikai érdekeltsége, valamint a nemzetközi szabályokból (államháztartási hiány és államadóssági korlát az Európai Unióban, IMF elvárás, pénzügyi piacok és a tőzsdék szempontjai, a minősítő intézmények kritériumai) adódó GDP-növekedési kényszer magyarázza. A kormány ösztönzi a lakásépítést (nő a foglalkoztatottság, nő a GDP), ami ezáltal tömeges méreteket ölt, és gombamód épülnek a soklakásos társasházak. Mivel az építőipari cégek az építést banki hitelből finanszírozzák, így a hitel fedezete az elkészült lakások vevői által fizetett vételár. Utóbbinak a forrása jellemzően kisebb részben a vevő saját megtakarítása, nagyobb hányadban a vevő felvett banki hitele. Ha a bank vállalta a társasház felépítésének a finanszírozását, azaz a hitel folyósításáról döntött, akkor a lakások vevőinek a hitelezését, tehát a vétel finanszírozását már vállalnia kell, mivel elsődleges hitelnyújtásának a másodlagos hitelnyújtása a fedezete. A lakásépítés beruházás, a túlzott lakásépítés pedig túlzott beruházás, aminek következtében a háztartások megtakarítása csökkenhet és a hitelállományuk növekszik, következésképpen a nettó megtakarításaik feltétlen csökkennek.

Végső soron nem a háztartások eladósodottsága túlzott, hanem a háztartások igényeit kielégíteni akaró beruházások tömege. A lakásberuházások nemcsak hogy túlzottak, hanem irracionális mértékben túlzottnak minősíthetők, ha a felépített lakásoknak nincs vevője, vagyis a bankok elsődleges hitelnyújtásainak a vélt fedezete nem létezik, a bankok eszköze nem a kint lévő hitel, hanem a felépített lakóház lesz. Az eurózóna több tagállamában (Írország, Spanyolország, Portugália) és néhány azon kívüli országban is hasonló helyzet alakult ki, ami egyes bankoknál súlyos tőkehiányhoz, néhol az állam kényszerű beavatkozásához vezetett.”